《物業(yè)管理條例》第二十一條有這樣的描述：“業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同?！薄肚捌谖飿I(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》第二條說：“前期物業(yè)管理，是指在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實施的物業(yè)管理”。以上兩段文字，都使用了“前期物業(yè)管理”的概念。

　　那么，我們可以把“前期物業(yè)管理”理解為：業(yè)主委員會與按法定程序和要求聘請的物業(yè)管理公司簽訂的物業(yè)服務(wù)生效之前，由利害關(guān)系人對物業(yè)進行的管理和服務(wù)活動。

　　我們不妨把它區(qū)分為兩個階段：項目初始至工程竣工驗收合格為止為第一階段，對于物業(yè)管理企業(yè)而言可以稱之為“前期物業(yè)管理介入”，這個階段的物業(yè)管理活動通常由開發(fā)公司自己負責(zé)；工程經(jīng)竣工驗收合格開始至業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司依法簽訂的物業(yè)服務(wù)協(xié)議生效為止是第二階段，這個階段的物業(yè)管理服務(wù)由開發(fā)商按法定程序和要求聘請的物業(yè)管理公司負責(zé)實施。

　　物業(yè)管理企業(yè)開展的前期物業(yè)管理介入活動，其主要特點是：

　　一、工作的無償性

　　物業(yè)管理公司的前期物業(yè)管理介入活動，是物業(yè)管理企業(yè)為了利于以后的經(jīng)營管理活動而進行的“鋪底”性質(zhì)的市場活動。對于這種活動的付出，業(yè)主不會以物業(yè)服務(wù)費的形式去買單；同時，開發(fā)企業(yè)雖然也存在引入物業(yè)管理企業(yè)可以促進銷售之類考慮的積極性，但是目前因為種種原因而不會為此付費（不過，隨著市場的發(fā)展，以后開發(fā)商完全有可能為此買單）。因此，這種投入目前只能主要由物管企業(yè)自己以市場開拓費用的形式去負擔(dān)。

　　二、過程的不定性

　　物業(yè)管理前期介入活動并不在國家的法定要求范圍之內(nèi)，完全是物業(yè)管理企業(yè)為了自身長遠利益的需要而主動進行的開發(fā)性投入活動；而不同的開發(fā)企業(yè)以及相應(yīng)的項目（樓盤）因為種種原因而千差萬別，各有不同。因此，這種由物業(yè)管理公司居于主動位置的與開發(fā)公司的合作活動，組織形式上自然也就松散不定，物管企業(yè)完全可以按照自身的意愿和可能隨時安排和調(diào)整物業(yè)管理活動的具體形式、方法、力度等。

　　三、投入的風(fēng)險性

　　按照國家法規(guī)的要求，項目開發(fā)完成并經(jīng)竣工驗收合格后，開發(fā)企業(yè)必須按照法定要求和程序（比如一定規(guī)模的樓盤必須公開招標(biāo)）將項目移交給物業(yè)管理企業(yè)進行管理。這也就是說，開展了前期物業(yè)管理介入活動，并不等于就取得了物業(yè)的前期管理權(quán)，也不等于取得了業(yè)主委員會聘用的資格?？梢?，前期物業(yè)管理介入活動給物業(yè)管理企業(yè)的回報，只能是更多勝算的機會。

　　市場就意味著競爭，投入就免不了風(fēng)險。盡管前期物業(yè)管理介入活動需要投入并難免風(fēng)險，但是，為了長期的利益和發(fā)展的需要，具有遠見卓識的物業(yè)管理公司還是千方百計地擠出資金和精力，積極投入到物業(yè)管理前期介入活動之中（當(dāng)然，有關(guān)那些由開發(fā)公司舉資興辦和控制的物業(yè)管理公司的某些別有用心的前期物業(yè)管理介入活動的問題，不在本文討論之列），以爭取更多的市場機會和長遠利益。

　　物業(yè)管理企業(yè)的前期物業(yè)管理介入活動，其基本作用在于：

　　一、拓展經(jīng)營管理業(yè)務(wù)

　　物管企業(yè)要洞察市場先機，搶占更多的市場份額，積極介入目前尚由開發(fā)公司負責(zé)的那個時間段的管理活動，即在項目的規(guī)劃、設(shè)計、施工、驗收、整改、交房等各個階段都盡可能多地參與其中，盡早接觸并進入項目的施工現(xiàn)場和其他操作過程，取得開發(fā)公司以及其他有關(guān)單位、部門的好感、信任與支持，這無疑是一種絕妙的辦法。原因很簡單：業(yè)主在入住之前形成組織并統(tǒng)一表達自己意愿的可能性很小，此時業(yè)主的意愿通常是由開發(fā)公司代為表答。因此，與開發(fā)公司盡早接觸與合作，其作用尚不僅于盡早熟悉項目的工程技術(shù)情況和利于爭取前期物業(yè)管理權(quán)的機會，還在于創(chuàng)造了與業(yè)主盡早見面和溝通的機會。很明顯，這種前期的鋪墊性工作對物業(yè)管理公司順利取得項目的管理權(quán)（與開發(fā)企業(yè)和以后的業(yè)主委員會簽約即前期物業(yè)管理權(quán)和永久物業(yè)管理權(quán)），乃至接管樓盤后順利而流暢地開展物業(yè)管理和服務(wù)工作，都將起到極大的推動作用。

