產(chǎn)權(quán)的復(fù)雜性和物業(yè)管理組織方式的選擇_沈陽地產(chǎn)物業(yè)

    看似簡單的物業(yè)管理問題. 但近20年來始終未能探索出一套行之有效的解決辦法. 關(guān)鍵在于理論界和操作部門忽略了對物業(yè)產(chǎn)權(quán)復(fù)雜性的認(rèn)識。

    物業(yè)管理中的產(chǎn)權(quán)復(fù)雜性表現(xiàn)在三個方面：

    一是產(chǎn)權(quán)的物質(zhì)復(fù)雜性。我國城鎮(zhèn)居民所擁有的住宅. 絕大部分（80%以上. 北京為90%以上）是多層（六層以下）和高層（六層以上）樓房. 其建造形式基本上是集合式的. 業(yè)主對其房屋享有的權(quán)利. 包括可界定邊界的房屋的單獨(dú)所有權(quán)（業(yè)主戶門以內(nèi)部分）和不可單獨(dú)界定邊界的房屋公共空間（單棟樓房戶門以外部分）、共有設(shè)施（共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設(shè)施、非經(jīng)營性的車場車庫等）以及土地的共同所有權(quán)。由于單獨(dú)所有權(quán)和共同所有權(quán)并存. 決定了業(yè)主行使所有權(quán)會影響關(guān)聯(lián)業(yè)主的權(quán)利. 受到相鄰業(yè)主權(quán)利的制約。

    二是存量公房產(chǎn)權(quán)制度復(fù)雜性。公房出售前產(chǎn)權(quán)歸政府或單位所有. 開始出售公房后. 在某一區(qū)域同時(shí)出現(xiàn)了政府產(chǎn)權(quán)、單位產(chǎn)權(quán)和個人產(chǎn)權(quán)并存的局面. 不同主體對物業(yè)服務(wù)的選擇出現(xiàn)不一致。政府產(chǎn)權(quán)代表希望房管所進(jìn)行物業(yè)管理. 單位產(chǎn)權(quán)代表希望由單位的房管部門來管理. 個人產(chǎn)權(quán)代表不希望有收費(fèi)的物業(yè)管理. 仍想搭便車. 或者希望選擇物業(yè)公司進(jìn)行管理。

    三是產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)換過程帶來的復(fù)雜性。我國正處在經(jīng)濟(jì)起飛和城市化的高速成長期. 為改善住房條件和為進(jìn)入城市人口提供住房. 每年要新建大量住房. 不少居民所購房屋都是期房. 物業(yè)管理企業(yè)在承擔(dān)新建房屋的物業(yè)管理過程中要同時(shí)應(yīng)對作為產(chǎn)權(quán)人的開發(fā)商和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移后的購房業(yè)主。前者是為房屋賣的好需要選擇物業(yè). 后者是為住用舒適安全需要選擇物業(yè). 二者在選擇物業(yè)管理企業(yè)的問題上經(jīng)常產(chǎn)生矛盾。

    由于產(chǎn)權(quán)的復(fù)雜性決定了業(yè)主選擇物業(yè)服務(wù)消費(fèi)不能個人說了算. 需要通過相關(guān)業(yè)主集合決策的方式來選擇物業(yè)管理服務(wù)消費(fèi)?？晒┻x擇的消費(fèi)提供方式基本上有四個：一是繼續(xù)由房管所、單位房管部門提供物業(yè)服務(wù). 但這種模式已不適應(yīng)住房商品化、社會化的需要. 被實(shí)踐證明是落后的供應(yīng)模式；二是由政府指定物業(yè)管理企業(yè)提供服務(wù). 這種模式在特定時(shí)間和空間可以. 全面施行不符合政府的職能定位；三是由開發(fā)商選擇物業(yè)管理企業(yè). 有利于開發(fā)與物管的銜接. 但不利于為業(yè)主提供質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的服務(wù)；四是由業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè). 這種模式尊重和維護(hù)了業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。2003年6月8日國務(wù)院公布的《物業(yè)管理條例》就是將業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)作為物業(yè)管理的基礎(chǔ). 明確規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成業(yè)主大會. 由業(yè)主大會選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)。

    為維護(hù)共同的利益. 由于產(chǎn)權(quán)的復(fù)雜性. 業(yè)主需要通過業(yè)主大會建立民主協(xié)商、自我管理的機(jī)制. 但在具體的實(shí)施過程中會遇到交易費(fèi)高昂的問題. 增加操作難度。北京市有一個新竣工的住宅小區(qū). 14棟高樓. 4500套住房. 按每個居民購一套住房計(jì)算. 就有4500個業(yè)主。組織召開4500人的業(yè)主大會需要尋找特定的會議場所. 要支出高昂的會議費(fèi)用。在北京市目前3300多個居住區(qū)項(xiàng)目中. 推行物業(yè)管理的約占60%. 成立業(yè)主委員會的不到300家. 約占應(yīng)成立的10%。如要完成3000家業(yè)主委員會的組建并維持日常運(yùn)行. 交易費(fèi)用會相當(dāng)高。