2012物業(yè)管理師考試經(jīng)營管理復(fù)習(xí)資料

一、使用價值和交換價值

價值一詞的含義極廣，如歷史價值、藝術(shù)價值、學(xué)術(shù)價值、“人生的價值是什么”中的價值，等等。這里所講的價值指的是經(jīng)濟學(xué)范疇的價值。在經(jīng)濟學(xué)里，廣義的價值有使用價值和交換價值之分。

一種商品的使用價值，是指該種商品能滿足人們某種需要的效用;交換價值，是指該種商品同其他商品相交換的量的關(guān)系或比例，通常用貨幣來衡量，即交換價值表現(xiàn)為一定數(shù)量的貨幣、商品或其他有價物。

人們在經(jīng)濟活動中一般簡稱的價值，指的是交換價值。

任何物品能夠成為商品，首先必須是有用物，能用來滿足人們的某種需要。沒有使用價值的東西不會被交換對方所接受，也就不能成為商品，不會有交換價值。因此，使用價值是交換價值的前提，沒有使用價值肯定就沒有交換價值。

但是反過來不一定成立，即沒有交換價值不一定沒有使用價值，例如空氣。作為商品的物業(yè)，既有使用價值也有交換價值。

二、投資價值和市場價值

投資價值一詞有兩種含義：一是指值得投資，例如，人們在為某個物業(yè)項目或某項資產(chǎn)做銷售宣傳時，經(jīng)常稱其具有投資價值;二是指從某個特定的投資者（即某個具體的投資者）的角度所衡量的價值。這里所講的投資價值指的是后者。

因此，某一物業(yè)的投資價值，是指某個特定的投資者（如某個具體的購買者）基于個人的需要或意愿，對該物業(yè)所評估出的價值。而該物業(yè)的市場價值，是指該物業(yè)對于一個典型的投資者（市場上抽象的一般投資者，他代表了市場上大多數(shù)人的觀點）的價值。

市場價值是客觀的、非個人的價值，而投資價值是建立在主觀的、個人因素基礎(chǔ)上的價值。在某一時點，市場價值是惟一的，而投資價值會因投資者的不同而不同。

同一物業(yè)對于不同的投資者之所以會有不同的投資價值，是因為不同的投資者可能在開發(fā)成本或經(jīng)營費用方面的優(yōu)勢不同，納稅狀況不同，對未來的信心不同，等等。所有這些因素，都會影響投資者對該物業(yè)未來收益能力的估計，從而影響投資者對該物業(yè)價值的估計。如果所有的投資者都作出相同的假設(shè)，也面臨相同的環(huán)境狀況，則投資價值與市場價值就會相等，但實際上不可能出現(xiàn)這種情況。因此，常常會有某些投資者愿意支付比其他投資者更高的價格來獲得某一物業(yè)。

評估投資價值與評估市場價值的方法本質(zhì)上是相同的，所不同的是假設(shè)前提。例如，投資價值與市場價值都可以采用收益法來評估——價值是未來凈收益的現(xiàn)值之和，但其中選取參數(shù)的立場不同。拿折現(xiàn)率來說，評估市場價值所采用的折現(xiàn)率，應(yīng)是與該物業(yè)的風(fēng)險程度相對應(yīng)的社會一般報酬率;而評估投資價值所采用的折現(xiàn)率，應(yīng)是某個特定的投資者所要求的最低報酬率（通常稱為最低期望收益率）。這個特定的投資者所要求的最低報酬率，可能高于也可能低于與該物業(yè)的風(fēng)險程度相對應(yīng)的社會一般報酬率。在凈收益方面，評估投資價值時通常要扣除所得稅，而評估市場價值時通常不扣除所得稅。另外，不同的投資者對未來凈收益的估計，有的可能是樂觀的，有的可能是悲觀的;而評估市場價值時，要求對未來凈收益的估計是客觀的。

投資者評估的物業(yè)的投資價值大于或等于該物業(yè)的市場價格，是其投資行為（或交易）能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件。當(dāng)投資價值大于市場價格時，說明值得投資（購買）;反之，說明不值得投資（購買）。換一個角度講，每個物業(yè)投資者對其擬投資（購買）的物業(yè)都有一個心理價位，投資價值可以看成是這個心理價位。當(dāng)市場價格低于其心理價位時，投資者趨向于增加投資;相反，他們將向市場出售過去所投資的物業(yè)