　　二、熟悉項目的工程技術(shù)情況

　　物業(yè)管理業(yè)內(nèi)同仁都有這樣的同感：物業(yè)管理的三大基礎(chǔ)職能即保安、保潔、保修工作中，因為保修即工程維修方面人員的技術(shù)性和工程技術(shù)方案本身的可變性而成為讓人不得不更多關(guān)照的事情。所謂人員的技術(shù)性，是指比較物業(yè)管理的其他從業(yè)人員而言，工程技術(shù)人員的技術(shù)性要求更高一些；所謂工程技術(shù)方案本身的可變性，是指在解決工程維修工作中遇到的技術(shù)問題時，客觀上可能采取多種不同的技術(shù)方案（而不同的工程技術(shù)方案的成本和費用是有區(qū)別的），同時科學(xué)技術(shù)本身的不斷進步和發(fā)展也成為工程技術(shù)方案不斷產(chǎn)生變化的原因。因此，不少業(yè)界人士對此形成的一致看法是：“擺平”了工程技術(shù)方面的問題，也就解決了物業(yè)管理工作中的一個重點問題。

    正是因為這種原因，物業(yè)管理企業(yè)開展前期物業(yè)管理介入活動，自然是以工程技術(shù)方面的介入為重點。

　　前期物業(yè)管理介入活動的通行作法是，在廣泛保持與開發(fā)商以及其他有關(guān)單位、部門良好關(guān)系的基礎(chǔ)上，在項目的規(guī)劃、設(shè)計階段就站在物業(yè)管理的角度，有選擇地參與其中，提出自己的物業(yè)管理服務(wù)方案并就方案與開發(fā)商進行溝通與協(xié)商；對達成合作意向的項目，正式開式之后中，即委派人員到工程的施工和銷售現(xiàn)場，直接參與項目施工和銷售過程。其中，物業(yè)管理公司的工程技術(shù)人員進入現(xiàn)場后，主要任務(wù)是熟悉和了解項目的工程技術(shù)情況，同時還可為開發(fā)商提供義務(wù)的工程監(jiān)理，并借此更加有效地影響開發(fā)公司和業(yè)主在物業(yè)管理方面的意識；而物業(yè)公司的市場拓展人員在開發(fā)公司銷售現(xiàn)場的主要任務(wù)是展示物業(yè)管理公司的形象，并積極與業(yè)主溝通，進行物業(yè)管理服務(wù)方面有關(guān)法規(guī)、知識的宣傳、解答等工作，同時盡可能了解業(yè)主的情況，并協(xié)助開發(fā)商進行力所能及的銷售促進工作。

　　從實踐工作中看，不少開展前期物業(yè)管理介入活動的物業(yè)管理公司在工作過程中都得到了及時調(diào)整和修正。這樣，不僅節(jié)省了開發(fā)商事后再行整改的費用，符合開發(fā)商的利益，也消除了今后的物業(yè)管理和服務(wù)過程中的潛在隱患，從而最終保護了業(yè)主的根本利益。

　　由此可見，物業(yè)管理公司的前期物業(yè)管理介入活動，不僅受到開發(fā)商的歡迎，同時也符合業(yè)主的長遠利益，而且還為順利開展日后長遠的物業(yè)管理服務(wù)工作打下了良好的基礎(chǔ)。

　　三、提前接觸業(yè)主

　　物業(yè)管理服務(wù)活動的宗旨是為業(yè)主提供物有所值乃至物超所值的真誠服務(wù)。因此，要搞好物業(yè)管理服務(wù)工作，前提是要做到與業(yè)主相識、相處、相交、相知。做到了這“四相”，才具備了實現(xiàn)管理服務(wù)宗旨的基本條件。

　　業(yè)主的想法和需要就是物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容和目標(biāo)。把物業(yè)管理的市場開拓人員派駐到開發(fā)商的售房現(xiàn)場，向業(yè)主展示物業(yè)管理公司的形象和作風(fēng)，直接為他們提供物業(yè)管理方面的咨詢服務(wù)，并征求業(yè)主在物業(yè)管理方面的意見和要求，這無疑是超前在物業(yè)公司與業(yè)主之間架起了一座溝通的橋梁。通過這座橋梁，物業(yè)管理公司提前認(rèn)識了業(yè)主，還可進一步了解到業(yè)主的文化水平、家庭狀況、職業(yè)結(jié)構(gòu)、興趣愛好等情況。對業(yè)主情況盡可能多的了解，為制定相應(yīng)的沙物業(yè)管理服務(wù)方案提供了最好的第一手資料和依據(jù)；同時，業(yè)主也可通過這座橋梁了解和認(rèn)識物業(yè)管理公司，熟悉其服務(wù)理念、運作特點、工作作風(fēng)等情況，為物業(yè)管理公司贏得業(yè)主的認(rèn)可和歡迎創(chuàng)造了條件。

　　物業(yè)管理企業(yè)所進行的前期物業(yè)管理介入活動的三個作用之中，熟悉項目的工程技術(shù)情況與提前接觸業(yè)主兩大作用互相促進，共同保障了拓展經(jīng)營管理業(yè)務(wù)這一最終目標(biāo)的實現(xiàn)。

綜上所述，對于物業(yè)管理企業(yè)而言，從時間范圍、工作內(nèi)容、管理特征等方面綜合考慮，“前期物業(yè)管理”工作可以區(qū)分為“前期物業(yè)管理介入”和“前期物業(yè)管理服務(wù)”兩個階段。近年來，不少物業(yè)管理公司已經(jīng)嘗試開展前期物業(yè)管理介入活動，并從中受益。這種趨向，引起了業(yè)界的高度重視和普遍認(rèn)同。積極而主動地開展前期物業(yè)管理介入活動，是物業(yè)管理企業(yè)適應(yīng)和迎接市場競爭作出的主動反應(yīng)，也是進一步搞好和擴大物業(yè)管理服務(wù)工作的客觀需要。