1、什么是物業(yè)管理？ 物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對物業(yè)進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。
2、什么是業(yè)主？業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有哪些權(quán)利，應(yīng)履行什么義務(wù)？ 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。 
   業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利：
(1)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)；
(2)提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議；
(3)提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；
(4)參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；
(5)選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權(quán)；
(6)監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會的工作；
(7)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；
(8)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；
(9)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金的管理和使用；
(10)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他權(quán)利。

業(yè)主在物業(yè)管理活動中，應(yīng)履行下列義務(wù)：
(1)遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則；
(2)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；
(3)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；
(4)按照有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金；
(5)按時交納物業(yè)服務(wù)費用；
(6)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他義務(wù)。

3、物業(yè)管理區(qū)域如何劃分？ 一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。物業(yè)管理區(qū)域由房產(chǎn)行政主管部門根據(jù)下列因素劃定：
(1)業(yè)主共用供水、排水、供電、供熱、消防等設(shè)施設(shè)備；
(2)屬于一個自然街坊或者封閉小區(qū)；
(3)有關(guān)居民委員會的設(shè)置情況。

4、首次業(yè)主大會如何召開？ 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，入住率超過50%且業(yè)主要求成立業(yè)主大會的，應(yīng)當(dāng)在縣區(qū)房產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)下，由進(jìn)行前期物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)會同建設(shè)單位(包括公房出售單位)、業(yè)主代表組成首次業(yè)主大會籌備組，組織召開首次業(yè)主大會。前期物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)不召集首次業(yè)主大會的，在縣區(qū)房產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)下，由業(yè)主召集。

5、業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù)如何確定？ 住宅物業(yè)業(yè)主在首次業(yè)主大會上的投票權(quán)，按套計算，有單獨房屋產(chǎn)權(quán)證的一套計一票。非住宅物業(yè)業(yè)主在首次業(yè)主大會上的投票權(quán)，按物業(yè)建筑面積計算，不超過100平方米有單獨房屋產(chǎn)權(quán)證的計一票；超過100平方米的，每超過100平方米增計一票。一個業(yè)主所持的投票權(quán)最高不超過全部投票權(quán)的30%。

6、在物業(yè)管理活動中，業(yè)主大會應(yīng)履行什么職責(zé)？
(1)依法制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則；
(2)選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；
(3)選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；
(4)決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實施；
(5)制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；
(6)法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。

7、在物業(yè)管理活動中，業(yè)主委員會應(yīng)履行什么職責(zé)？ 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，履行下列職責(zé)：
(1)召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；
(2)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；
(3)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；
(4)監(jiān)督業(yè)主公約的實施；
(5)業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。

8、業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生后，如何辦理備案手續(xù)？ 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉之日起30日內(nèi)，將業(yè)主大會的成立情況、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約及業(yè)主委員會委員基本情況等材料向物業(yè)所在地的縣區(qū)房產(chǎn)行政主管部門備案，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。業(yè)主委員會備案的有關(guān)事項發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)重新備案和公示。

9、擔(dān)任業(yè)主委員會委員應(yīng)具備什么條件？ 業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。

10、在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，物業(yè)管理用房如何配置？ 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)無償配置物業(yè)管理用房。建筑面積10萬平方米以下(含10萬平方米)的，按照建筑面積的4%配置，但不得小于100平方米；建筑面積超過10萬平方米的，超過部分按照3%配置。規(guī)劃行政主管部門在審批建設(shè)項目和規(guī)劃驗收時，應(yīng)當(dāng)予以審核。

11、如何選聘物業(yè)管理企業(yè)？ 業(yè)主大會可以通過公開招標(biāo)或者根據(jù)業(yè)主委員會的推薦選聘物業(yè)管理企業(yè)。業(yè)主委員會向業(yè)主大會推薦候選物業(yè)管理企業(yè)時，應(yīng)當(dāng)至少推薦3個以上具備資質(zhì)條件的物業(yè)管理企業(yè)。 在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實施前期物業(yè)管理的，住宅物業(yè)及其同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招標(biāo)投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；投標(biāo)人少于3人或者建筑面積小于2萬平方米的，經(jīng)物業(yè)所在地的縣區(qū)房產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。

12、物業(yè)管理企業(yè)提供的物業(yè)管理服務(wù)事項主要包括哪些內(nèi)容？
(1)物業(yè)共用部位的維護(hù)與管理；
(2)物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備及其運行的維護(hù)和管理；
(3)公共區(qū)域保潔服務(wù)和公共綠地的養(yǎng)護(hù)管理；
(4)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序、消防、交通等協(xié)助管理事項的服務(wù)；
(5)物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)；
(6)物業(yè)管理檔案資料的管理；
(7)物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項。

13、在物業(yè)管理活動中，物業(yè)服務(wù)費用如何繳納？ 業(yè)主應(yīng)當(dāng)依照物業(yè)服務(wù)合同的約定，按時交納物業(yè)服務(wù)費。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。 已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位交納。已售出的空閑物業(yè)的物業(yè)服務(wù)費用由業(yè)主交納。 物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同以外的服務(wù)項目，服務(wù)報酬由雙方約定。

14、在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主或者使用人有哪些禁止行為？
(1)破壞房屋承重結(jié)構(gòu)，破壞房屋外貌；
(2)違章搭建建筑物、構(gòu)筑物；
(3)占用通道等公用場地；
(4)存放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品；
(5)損壞綠地、樹木和綠化設(shè)施；
(6)亂拋亂堆垃圾、雜物；
(7)排放有毒、有害物質(zhì)或者產(chǎn)生超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲；
(8)擅自設(shè)置營業(yè)攤點；
(9)在建筑物、構(gòu)筑物上亂張貼、亂涂寫、亂刻畫；
(10)擅自飼養(yǎng)家畜、家禽；
(11)法律、法規(guī)、規(guī)章禁止的其他行為。

