高端住宅的投資價(jià)值淺析—沈陽物業(yè)公司
隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展,中國(guó)人的消費(fèi)方式,生活方式在發(fā)生很大的變化,其中一個(gè)重要表現(xiàn)就是住房。住什么樣的房子,在什么樣的地方住,擁有一處或多處房產(chǎn),這些是生活方式發(fā)生變化的重要信號(hào)。據(jù)國(guó)際權(quán)威組織發(fā)布數(shù)據(jù)表明北京市人均GDP已經(jīng)達(dá)到9000美元。北京市像全國(guó)一樣,財(cái)富的分配不是很均衡。
晨報(bào)也在不久前剛剛進(jìn)行過統(tǒng)計(jì),北京市有8800個(gè)億萬富翁,從財(cái)富的集中數(shù)據(jù)來說,居全國(guó)第一的。這也造就了北京“豪宅”的強(qiáng)勁需求。這種剛性的需求與當(dāng)時(shí)供應(yīng)相對(duì)有限以及對(duì)通脹得強(qiáng)烈預(yù)期等原因,形成了2009年北京豪宅供銷兩旺的局面。
在本刊深入市場(chǎng)調(diào)研的過程中發(fā)現(xiàn)由于以往北京的高端住宅銷售周期較長(zhǎng),2007年以前很多高端項(xiàng)目開盤價(jià)格在每平米20000元左右,相對(duì)今天每平米4至5萬元的價(jià)格,投資收益不言而喻。時(shí)下,每平方米3、4萬元的價(jià)格使高端住宅投資回報(bào)率收益,各個(gè)項(xiàng)目也會(huì)由于自身優(yōu)勢(shì)不同出現(xiàn)較大的差異性。那么,“豪宅”要豪在哪里?其有無投資價(jià)值要看哪幾個(gè)方面呢?
調(diào)研表示,無論是“豪宅”還是“好宅”,都要具備基本的四要素,即地段、聲望、便利性、增值性。
“東有星河灣 (論壇 新聞),西看紫御府 (論壇 新聞)”已是橫掃天下高端住宅的典范。入市多年的豪宅中,為何它們能引起人們不斷的反思?其是如何體現(xiàn)它豪宅的特性呢?
地段是決定性的因素。雖然關(guān)于這一點(diǎn)大家都早已爛熟于心,但是真正能挖掘這個(gè)不可復(fù)制性的地段屬性的項(xiàng)目屈指可數(shù)。北京二環(huán)的核心地段,同時(shí)又瀕臨一條皇家水道、得天獨(dú)厚的自然景觀,也成就了紫御府地段的唯一性。項(xiàng)目是可以被復(fù)制的,地段是永遠(yuǎn)不可復(fù)制。
先天條件完善之后,軟件設(shè)施也是必不可少的。瀕臨地鐵,學(xué)府周邊的項(xiàng)目揮袖如云,為什么只有這么幾個(gè)能夠成為高端公寓中的楷模典范?
這就需要聲望。
以品質(zhì)和創(chuàng)新塑造品牌,以品牌展示企業(yè)責(zé)任,星河灣就是最好的例證。星河灣已成為一種模式,它幾乎成為一個(gè)供全國(guó)參觀的精裝修樣板間,一個(gè)國(guó)內(nèi)地產(chǎn)同行踩盤必至的地方。以現(xiàn)在模仿其建筑外形、設(shè)計(jì)甚至材質(zhì)的例子也很多,但大都徒有其表難學(xué)其神,產(chǎn)品價(jià)值自然也就不可同日而語。
除了塑造品牌形象之外,物業(yè)是聲望的一種代表。
目前,市場(chǎng)上流行的說法是我們說千金買房,萬金買鄰。而對(duì)于紫御府而言,則是百萬買房,千萬買鄰,整個(gè)項(xiàng)目只有150套,小而精的高端產(chǎn)品才是紫御府定位的目標(biāo)。再從整個(gè)配置上來講,同樣都是精裝。紫御府的櫥柜用的都是德國(guó)著名品牌,電器、潔具都是用的德國(guó)的著名品牌。要求品牌保證的同時(shí),項(xiàng)目也本著環(huán)保的精神,對(duì)于材料選擇上近乎苛刻。這套配置應(yīng)該像汽車中勞斯萊斯那樣的配置,堪稱精品中的精品。
豪宅要素中的第三點(diǎn):便利性。凡是能夠在中央地段做高端公寓的住宅,地段就決定了它的便利性。
位于北京市中心最繁華的商業(yè)區(qū)崇文商業(yè)區(qū)的核心地段的國(guó)瑞城 (論壇 新聞),是便利性的典范。臨近 CBD、王府井和金融街,具有得天獨(dú)厚的地理優(yōu)勢(shì)。貫穿四方客流,數(shù)十條公交、兩條地鐵交換、多條主干道,充足停車位。如此便利的配套設(shè)施,您能懷疑他的投資價(jià)值嗎?
