解讀停車位的現(xiàn)狀—沈陽物業(yè)公司

    上世紀(jì)90年代初期建造的社區(qū)基本沒有停車位的概念，那時(shí)候私家車對(duì)于絕大多數(shù)中國(guó)人而言，還屬于奢侈品之列。但是隨著住房制度商品化程度的提高，現(xiàn)代化社區(qū)大量出現(xiàn)，因小區(qū)內(nèi)車位、車庫的歸屬問題，以及停放在小區(qū)內(nèi)道路上車位收費(fèi)問題而引發(fā)的糾紛逐漸成為社會(huì)各界關(guān)注的熱點(diǎn)。尤其是圍繞著小區(qū)停車位的利益和權(quán)利的沖突數(shù)量是日益增加，建筑物配套設(shè)施的落后與業(yè)主對(duì)停車位需求量的急劇增加無疑加速了矛盾激化。造成業(yè)主擁有私家車數(shù)量與小區(qū)停車位相差懸殊主要是老社區(qū)停車是因?yàn)橐?guī)劃時(shí)停車位就缺失。但不少新社區(qū)卻是明明規(guī)劃了停車位，卻沒有建設(shè)或者是停車位的所有權(quán)沒有交到業(yè)主手中。
    雖然在地方行政條例中都有所規(guī)定，但是每個(gè)行政區(qū)劃地區(qū)關(guān)于車位配置數(shù)量沒有統(tǒng)一的要求。例如上海小區(qū)停車車位的配置率不得低于1:0.6。如果小區(qū)原先配置的車位不能滿足業(yè)主的停車需求，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，可以另辟新的停車車位。但是，根據(jù)上海市的《小區(qū)機(jī)動(dòng)車停放管理暫行規(guī)定》，在住宅區(qū)域內(nèi)的道路上設(shè)置停車位的不得占用消防通道，不得妨礙行人和其他車輛通行。北京 市按照市規(guī)劃委公布的規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)，本市中高檔商品住宅應(yīng)按每戶1個(gè)車位標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置，高檔公寓別墅應(yīng)按每戶1到3個(gè)車位標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置，普通住宅應(yīng)按每千戶300個(gè)到500個(gè)車位標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置。
    而在今年10月即將生效的《物權(quán)法》第七十四條第一款從維護(hù)業(yè)主利益的角度出發(fā)明確規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。同時(shí)還要求放汽車的車位、車庫的歸屬由當(dāng)事人約定。 對(duì)七十四條的規(guī)定雖不能說完全解除了車和車位之間的矛盾關(guān)系，但這畢竟是第一次以法律形式規(guī)定停車位、車庫解決歸屬的途徑。
    車位、車庫的獲得所有權(quán)的途徑主要由兩種：購買、附贈(zèng)。通過這兩種方式獲的停車位，業(yè)主可以對(duì)停車位行使專有權(quán)，即擁有占有、使用、處分以及收益的權(quán)能。這樣就提出一個(gè)問題，對(duì)停車位擁有專有權(quán)的業(yè)主是否可以把停車位出租或者轉(zhuǎn)讓給他人呢？現(xiàn)代社會(huì)是一個(gè)高度信息共享、資源共享的社會(huì)，在網(wǎng)上有許多關(guān)于私人停車位出租買賣的信息。對(duì)于這一現(xiàn)象不可否認(rèn)有自身存在的合理性，但是小區(qū)停車位設(shè)置原本是考慮到業(yè)主的生活便利，出租停車位或者買賣車庫、車位是否合法，法律上沒有明確禁止。我認(rèn)為首先要對(duì)停車位的性質(zhì)進(jìn)行定位，是獨(dú)立的不動(dòng)產(chǎn)還是附屬于不動(dòng)產(chǎn)的從物。一種觀點(diǎn)認(rèn)為車庫是獨(dú)立的不動(dòng)產(chǎn)，因?yàn)檐噹鞊碛歇?dú)立的空間和使用價(jià)值。如果車庫是獨(dú)立的不動(dòng)產(chǎn)，那么將車庫轉(zhuǎn)讓給小區(qū)業(yè)主外的他人應(yīng)該沒有什么異議可言。但是，《物權(quán)法》七十四條第一款規(guī)定，首先滿足業(yè)主的需要。我認(rèn)為在認(rèn)定車庫為獨(dú)立的不動(dòng)產(chǎn)基礎(chǔ)上應(yīng)該附加一款規(guī)定，小區(qū)業(yè)主有優(yōu)先購買權(quán)，即在同等價(jià)格情況下，小區(qū)業(yè)主可以比其他非業(yè)主的買家先購買停車位、車庫。只有這樣規(guī)定才能完善對(duì)小區(qū)車庫、車位配置的服務(wù)定位。
    另外一種觀點(diǎn)認(rèn)為，車庫、車位購買、附贈(zèng)是基于房屋買賣合同基礎(chǔ)上產(chǎn)生的，在車庫、車位的所有權(quán)是依附于業(yè)主對(duì)專有部分的專有權(quán)。在建筑物區(qū)分所有權(quán)領(lǐng)域中，對(duì)專有部分的專有權(quán)是核心內(nèi)容，共有權(quán)和成員管理權(quán)都是在此基礎(chǔ)上產(chǎn)生，沒有專有權(quán)就沒有其他兩項(xiàng)權(quán)利。如果業(yè)主要轉(zhuǎn)讓對(duì)車位、車庫的專有權(quán)那么就必須轉(zhuǎn)讓對(duì)其專有部分的專有權(quán)，即將房屋和車位、車庫一并轉(zhuǎn)讓。實(shí)際上就是把作為從物的車位、車庫隨著作為主物的房屋一起變更權(quán)利主體。由兩種不同的觀點(diǎn)引發(fā)了兩種不同的法律結(jié)果，建筑物所有權(quán)的主體、客體發(fā)生不同的變更法律結(jié)果。
