高層樓宇機電設(shè)備管理體會及實際工作的“小改小革”—沈陽物業(yè)

高層樓宇機電設(shè)備管理體會及實際工作的“小改小革”
樓宇機電設(shè)備管理的經(jīng)歷，談?wù)剛€人體會及實際工作的“小改小革”。
一、加強設(shè)備的巡檢和日常保養(yǎng)工作以及故障的預(yù)防性診斷，可以減少和避免設(shè)備故障的發(fā)生，是保證設(shè)備可*運行的關(guān)鍵。
　　本管理處由于重視和加強了這方面的工作，并落實了設(shè)備崗位責(zé)任制，各類設(shè)備運行良好，未出現(xiàn)大的故障，設(shè)備完好率達到98%以上，受到用戶和兄弟單位的好評。例如本管理處管理的商業(yè)大廈有兩臺立式生活泵，雖然當(dāng)時兩臺泵運行基本正常，但是根據(jù)公司制定的設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)規(guī)定以及生活泵運行情況分析診斷，有必要進行預(yù)防性大修?？墒潜梅楷F(xiàn)場空間位置小，拆裝難度很大，大修一臺周期長，因此有的同志建議暫不大修。但是經(jīng)過論證和顧防性診斷分析，我們還是決定克服一切困難逐臺進行大修。當(dāng)拆卸電機和泵體后，結(jié)果發(fā)現(xiàn)軸承磨損嚴(yán)重，泵體內(nèi)銹蝕斑斑，如果不是及時大修，一旦兩臺泵同時或相繼出現(xiàn)故障，將影響用戶的用水，給用戶帶來不便。
二、利用新技術(shù)加強高層樓宇的機電設(shè)備管理，保證機電設(shè)備高效、可*、安全運行。
1、管理處所管轄的商業(yè)大廈設(shè)有樓宇自控系統(tǒng)，根據(jù)需要，我們對軟件系統(tǒng)進行了升級，從信號的采集、數(shù)據(jù)分析、程序控制，到動態(tài)監(jiān)控，都實現(xiàn)了自動化，提高了機電設(shè)備管理的科學(xué)性、可*性，有效節(jié)約了人力。同時我們還增加了部分點位，使通道照明、地下風(fēng)機運行等都可以通過時間程序自動控制。
2、引入先進的物業(yè)管理軟件，提高物業(yè)管理及機電設(shè)備管理的高效性。公司內(nèi)部幾個管理處都進行了電腦聯(lián)網(wǎng)，安裝了先進的物業(yè)管理軟件，實現(xiàn)了信息交流和資源共享。所有機電設(shè)備住處都進入電腦，技術(shù)人員可隨時調(diào)閱，職能部門可通過聯(lián)網(wǎng)檢查各管理處設(shè)備情況，并提出相應(yīng)的意見和建議。
三、隨著樓宇智能化程度的提高，高層樓宇對機電設(shè)備管理人員提出了更高的要求。
1、智能建筑（3A建筑）和管理要求從業(yè)人員具備較高的專業(yè)知識，需掌握電腦、網(wǎng)絡(luò)布線和自動控制等相關(guān)知識，作為物業(yè)管理單位除需要引進弱電工程師等專業(yè)人才外，還要加強對現(xiàn)有機電設(shè)備管理人員的培訓(xùn)，豐富其專業(yè)知識，提高其服務(wù)水平。
2、為滿足信息時代用戶提出的新要求，更好的為用戶服務(wù)，我們先后和深圳數(shù)據(jù)局、深圳有線電視臺協(xié)商，為大廈引入深圳數(shù)據(jù)局網(wǎng)絡(luò)專線、天威數(shù)據(jù)專用網(wǎng)，用戶可隨時登上“信息高速公路”。最近公司已和長城寬帶網(wǎng)公司合作，擬在本公所管轄的小區(qū)和大廈引入長城寬帶網(wǎng)，為廣大的用戶帶來更大的方便。
