完善物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理的思考—沈陽物業(yè)保潔公司

    物業(yè)管理作為一種社會化、專業(yè)化、市場化的服務(wù)產(chǎn)品，對其提供者——物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施必要的資質(zhì)管理，已成為一種共識。在法律法規(guī)層面，《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》(以下簡稱《資質(zhì)管理辦法》)由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部于2007年頒布，并于當(dāng)年施行。

    可以說，《資質(zhì)管理辦法》的實施有效地改善了物業(yè)服務(wù)市場環(huán)境，規(guī)范了物業(yè)服務(wù)市場準人制度。但是，隨著行業(yè)的發(fā)展和物業(yè)管理實踐的豐富，出臺更為細化的《資質(zhì)管理辦法》配套規(guī)范日益成為亟待解決的問題。

資質(zhì)等級劃分應(yīng)該更清晰

    《資質(zhì)管理辦法》明確要求各資質(zhì)等級的物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須符合相應(yīng)的一些條件。比如，一級資質(zhì)企業(yè)要符合如下條件：

    1．注冊資本人民幣500萬元以上；
    2．物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技：術(shù)人員不少于30人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于20人，工程、財務(wù)等業(yè)務(wù)負責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱；
    3．物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書；   
    4．管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計算基數(shù)的百分比之和不低于 100％；
    (1)多層住宅200萬平方米；
    (2)高層住宅100萬平方米；
    (3)獨立式住宅(別墅)15萬平方米；
    (4)辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè) 50萬平方米。   
    5．建立并嚴格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費等企業(yè)管理制度和標準，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有優(yōu)良的經(jīng)營管理業(yè)績。

    其實，在《資質(zhì)管理辦法》規(guī)定的三個資質(zhì)等級中，只是在注冊資本、人員配置、管理類型及管理面積方面有不同要求外，其第五點要求都是“企業(yè)管理制度和標準”，但到底是怎樣的標準并沒有明確。也就是說，《資質(zhì)管理辦法》沒有進行相關(guān)的物業(yè)服務(wù)等級更為明確和細化的規(guī)定。

    早在《資質(zhì)管理辦法》實施之前， 2004年1月，中國物業(yè)管理協(xié)會印發(fā)了《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級標準》(試行)(以下簡稱《標準》)。在使用說明中，第2條“本《標準》根據(jù)普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)需求的不同情況，由高到低設(shè)定為一級、二級、三級三個服務(wù)等級，級別越高，表示物業(yè)服務(wù)標準越高”。中物協(xié)印發(fā)的《標準》，是作為與開發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主委員會簽訂物業(yè)服務(wù)合同、確定物業(yè)服務(wù)等級、約定物業(yè)服務(wù)項內(nèi)容與標準，以及測算物業(yè)服務(wù)價格的參考依據(jù)。雖然是參考依據(jù)，初衷也是為了提高物業(yè)服務(wù)管理水平，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供質(zhì)價相符的服務(wù)，促進物業(yè)服務(wù)規(guī)范發(fā)展。但是，由于《標準》只是參考依據(jù)，并未納入住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部制定的《資質(zhì)管理辦法》，因而，在實際執(zhí)行法規(guī)過程中，要完全、到位地與《標準》的服務(wù)等級有機結(jié)合，是存在客觀上的難度的。有的時候，致使中物協(xié)印發(fā)的《標準》在物業(yè)服務(wù)企業(yè)實際經(jīng)營、管理中形同虛設(shè)，既使《資質(zhì)管理辦法》執(zhí)行時缺乏細則，又使《標準》并沒有很好地起到應(yīng)有的指導(dǎo)效力。

