中國物業(yè)管理體制發(fā)展趨勢—沈陽物業(yè)保潔公司

一、中國近期物業(yè)管理特點
1.中國物業(yè)管理市場潛力大
黨和國家政府十分重視人民群眾住房條件的改善。據(jù)國家統(tǒng)計局資料表明：
(1)全國城鎮(zhèn)居民人均居住面積1978年為3.6平方米，到1998年底上升為9.3平方米；
(2)建國50年(不包括1999年)共新建住宅40.4億平方米，后20年是前30年建造的住宅量 的6.6倍；
(3)1998年，我國城鎮(zhèn)住宅投資4310億元，比上一年增長近30%；
(4)1998年，我國城鎮(zhèn)住房建設再創(chuàng)歷史最高水平，住房竣工面積為4.76億平方米，比 上一年增長17.4％；
(5)1998年，我國經(jīng)濟增長7.8％中，其中至少有一個百分點是住宅建設拉動的。
商品住宅納入物業(yè)管理市場已成為現(xiàn)實，僅此一項就足以看到中國物業(yè)管理市場的波瀾 壯闊。大量的商住樓、寫字樓的出現(xiàn)為我國的物業(yè)管理市場增添了誘人的魅力。另外，大中城市的房改力度速度加大、加快，公有住房出售工作近期要完成，進一步擴大了物業(yè)管理市 場，更值得一提的是，許多城市不僅重視新建房屋的物業(yè)管理，也開始對舊住宅小區(qū)進行出新并納入物業(yè)管理。以南京為例：全市實有房屋總量為8607萬平方米，近年來，每年新建成 住宅近300萬平方米，1992年以來建設2萬平方米以上的住宅小區(qū)就有264個，已建成高層樓宇427幢、668萬平方米，在建高層175幢、496萬平方米，同時積極開展小區(qū)出新工作，1998 年全市對16個、217萬平方米舊住宅小區(qū)進行了出新試點，推行了物業(yè)管理，1999年又對42 個、347萬平方米舊住宅小區(qū)進行出新。目前南京的物業(yè)管理公司近400多家，物業(yè)管理已成 為南京第三產(chǎn)業(yè)的一支重要的生力軍，而全國的物業(yè)管理市場則更加可觀，到1998年全國物業(yè)管理公司已達到12000家左右，從業(yè)人員近150萬。據(jù)有關專家估計，到國家“十五”計劃 結束，全國大中城市納入物業(yè)管理的房屋將達到50％～60％，一些沿海經(jīng)濟發(fā)達城市要達到 80％以上。應該說中國的物業(yè)管理市場前景廣闊，前程似錦。
2.中國近期物業(yè)管理的特點
(1)與市場經(jīng)濟相適應的物業(yè)管理模式和計劃經(jīng)濟體制下傳統(tǒng)的管理模式在一個時期中 并存。近幾年，一方面大量建成的住房進入房地產(chǎn)市場，作為商品房出售，售后管理納入物業(yè)管理軌道，這部分房屋呈逐年增加趨勢；另一方面，未出售的直管公房還要繼續(xù)管理。在 城市房屋的管理中，房管所還具有其不可替代的自身的優(yōu)勢。在一定時期內(nèi)，它將繼續(xù)是城市房屋管理的重要組成部分。因此，市場化的物業(yè)管理模式與傳統(tǒng)的房管所管理模式將在相 當一個時期內(nèi)共存，它們將為中國的房屋管理作出各自的貢獻。當然，兩者的比重和地位也將會隨著時間的變化而變化。
(2)物業(yè)管理的模式和標準將呈多層次性，與現(xiàn)代化都市建設和人們的生活、工作要求 相適應。由于房改以后，房屋的產(chǎn)權轉(zhuǎn)向多元化。隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，允許一部分人先富起來，導致房屋的質(zhì)量和居住的水準呈現(xiàn)為多層次，從一般小區(qū)居民住房到高級豪華的公寓 別墅，其差距很大。因此與之相適應的物業(yè)管理模式也將出現(xiàn)多類型、多層次的趨勢。從一般的維修、清潔、治安、家務勞動到引進先進的管理設備和管理思想，實施多功能的與國際 水準接軌的服務，以滿足各個不同層次水準的居住和工作需要。所以全國物業(yè)管理的發(fā)展和市場的培育必須適應這一特點。
二、中國物業(yè)管理體制發(fā)展預測
物業(yè)管理在我國一出現(xiàn)便顯示出強大的生命力，并蓬勃地發(fā)展起來，目前我國物業(yè)管理 還處在一個萌芽狀態(tài)，隨著時間的推移，將是怎樣的狀況呢？經(jīng)過近期調(diào)查研究，未來物業(yè)管理將沿著以下發(fā)展方向前進。
1.物業(yè)管理的體制將取決于市場經(jīng)濟的發(fā)展，取決于生產(chǎn)力水平的提高
