高端住宅的投資價(jià)值淺析—沈陽物業(yè)公司

  　隨著中國(guó)經(jīng)­濟(jì)的迅猛發(fā)展，中國(guó)人的消費(fèi)方式，生活方式在發(fā)生很大的變化，其中一個(gè)重要表現(xiàn)就是住房。住什么樣的房子，在什么樣的地方住，擁有一處或多處房產(chǎn)，這些是生活方式發(fā)生變化的重要信號(hào)。據(jù)國(guó)際權(quán)威組織發(fā)布數(shù)據(jù)表明北京市人均GDP已經(jīng)­達(dá)到9000美元。北京市像全國(guó)一樣，財(cái)富的分配不是很均衡。
晨報(bào)也在不久前剛剛進(jìn)行過統(tǒng)計(jì)，北京市有8800個(gè)億萬富翁，從財(cái)富的集中數(shù)據(jù)來說，居全國(guó)第一的。這也造就了北京“豪宅”的強(qiáng)勁需求。這種剛性的需求與當(dāng)時(shí)供應(yīng)相對(duì)有限以及對(duì)通脹得強(qiáng)烈預(yù)期等原­因，形成了2009年北京豪宅供銷兩旺的局面。
　　在本刊深入市場(chǎng)調(diào)研的過程中發(fā)現(xiàn)由于以往北京的高端住宅銷售周期較長(zhǎng)，2007年以前很多高端項(xiàng)目開盤價(jià)格在每平米20000元左右，相對(duì)今天每平米4至5萬元的價(jià)格，投資收益不言而喻。時(shí)下，每平方米3、4萬元的價(jià)格使高端住宅投資回報(bào)率收益­，各個(gè)項(xiàng)目也會(huì)由于自身優(yōu)勢(shì)不同出現(xiàn)較大的差異性。那么，“豪宅”要豪在哪里？其有無投資價(jià)值要看哪幾個(gè)方面呢？

　　調(diào)研表示，無論是“豪宅”還是“好宅”，都要具備基本的四要素，即地段、聲望、便利性、增值性。

　　“東有星河灣 (論壇 新聞)，西看紫御府 (論壇 新聞)”已是橫掃天下高端住宅的典范。入市多年的豪宅中，為何它們能引起人們不斷的反思？其是如何體現(xiàn)它豪宅的特性呢？

　　地段是決定性的因素。雖然關(guān)于這一點(diǎn)大家都早已爛熟于心，但是真正能挖掘這個(gè)不可復(fù)制性的地段屬性的項(xiàng)目屈指可數(shù)。北京二環(huán)的核心地段，同時(shí)又瀕臨一條皇家水道、得天獨(dú)厚的自然景觀，也成就了紫御府地段的唯一性。項(xiàng)目是可以被復(fù)制的，地段是永遠(yuǎn)不可復(fù)制。

　　先天條件完善之后，軟件設(shè)施也是必不可少的。瀕臨地鐵，學(xué)府周邊的項(xiàng)目揮袖如云，為什么只有這么幾個(gè)能夠成為高端公寓中的楷模典范？

　　這就需要聲望。

　　以品質(zhì)和創(chuàng)新塑造品牌，以品牌展示企業(yè)責(zé)任，星河灣就是最好的例證。星河灣已成為一種模式，它幾乎成為一個(gè)供全國(guó)參觀的精裝修樣板間，一個(gè)國(guó)內(nèi)地產(chǎn)同行踩盤必至的地方。以現(xiàn)在模仿其建筑外形、設(shè)計(jì)甚至材質(zhì)的例子也很多，但大都徒有其表難學(xué)其神，產(chǎn)品價(jià)值自然也就不可同日而語。

　　除了塑造品牌形象之外，物業(yè)是聲望的一種代表。

　　目前，市場(chǎng)上流行的說法是我們說千金買房，萬金買鄰。而對(duì)于紫御府而言，則是百萬買房，千萬買鄰，整個(gè)項(xiàng)目只有150套，小而精的高端產(chǎn)品才是紫御府定位的目標(biāo)。再從整個(gè)配置上來講，同樣都是精裝。紫御府的櫥柜用的都是德國(guó)著名品牌，電器、潔具都是用的德國(guó)的著名品牌。要求品牌保證的同時(shí)，項(xiàng)目也本著環(huán)保的精神，對(duì)于材料選擇上近乎苛刻。這套配置應(yīng)該像汽車中勞斯萊斯那樣的配置，堪稱精品中的精品。