 15、確需改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共建筑和共用設(shè)施用途的，如何辦理有關(guān)手續(xù)？ 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途。業(yè)主確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)依法到規(guī)劃、房產(chǎn)行政主管部門辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)管理企業(yè)；物業(yè)管理企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請業(yè)主大會討論通過后，由業(yè)主委員會依法到規(guī)劃、房產(chǎn)行政主管部門辦理有關(guān)手續(xù)。

16、什么是物業(yè)專項維修資金？ 物業(yè)專項維修資金是指專項用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、中修及更新、改造資金。物業(yè)專項維修資金屬業(yè)主所有。

17、在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，哪些業(yè)主應(yīng)繳存專項維修資金？ 物業(yè)專項維修資金以一個物業(yè)管理區(qū)域為管理單位，按幢設(shè)賬，核算到戶，?？顚Ｓ?。住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定繳存專項維修資金。

18、在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任如何界定？ 物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益時，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時維修養(yǎng)護(hù)。責(zé)任人不履行維修義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主大會同意，可以由物業(yè)管理企業(yè)維修養(yǎng)護(hù)，費用由責(zé)任人承擔(dān)。 物業(yè)應(yīng)當(dāng)定期維修養(yǎng)護(hù)。業(yè)主對其自用部位和自用設(shè)施設(shè)備實施維修養(yǎng)護(hù)，費用自理。物業(yè)管理企業(yè)對共用部位、共用設(shè)施設(shè)備負(fù)責(zé)維修養(yǎng)護(hù)。屬人為損壞的，由責(zé)任人承擔(dān)維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任。因維修養(yǎng)護(hù)不及時，給業(yè)主造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。 物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)時，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合。因有關(guān)業(yè)主拒絕配合造成其他業(yè)主、使用人物業(yè)損壞及其財產(chǎn)損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)或者賠償責(zé)任。

19、中心城低保戶和困難戶的物業(yè)服務(wù)費享受哪些優(yōu)惠政策，如何辦理？ 低保戶和困難戶的物業(yè)服務(wù)費實行財政補(bǔ)助，憑繳費收據(jù)到民政部門領(lǐng)取。東城地方住宅小區(qū)由市財政負(fù)擔(dān)；開發(fā)區(qū)住宅小區(qū)由開發(fā)區(qū)財政負(fù)擔(dān)；西城地方住宅小區(qū)由東營區(qū)財政負(fù)擔(dān)；油田住宅小區(qū)的低保戶和困難戶由勝利石油管理局負(fù)擔(dān)。低保戶和困難戶由市民政局和總工會確認(rèn)。

20、《山東省物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量規(guī)范》(DB37/T523-2005)對一級協(xié)助維護(hù)公共秩序物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)是如何規(guī)定的？
(1)公共秩序維護(hù)人員受過相關(guān)安全護(hù)衛(wèi)知識與技能培訓(xùn)，持證上崗；以中青年為主，身體健康，責(zé)任心強(qiáng)，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，體態(tài)良好；每周定期參加安全保衛(wèi)知識與技能的崗位培訓(xùn)，掌握基本安全護(hù)衛(wèi)技能，能恰當(dāng)?shù)靥幚砗蛻?yīng)對護(hù)衛(wèi)工作，能正確使用各類消防、物防、技防器械和設(shè)備，熟悉、掌握各類刑事、治安案件和各類災(zāi)害事故的應(yīng)急預(yù)案，定期進(jìn)行實戰(zhàn)演練；上崗時佩帶統(tǒng)一標(biāo)志，穿戴統(tǒng)一制服，器械佩戴規(guī)范，儀容儀表規(guī)范整齊；當(dāng)值時坐姿挺直，站崗時不倚不靠；會講普通話；配備對講裝置和其他必備的安全護(hù)衛(wèi)器械。
(2)物業(yè)區(qū)域各出入口24小時值班，其中主出入口雙人值勤，6：00——20：00設(shè)立崗，并有詳細(xì)交接班記錄；對不熟悉人員進(jìn)入，可通過對講系統(tǒng)聯(lián)系業(yè)主，決定是否放行；對裝修人員實行臨時出入證管理，對其他勞務(wù)人員實行登記；對進(jìn)出車輛實行證、卡管理；保持出入口環(huán)境整潔、有序，道路暢通；對大型物件搬出進(jìn)行記錄。
(3)根據(jù)物業(yè)特點，制定詳細(xì)的巡邏方案，原則上每2 小時巡查一次，重點部位增加巡邏頻次，有巡邏記錄；在遇到異常情況或住戶緊急求助時，巡邏人員5分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場，并采取相應(yīng)措施。
(4)設(shè)有監(jiān)控中心的，應(yīng)對控制設(shè)備做好維護(hù)保養(yǎng)，并保證24小時開通，監(jiān)控人員不得擅離職守。
(5)有火、水、警應(yīng)急預(yù)案，每年應(yīng)組織不少于1次的應(yīng)急預(yù)案演習(xí)。
(6)物業(yè)區(qū)域地面、墻面按車輛道路行駛要求設(shè)立指示牌和地標(biāo)，車輛行駛有規(guī)定路線，車輛停放有序；有專職人員巡視和協(xié)助停車事宜。收取車輛看管費的車庫24小時有專人管理，車庫內(nèi)配置道閘和監(jiān)視系統(tǒng)，地面、墻面按車輛道路行駛要求設(shè)立指示牌和地標(biāo)，照明、消防器械配置齊全，車輛停放有序；車庫場地每日清潔1次，無滲漏、無積水，通風(fēng)良好；無易燃、易爆等物品存放。