配套法律法規(guī)應(yīng)該更完善

    出于物業(yè)管理實踐的迫切需要，建議有關(guān)部門盡快出臺能夠與《資質(zhì)管理辦法》相配套的法律法規(guī)文件。比如，制定出“普通住宅(大廈)小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級規(guī)范一級、二級、三級的標準”，并設(shè)定級別越高代表物業(yè)服務(wù)等級越高，且物業(yè)服務(wù)資質(zhì)級別越高；凡是達到同級資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，在管的所有項目，，不論是服務(wù)質(zhì)量，管理制度、人員配置、管理面積，還是設(shè)施設(shè)備管理等，都必須全部達到同級別的物業(yè)服務(wù)等級和物業(yè)服務(wù)費等級標準。換句話說，要以“物業(yè)服務(wù)等級”的高低來制約企業(yè)資質(zhì)的高低，這樣可以有效的遏制企業(yè)間惡性競爭。如同：國內(nèi)的合資企業(yè)麥當(dāng)勞、肯德基等快餐連鎖店，不論是北京、天津的企業(yè)，不論開設(shè)1家分店，還是開設(shè)10家分店，所有的店面設(shè)計、管理制度、商品價格、衛(wèi)生標準、品質(zhì)管理等方面，必須達到上級主管部門的統(tǒng)一標準。

    同時，可以考慮將物業(yè)服務(wù)費拉開檔次，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)晶牌管理體系，研究、制定、評估企業(yè)品牌價值標準。物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施物業(yè)招投標過程中，可將企業(yè)晶牌價值一次性計人物業(yè)服務(wù)費中。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)住宅小區(qū)的建設(shè)標準、配套設(shè)施設(shè)備、服務(wù)功能及業(yè)主(使用人)的居住消費能力等因素，來進行物業(yè)評估。認為該項目達不到同等資質(zhì)、同等物業(yè)服務(wù)等級、物業(yè)服務(wù)費等級要求和有損企業(yè)晶牌形象的，可自動放棄該項目。使企業(yè)有效地避免了因盲目擴張而帶來的經(jīng)濟損失和管理風(fēng)險，從而達到標、本兼治的監(jiān)督管理目的。

項目承接管理應(yīng)該更科學(xué)

    《資質(zhì)管理辦法》第八條“一級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接各種物業(yè)管理項目；二級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接 20萬平方米以下的住宅項目和8萬平方米以下的非住宅項目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)；三級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接20萬平方米以下住宅項目和5萬平方米以下的非住宅項目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)”，這種項目承接規(guī)定不是很科學(xué)的管理方式。   

    首先，作為建筑物的所有權(quán)人(使用人)，有權(quán)根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)高低、物業(yè)服務(wù)等級的高低、物業(yè)服務(wù)費用多少來選擇、聘請適合自己刀、區(qū)的物業(yè)月艮務(wù)企業(yè)；其次，違反了政府提倡業(yè)主通過公：開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)的原則；第三，一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理和服務(wù)的好壞，不僅在于它的注冊資本、人員配置、管理制度，還要看企業(yè)現(xiàn)實的服務(wù)水平、看業(yè)主對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的滿意程度，看它對社會、對行業(yè)所作出的貢獻；第四，以資質(zhì)等級高低作為承接管理項目面積的唯一標準，勢必造成不同資質(zhì)等級企業(yè)為了達到《資質(zhì)管理辦法》第八條要求，來盲目擴大自己的項目管理面積，增加營業(yè)收入，從而產(chǎn)生物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的惡意競爭。

    目前，北京市物業(yè)管理行業(yè)已出現(xiàn)“本是同根生、相煎何太急”的悲慘局面。因此，建議不以物業(yè)服務(wù)資質(zhì)等級高低來衡量物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接管理項目面積的大小，而要以建筑物的所有權(quán)人(使用人)的需求作為第一要務(wù)。要讓業(yè)主根據(jù)小區(qū)設(shè)施設(shè)備、管理面積，同時，再以物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級、服務(wù)等級、服務(wù)費等：級為參考依據(jù)，自主選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)，從而達到業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)雙向選擇，互惠互利的共贏局面。