   《物權(quán)法》七十四條還規(guī)定，業(yè)主還可以通過租用停車位獲得使用權(quán)?，F(xiàn)在存在一種普遍現(xiàn)象，白天小區(qū)業(yè)主的車都開出去上班了，傍晚再開車回來在上班。在這段時(shí)間內(nèi)出租的車位是閑置的，物業(yè)通常會(huì)把地面上的停車位出租給小區(qū)外非業(yè)主車輛，并收取一定的租金。針對(duì)這樣的現(xiàn)象《物權(quán)法》七十四條第三款規(guī)定，占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。共有的道路或者是除專有部分之外的其他場(chǎng)地都是屬于全體業(yè)主共有的部分，而不是物業(yè)或者開發(fā)商，除非開發(fā)商對(duì)此部分聲明所有權(quán)有所保留的，業(yè)主自然可以對(duì)共有部分進(jìn)行恰如其分的使用。
    根據(jù)出租主體的不同，所收租金分配收益也不同。業(yè)主專有部分的車位、車庫出租所得收益歸業(yè)主所有，根據(jù)租賃合同收取的租金作為法定孳息歸所有人所有。若由物業(yè)把公用道路或場(chǎng)地出租給非業(yè)主車輛，所獲租金除去必要的管理費(fèi)用和人工費(fèi)剩余收益，應(yīng)歸全體業(yè)主所有。以上兩種情況在租金收益分配上無可厚非，那么如果是將地下停車場(chǎng)對(duì)外出租，租金分配上如何安排《物權(quán)法》上沒有作出詳盡的說明，因?yàn)椴⒉皇撬袠I(yè)主都對(duì)地下車庫擁有所有權(quán)或者使用權(quán)的，從某種意義上來說，地下車庫的權(quán)屬是歸付費(fèi)的業(yè)主所有。我認(rèn)為解決方案有兩種，一是降低業(yè)主租金，因?yàn)榈叵峦＼噲?chǎng)并不是完全由業(yè)主占用使用，不需要承擔(dān)所有的費(fèi)用。至于租金價(jià)格可以由停車場(chǎng)所有權(quán)單位和業(yè)委會(huì)商量，共同約定一個(gè)合理統(tǒng)一的租金。由業(yè)委會(huì)出面與所有權(quán)單位簽訂租賃合同，即維護(hù)了業(yè)主利益，又避免了租金收費(fèi)混亂，這是一個(gè)雙贏的交易。第二就是，把租金收入用于支付管理費(fèi)用以及地下停車場(chǎng)設(shè)施維護(hù)改造方面，使業(yè)主在享受服務(wù)的同時(shí)不增加支出成本。
    上述都是在有約定情況下，關(guān)于車位、車庫歸屬的法律規(guī)定。現(xiàn)實(shí)生活中往往不是那么簡(jiǎn)單，許多開發(fā)商為了追求利益的最大化往往鉆法律的空子。在政府提倡充分利用小區(qū)空間的時(shí)候，有的物業(yè)公司就利用草格磚的形式打擦邊球。小區(qū)在規(guī)劃時(shí)有大面積的綠化用地，但沒有說明是以什么形式來做綠化，物業(yè)公司就鋪上了草格磚，用來做停車位。這樣，既滿足了綠化率的要求，同時(shí)也做了停車位。據(jù)了解，綠化用地面積是要計(jì)入業(yè)主公攤面積的，業(yè)主不僅僅為這部分面積買了單，同時(shí)還要繳納停車費(fèi)。 這樣的做法現(xiàn)實(shí)顯失公平，業(yè)主和物業(yè)之間存在著嚴(yán)重的信息不對(duì)稱，在物權(quán)法出臺(tái)之前業(yè)主面對(duì)這種情況或許無可奈何只能掏錢了事。
    現(xiàn)在若是遇上開發(fā)商用草格磚作為停車場(chǎng)收取公攤面積費(fèi)用和停車位租金的話，業(yè)主可以拿起法律武器來維護(hù)自身的利益。既然購買專有部分已經(jīng)為公共綠化用地支付了費(fèi)用，即使沒有約定，按照從物隨主物的權(quán)利轉(zhuǎn)移的原理，應(yīng)該由全體業(yè)主所有。也就是說綠化用地屬于業(yè)主共有部分，權(quán)利主體不是物業(yè)公司或開發(fā)商。業(yè)主對(duì)小區(qū)綠化不僅擁有共有權(quán)利，對(duì)綠化上的空間也擁有同樣的權(quán)利。草格磚上的空間用于何種用途是否將草格磚作為停車位不是物業(yè)說了算，而是由多數(shù)業(yè)主來決定?！?A >物權(quán)法》第七十六條規(guī)定，業(yè)主能夠就有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)做出決定。做出的決定經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。即便業(yè)主同意作為停車位使用，收租金事項(xiàng)也是由全體業(yè)主討論通過。租金可以委托物業(yè)收繳，扣除物業(yè)管理成本，余下資金均有業(yè)主共享?！段餀?quán)法》第八十一條允許業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。由草格磚的例子不難推出，在房屋買賣雙方?jīng)]有明確規(guī)定時(shí)，應(yīng)該根據(jù)建筑物部分建造資金的來源確定建筑物的歸屬。一般來說，像草格磚這樣的公共面積都是有業(yè)主出資購買的，通常屬全體業(yè)主共有，業(yè)主只能行使共有權(quán)。除非得到全體業(yè)主的同意，才能對(duì)共有部分行使專有使用權(quán)。