　　豪宅要素中的第三點(diǎn)：便利性。凡是能夠在中央地段做高端公寓的住宅，地段就決定了它的便利性。

　　位于北京市中心最繁華的商業(yè)區(qū)崇文商業(yè)區(qū)的核心地段的國(guó)瑞城 (論壇 新聞)，是便利性的典范。臨近 CBD、王府井和金融街，具有得天獨(dú)厚的地理優(yōu)勢(shì)。貫穿四方客流，數(shù)十條公交、兩條地鐵交換、多條主干道，充足停車位。如此便利的配套設(shè)施，您能懷疑他的投資價(jià)值嗎？

　　開發(fā)商中流行著這么一句話：蓋了房子不給業(yè)主留下增值空間的不厚道。增值性便是豪宅必備的第四個(gè)要素。通過本次調(diào)研發(fā)現(xiàn)，豪宅的增值價(jià)值除了以上的要素之外，還體現(xiàn)在如下幾個(gè)方面。

　　其一，購房者資源整合。

　　購買力集中于每平方米3～5萬的業(yè)主，在社會(huì)地位，經(jīng)­濟(jì)實(shí)力等方面具有相似性。把這樣的一類人群以購房的形式聚集在一起，從某種意義上來講，也是資源的重新配置整合。調(diào)查表明，由于北京區(qū)域特性明顯，政界官員更傾向于購買西邊置業(yè)，而商業(yè)精英更傾向于東邊地產(chǎn)。

　　其二，項(xiàng)目收藏價(jià)值。

　　無論是地處釣魚臺(tái)國(guó)賓館附近的釣魚臺(tái)七號(hào)院 (論壇 新聞)，還是毗鄰紫禁城的王府國(guó)際，他們無不擁有著建筑本身的靈魂價(jià)值。在如今高樓大廈聳立云間，霓虹閃耀歌舞升平，想見一見那曾¾­四世同堂的青磚綠瓦卻也成了覆水難收般的無可奈何。所以，在城市中兼具自然資源條件的項(xiàng)目可謂是鳳毛麟角。例如公園性物業(yè)，緣溪堂 (論壇 新聞)，公園1872 (論壇 新聞 視頻)等，越來越多的買家把該類房產(chǎn)作為收藏性的長(zhǎng)期投資品。作為收藏品的豪宅，不僅需具備“豪”的稀缺和不可復(fù)制性，而且要具備“豪”的氣場(chǎng)和設(shè)計(jì)的“靈魂”。

　　“一定得選最好的黃金地段，雇法國(guó)設(shè)計(jì)師，電梯直接入戶，戶型最小也得400平方米，樓上邊有花園兒，樓里邊有游泳池；樓子里站一個(gè)英國(guó)管家，戴假發(fā)、特紳士的那種，業(yè)主一進(jìn)門兒，甭管有事兒沒事兒，都得跟人家說‘May I help you，Sir？’一口地道的英國(guó)倫敦腔兒，倍兒有面子?！彪娪啊洞笸蟆防镞@段臺(tái)詞，對(duì)早期流行的豪宅標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了生動(dòng)的概述。再比如，紐約上東城麥迪遜大道和第五大道沿線全是貴氣襲人的高級(jí)公寓，巴黎香榭麗舍大道兩邊也是高度成熟的社區(qū)，紐約的中央公園區(qū)，香港的“深水灣”……“豪”的氣場(chǎng)構(gòu)筑了收藏品的保值品性，只有高端的人文氛圍和圈子文化才能確保一個(gè)豪宅圈層的繼承和沿襲。

　　數(shù)據(jù)表明，2008年金融危機(jī)之后，我國(guó)民間投資信心正在逐漸恢復(fù)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展正處于企穩(wěn)向好的關(guān)鍵時(shí)期。經(jīng)過國(guó)際金融震蕩的洗禮，國(guó)際市場(chǎng)對(duì)通貨膨脹的預(yù)期更加理性。相對(duì)于股票、黃金等投資渠道，高端物業(yè)的保值增值性更強(qiáng)，是抵御通脹的良性資產(chǎn)，其抗風(fēng)險(xiǎn)能力在美國(guó)、香港等國(guó)家和地區(qū)以往的風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)中都得到印證。所以，越來越多的資金持有者看好高端公寓項(xiàng)目的保值增值性，將購買高端公寓作為資產(chǎn)保值避險(xiǎn)的重要途徑。

　　在高端公寓輩出年代，我們已經(jīng)脫離了人無我有，人有我精的層次，什么樣的房子才真的值得我們消耗千萬巨資購買，真正達(dá)到保值效果，值得我們所有人一起深思。