幾種物業(yè)管理投標(biāo)報(bào)價(jià)的計(jì)算方法—沈陽物業(yè)公司

    在物業(yè)管理招投標(biāo)中，報(bào)價(jià)歷來是各投標(biāo)單位最重視的一部分，也是招標(biāo)單位最關(guān)心的部分。招標(biāo)方對(duì)于報(bào)價(jià)計(jì)算公式認(rèn)真審核，既要保障挑選到合適的物業(yè)管理單位，又要達(dá)到節(jié)省經(jīng)費(fèi)的目的；而投標(biāo)方則在做好技術(shù)方案的基礎(chǔ)上，在報(bào)價(jià)上下足功夫，仔細(xì)琢磨。
    筆者曾在物業(yè)管理公司做了多年的市場(chǎng)投標(biāo)工作，遇到過幾種報(bào)價(jià)計(jì)算公式，每每分析比較，收獲頗豐?，F(xiàn)列舉部分報(bào)價(jià)計(jì)算公式予以探討，供行業(yè)企業(yè)參考。
 

一、報(bào)價(jià)計(jì)算公式的“均價(jià)優(yōu)先”原則
 某物業(yè)管理招標(biāo)報(bào)價(jià)計(jì)算公式
 當(dāng)X≥P時(shí)，[1－（X－P）/P]×100%×（報(bào)價(jià)占分）
 當(dāng)X∠P時(shí)，[1－（P－X）/P]×100%×（報(bào)價(jià)占分）
 X：各投標(biāo)單位的有效投標(biāo)報(bào)價(jià)；
 P：本項(xiàng)目中所有有效投標(biāo)報(bào)價(jià)的平均價(jià)。
 評(píng)價(jià)：此種報(bào)價(jià)計(jì)算公式屬于均價(jià)優(yōu)先原則，各投標(biāo)單位的有效投標(biāo)報(bào)價(jià)越接近有效投標(biāo)報(bào)價(jià)的平均價(jià)，則得分越高。
 

二、報(bào)價(jià)計(jì)算公式中低于平均價(jià)，高于最低價(jià)的“合理低價(jià)”原則
 某物業(yè)管理招標(biāo)項(xiàng)目的報(bào)價(jià)計(jì)算公式
 價(jià)格評(píng)分：投標(biāo)價(jià)超過采購預(yù)算的價(jià)格評(píng)分為0分。將評(píng)標(biāo)委員會(huì)修正后的有關(guān)投標(biāo)人的投標(biāo)價(jià)格，取算術(shù)平均值的90%作為基準(zhǔn)價(jià)格（超過采購預(yù)算的價(jià)格不計(jì)入平均值）。等于或低于基準(zhǔn)價(jià)格的投標(biāo)報(bào)價(jià)定為100分，高于基準(zhǔn)價(jià)格的投標(biāo)報(bào)價(jià)則按其比例，每高于基準(zhǔn)價(jià)格1%減1分，最低60分，如此計(jì)算出所有投標(biāo)人的價(jià)格評(píng)分。
 

評(píng)價(jià)：此計(jì)算公式對(duì)比上面的例2，有了一定變化，最重要的是“等于或低于基準(zhǔn)價(jià)格的投標(biāo)報(bào)價(jià)定為100分”，即無論是最低價(jià)還是基準(zhǔn)價(jià)都是同樣得分，“高于基準(zhǔn)價(jià)格的投標(biāo)報(bào)價(jià)按比例減分，最低60分”這樣就限制了高價(jià)，同時(shí)高于基準(zhǔn)價(jià)格也有最低保障60分。此計(jì)算公式，報(bào)價(jià)得分差距不會(huì)太大。
 

三、報(bào)價(jià)計(jì)算公式的“低價(jià)優(yōu)先”原則
 某辦公樓物業(yè)管理招標(biāo)項(xiàng)目報(bào)價(jià)計(jì)算公式
 價(jià)格得分為：[1-（SX-S1）/SN]×100
 其中S1為最低有效報(bào)價(jià)，SX為有效投標(biāo)報(bào)價(jià)，SN為有效投標(biāo)報(bào)價(jià)的平均值
 

評(píng)價(jià)：此報(bào)價(jià)計(jì)算公式實(shí)際上為低價(jià)滿分的公式。如果價(jià)格占比例大，就不存在合理報(bào)價(jià)了，完全取決于報(bào)價(jià)的高低。
 

四、綜合型報(bào)價(jià)計(jì)算公式
 某政府投資物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)報(bào)價(jià)計(jì)算公式
 1.通過資格性檢查和符合性檢查且報(bào)價(jià)不超過預(yù)算控制金額的投標(biāo)供應(yīng)商不少于7家，價(jià)格分=[1－A×|1－投標(biāo)報(bào)價(jià)/Z|]×（報(bào)價(jià)占分）
 