四、重視日常機電設(shè)備管理中的“小改小革”，是提高機電設(shè)備管理水平的一條有效途徑。
1、大功率發(fā)電機組不能一次啟動的原因和解決辦法。大功率發(fā)電機組如果*其底座的日用油箱供油，或*安裝位置低于機身的室外油箱供油，由于機組體積大，在機組第一次啟動時，輸油泵很難一次把足量的柴油輸送到噴油泵，需要接著進行第二次啟動才能成功。要解決這個問題，只需在機組進油口或底座油箱出油口裝一個單向閥，防止機組上次運行或啟動時輸送到機組的柴油“返回”油箱，這樣機組就可以一次啟動成功。這個問題看似簡單，但往往被機組安裝人員忽視，據(jù)筆者所知，許多高層樓宇發(fā)電機組都存在這個問題。
2、巧用定時器進行照明和小型設(shè)備控制，方便快捷。高層樓宇即使采用了樓宇自控技術(shù)，但在實際的機電設(shè)備運行管理中，難免需要增加或調(diào)整某些控制點位，若增加控制模塊，成本高，有時條件又不具備，在這種情況下，就可考慮使用定量器。如本商業(yè)大廈地下車場部分排煙、送風(fēng)機和變配電室排、送風(fēng)機共用一個控制點，考慮到節(jié)能和噪音干擾，車場通風(fēng)時間不需要太長，而變配電室則需要長時間通風(fēng)，于是我們在變配電室排、送風(fēng)機控制回路上增設(shè)了定時器，設(shè)定時間控制，而車場通風(fēng)還是通過電腦程序控制，花錢不多解決了問題。另外我們對通道局部照明也增設(shè)了定時器，節(jié)省了人力。
3、控制生活水泵的浮球改用低電壓，可以減少故障，節(jié)省材料，并且維修更換浮球安全。高層樓宇生活水泵大多采用浮球控制，且把浮球節(jié)點直接接入水泵220V控制回路。由于生活泵頻繁啟動，很容易把浮球電節(jié)點燒壞，每年都需要更換浮球，維修人員到水池更換浮球也不安全。為此我們增加一個小型的220/24V變壓器，連接到浮球節(jié)點，通過控制中間繼電器的觸點，從而控制水泵的啟停。
4、衛(wèi)生間臭氣清除措施。本商業(yè)大廈入伙一段時間后，用戶普遍反應(yīng)房間特別是廁所臭味大，我們在污水管主管某一適當(dāng)位置又增設(shè)一彎頭（離主管到化糞池的彎頭不要太近），使臭氣沿污水管難以“返上來”，發(fā)現(xiàn)效果不錯。另外我們還根據(jù)同行介紹的經(jīng)驗，在污水管旁通管上開口，定期往里打水以沖洗凝結(jié)在管路上的污垢，徹底解決了臭氣。
5、合理調(diào)整高層樓宇中央空調(diào)設(shè)備的運行時間，滿足不同的用戶要求。高層寫字樓內(nèi)各用戶上下班時間不盡相同，特別是外企和私營公司一般下午下班較晚，有的晚上還加班，且同六上班，如何最大限度地滿足所有用戶的南非要，又不增加太多成本，是物業(yè)管理者最關(guān)心的問題。我們的做法就是適當(dāng)調(diào)整空調(diào)主機和冷凍泵運行時間，兼顧用戶需要和節(jié)能的矛盾。例如下午大多數(shù)用戶下班后，我們就停開主機，而延長冷凍泵的運行時間直到個別用戶下班，由于晚間用戶少，冷耗少，完全可以滿足這部分用戶的要求。周六上班的用戶少，我們就適當(dāng)減少主機運行時間，降低了能耗。而周一早晨就需要適當(dāng)提前開機，因為經(jīng)過星期天一天的停機，冷凍水制冷用循環(huán)比平時需要更長的時間，如果按平時時間開機，室內(nèi)溫度降得慢，用戶就會有意見。