開發(fā)商中流行著這么一句話:蓋了房子不給業(yè)主留下增值空間的不厚道。增值性便是豪宅必備的第四個(gè)要素。通過本次調(diào)研發(fā)現(xiàn),豪宅的增值價(jià)值除了以上的要素之外,還體現(xiàn)在如下幾個(gè)方面。
其一,購房者資源整合。
購買力集中于每平方米3~5萬的業(yè)主,在社會(huì)地位,經(jīng)濟(jì)實(shí)力等方面具有相似性。把這樣的一類人群以購房的形式聚集在一起,從某種意義上來講,也是資源的重新配置整合。調(diào)查表明,由于北京區(qū)域特性明顯,政界官員更傾向于購買西邊置業(yè),而商業(yè)精英更傾向于東邊地產(chǎn)。
其二,項(xiàng)目收藏價(jià)值。
無論是地處釣魚臺(tái)國(guó)賓館附近的釣魚臺(tái)七號(hào)院 (論壇 新聞),還是毗鄰紫禁城的王府國(guó)際,他們無不擁有著建筑本身的靈魂價(jià)值。在如今高樓大廈聳立云間,霓虹閃耀歌舞升平,想見一見那曾¾四世同堂的青磚綠瓦卻也成了覆水難收般的無可奈何。所以,在城市中兼具自然資源條件的項(xiàng)目可謂是鳳毛麟角。例如公園性物業(yè),緣溪堂 (論壇 新聞),公園1872 (論壇 新聞 視頻)等,越來越多的買家把該類房產(chǎn)作為收藏性的長(zhǎng)期投資品。作為收藏品的豪宅,不僅需具備“豪”的稀缺和不可復(fù)制性,而且要具備“豪”的氣場(chǎng)和設(shè)計(jì)的“靈魂”。
“一定得選最好的黃金地段,雇法國(guó)設(shè)計(jì)師,電梯直接入戶,戶型最小也得400平方米,樓上邊有花園兒,樓里邊有游泳池;樓子里站一個(gè)英國(guó)管家,戴假發(fā)、特紳士的那種,業(yè)主一進(jìn)門兒,甭管有事兒沒事兒,都得跟人家說‘May I help you,Sir?’一口地道的英國(guó)倫敦腔兒,倍兒有面子?!彪娪啊洞笸蟆防镞@段臺(tái)詞,對(duì)早期流行的豪宅標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了生動(dòng)的概述。再比如,紐約上東城麥迪遜大道和第五大道沿線全是貴氣襲人的高級(jí)公寓,巴黎香榭麗舍大道兩邊也是高度成熟的社區(qū),紐約的中央公園區(qū),香港的“深水灣”……“豪”的氣場(chǎng)構(gòu)筑了收藏品的保值品性,只有高端的人文氛圍和圈子文化才能確保一個(gè)豪宅圈層的繼承和沿襲。
數(shù)據(jù)表明,2008年金融危機(jī)之后,我國(guó)民間投資信心正在逐漸恢復(fù),我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展正處于企穩(wěn)向好的關(guān)鍵時(shí)期。經(jīng)過國(guó)際金融震蕩的洗禮,國(guó)際市場(chǎng)對(duì)通貨膨脹的預(yù)期更加理性。相對(duì)于股票、黃金等投資渠道,高端物業(yè)的保值增值性更強(qiáng),是抵御通脹的良性資產(chǎn),其抗風(fēng)險(xiǎn)能力在美國(guó)、香港等國(guó)家和地區(qū)以往的風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)中都得到印證。所以,越來越多的資金持有者看好高端公寓項(xiàng)目的保值增值性,將購買高端公寓作為資產(chǎn)保值避險(xiǎn)的重要途徑。
在高端公寓輩出年代,我們已經(jīng)脫離了人無我有,人有我精的層次,什么樣的房子才真的值得我們消耗千萬巨資購買,真正達(dá)到保值效果,值得我們所有人一起深思。