經(jīng)濟是基礎，一個發(fā)展中國家更應感到發(fā)展經(jīng)濟的重要性。所以小平講“發(fā)展是硬道理 ”，只有在不斷地發(fā)展生產(chǎn)，提高勞動生產(chǎn)率，人們的物質(zhì)生活水平進一步得到提高以后，人們才會有改善其生活環(huán)境、求善求美、追求自我的要求。中國的物業(yè)管理要上水平，上一 流，就必須提高中國人民的勞動生產(chǎn)力，人民收入增加了，生活提高了，有了一定的經(jīng)濟基礎，物業(yè)管理企業(yè)開展各類服務，就不會因費用收不齊而感到緊張。
2.各類物業(yè)管理體制將會交融相持一定階段
由于中國城市化發(fā)展有一個漸進的過程，老百姓經(jīng)濟收入的提高也有一個漸進增加過程 ，不同收入的老百姓對住房規(guī)格、功能設計、社區(qū)環(huán)境、管理水平、服務質(zhì)量也有不同層次的需求。因此，中國的物業(yè)管理企業(yè)在一定階段內(nèi)也應多樣化，即大多數(shù)的物業(yè)管理工作開 展，并不是嚴格按照市場經(jīng)濟法則，符合國際慣例，根據(jù)現(xiàn)代企業(yè)制度建立起來的物業(yè)管理企業(yè)來進行工作，而是伴隨著各地區(qū)的實際情況來推進物業(yè)管理，所以“三合一”管理體制 ，街道、居委會組建的物業(yè)管理公司，房地產(chǎn)開發(fā)商自己組建的物業(yè)管理公司，以及房管所轉(zhuǎn)制后成立的物業(yè)管理公司等，都會持續(xù)一定時間，這是由中國的經(jīng)濟基礎、老百姓的經(jīng)濟 收入以及人們的思維觀念所決定的。從目前我國的實際來看，在一定階段內(nèi)還存在著三類房產(chǎn)管理格局。
第一類：歷史遺留下來的居住房屋。一些沿街道、里弄蓋建的簡陋平房和零星工房仍然 存在，而且面廣量大。由于國家的財力有限，不可能短期把所有資金全投入到改造居民住宅中去，所以仍然執(zhí)行傳統(tǒng)的管理模式。
第二類：由成片的職工住宅(多層和高層)構成的居住區(qū)、安居工程營造的居住區(qū)、公有 房屋出售后的居住小區(qū)都可以根據(jù)具體情況逐步納入物業(yè)管理。由于居住在這里的居民大多數(shù)都是工薪階層，物業(yè)管理的內(nèi)容和收費的標準應根據(jù)居住者的經(jīng)濟承受能力和生活需要來 制定。
第三類：高標準的內(nèi)銷商品房、外銷公寓住宅、別墅、商務樓都將納入物業(yè)管理。其中 一部分還將同國際接軌，實施全方位的管理與服務。物業(yè)管理的收費執(zhí)行市場價格。
3.以現(xiàn)代企業(yè)制度建立起來的物業(yè)管理公司，最終將取代那些過渡性的物業(yè)管理體制
隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，優(yōu)勝劣汰的競爭機制將促進中國物業(yè)管理體制的進一步優(yōu)化。政 府在市場經(jīng)濟運行過程中，不再直接領導企業(yè)，而是政府規(guī)范市場，由市場指導企業(yè)。政府應該制定相應的法規(guī)，大力支持、扶持、鼓勵那些按照現(xiàn)代企業(yè)制度建立起來的物業(yè)管理公 司開展工作。特別是中共中央十五屆四中全會關于《國有企業(yè)改革和發(fā)展若干重大問題的決定》的發(fā)表，使我國物業(yè)管理體制構架的建立有了明確的指導思想?！皣覐膽?zhàn)略上調(diào)整了 國有經(jīng)濟布局，要同產(chǎn)業(yè)結構的優(yōu)化開放和所有制結構的調(diào)整完善結合起來，堅持有進有退，有所為有所不為”?！皣铱刂茋窠?jīng)濟命脈企業(yè)”，而對第三產(chǎn)業(yè)，尤其是像物業(yè)管理 這樣的服務性企業(yè)，應該說是鼓勵各種類型體制。根據(jù)目前國外、境外的一些工作經(jīng)驗來看，物業(yè)管理體制實行有限責任公司和股份公司，甚至允許一些個體民營，可能更容易調(diào)動所 有人的積極性，也是物業(yè)管理扭虧為盈，實行競爭，走出低谷的有益措施之一。
4.物業(yè)管理企業(yè)將走向集團化、品牌化
隨著物業(yè)管理的企業(yè)化、專業(yè)化、社會化程度的不斷提高，業(yè)主的期望也隨著物質(zhì)生活 和精神生活的提高而提高，這就給品牌公司提供了更多的發(fā)展空間。有了規(guī)范的行業(yè)市場和 健全的法律法規(guī)，在競爭中就會出現(xiàn)物業(yè)管理行業(yè)的資產(chǎn)重組和企業(yè)兼并，形成一種跨行業(yè) 、跨部門、跨地區(qū)的企業(yè)集團公司，這種由分散的物業(yè)管理公司組成的企業(yè)集團，既可發(fā)揮 物業(yè)管理的社會效益、獲得品牌效應，又可充分利用企業(yè)多種經(jīng)營的經(jīng)濟優(yōu)勢，互為補充， 相得益彰。