Z-本次招標(biāo)的最佳報(bào)價(jià)，即對(duì)所有通過資格性檢查和符合性檢查且報(bào)價(jià)不超過預(yù)算控制金額的有效投標(biāo)報(bào)價(jià)取算術(shù)平均值，并對(duì)算術(shù)平均值下浮5%作為本次招標(biāo)最佳報(bào)價(jià)；A-價(jià)格調(diào)整系數(shù)，當(dāng)投標(biāo)報(bào)價(jià)低于本次招標(biāo)最佳報(bào)價(jià)時(shí)，A=0.5；當(dāng)投標(biāo)報(bào)價(jià)高于本次招標(biāo)最佳報(bào)價(jià)時(shí)，A=1。注：當(dāng)價(jià)格分＜0時(shí)，取0。
 

2.通過資格性檢查和符合檢查且報(bào)價(jià)不超過預(yù)算控制金額的投標(biāo)供應(yīng)商少于7家價(jià)格分=[1-（投標(biāo)價(jià)格-最低價(jià)）/最低價(jià)]×（報(bào)價(jià)占分）
 

注：當(dāng)價(jià)格分＜0時(shí)，取0。
 評(píng)價(jià)：此計(jì)算公式分兩種形式。如果投標(biāo)單位不少于7家，則按第1種計(jì)算公式計(jì)算價(jià)格分，最佳報(bào)價(jià)為略低于平均價(jià)；如果投標(biāo)單位少于7家，則最低價(jià)為最佳報(bào)價(jià)。
 五、“業(yè)主至上”型的報(bào)價(jià)計(jì)算式
 某事業(yè)單位物業(yè)管理招標(biāo)項(xiàng)目評(píng)標(biāo)方法：采用投票評(píng)標(biāo)法，評(píng)標(biāo)委員將根據(jù)各投標(biāo)公司的招標(biāo)文件和陳述以無記名投票的方式進(jìn)行投票，得票高的前3名的投標(biāo)人依次作為中標(biāo)后選人。在價(jià)格標(biāo)開出后，投標(biāo)人中最高價(jià)在的票基礎(chǔ)上減一票作為最后的票，最低價(jià)在得票基礎(chǔ)上增加一票作為最后得票。
 

本項(xiàng)目設(shè)欄標(biāo)價(jià)，欄標(biāo)價(jià)為160萬元，高于欄標(biāo)價(jià)或低于欄標(biāo)價(jià)的20%（含20%）的投標(biāo)報(bào)價(jià)分為廢標(biāo)。
評(píng)價(jià)：當(dāng)前物業(yè)管理招投標(biāo)市場(chǎng)基本傾向于合理報(bào)價(jià)，不應(yīng)鼓勵(lì)低價(jià)。此計(jì)算方法設(shè)置了一個(gè)欄標(biāo)價(jià)，此欄標(biāo)價(jià)即為業(yè)主方測(cè)算的合理價(jià)位，高于欄標(biāo)價(jià)或低于欄標(biāo)價(jià)為廢標(biāo)。既保證了投標(biāo)單位不報(bào)高價(jià)，又確定了報(bào)低價(jià)僅有的優(yōu)惠為多一張選票。當(dāng)然，該計(jì)算式最重要的在于業(yè)主方要準(zhǔn)確測(cè)算日常發(fā)生的費(fèi)用而確定欄標(biāo)價(jià)。計(jì)算清楚了欄標(biāo)價(jià)，業(yè)主就如同吃了一顆“定心丸”，報(bào)價(jià)怎么變主動(dòng)權(quán)都牢牢掌握在業(yè)主手中。業(yè)主亦可騰出工夫好好分析投標(biāo)方的技術(shù)與實(shí)力了。真可謂“業(yè)主至上”。
 

以上幾種報(bào)價(jià)方式，其一：若采取低價(jià)中標(biāo)，不利于市場(chǎng)正常運(yùn)作，造成惡性競(jìng)爭(zhēng)；掠奪性開發(fā)物業(yè)資源，使環(huán)境破壞；為減少管理成本進(jìn)而裁減服務(wù)人員、削減服務(wù)時(shí)間，造成服務(wù)質(zhì)量降低、區(qū)域性物業(yè)管理環(huán)境惡化；使甲乙雙方處于被動(dòng)局面，影響社會(huì)秩序。其二：若采取合理低價(jià)中標(biāo)，由于人為因素干擾擴(kuò)大，勢(shì)必要求招投標(biāo)體制及法制的完善；資質(zhì)認(rèn)定的可靠性要求進(jìn)一步提高；社會(huì)大環(huán)境要求進(jìn)一步改善。其三：若采用合理均價(jià)中標(biāo)，既保障了業(yè)主能挑選重服務(wù)、重質(zhì)量、有實(shí)力的管家，又為這位管家今后的經(jīng)營鋪平了道路，少發(fā)生見縫插針搞經(jīng)營、搗毀綠地建商鋪的急功近利行為。
 

物業(yè)管理公司逐漸普遍化、社會(huì)化，它符合市場(chǎng)發(fā)展的規(guī)律。作為社會(huì)大體系中的一個(gè)小零件，也是隨著社會(huì)進(jìn)步而不斷改善的。我們期待物業(yè)管理作為朝陽產(chǎn)業(yè)在滿足社會(huì)化服務(wù)發(fā)展的前提下健康發(fā)展；期待物業(yè)管理招投標(biāo)市場(chǎng)不斷完善。