沈陽保潔服務(wù)公司工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理立法不完善

隨著城市建設(shè)突飛猛進(jìn)的發(fā)展，城鎮(zhèn)居民生活設(shè)施的改善，成片的住宅小區(qū)、公寓、寫字樓、商廈、工業(yè)園區(qū)的建成，房屋售后物業(yè)管理也越來越重要。社會化、專業(yè)化的物業(yè)管理是改革開放過程中出現(xiàn)的新生事物，由于缺乏相應(yīng)的物業(yè)管理法律規(guī)范，致使物業(yè)管理過程中產(chǎn)生的大量糾紛得不到及時解決。我國自1994年以來，就開始了物業(yè)管理的立法工作，并已基本形成體系。

但是到目前為止，還沒有一部權(quán)威性很強(qiáng)的法律，或者說，還沒有一部全國人大制定并通過的物業(yè)管理專門法律。而且法規(guī)大多數(shù)都是針對一般物業(yè)管理而言的，要么過于原則，對物業(yè)管理市場只是泛泛而談；要么根本不涉及物業(yè)管理市場問題。那么，物業(yè)管理市場整體管理、物業(yè)管理市場招投標(biāo)及管理、物業(yè)管理市場需求主體及管理、物業(yè)管理市場運行秩序的管理等，都還沒有制定相應(yīng)的法律法規(guī)，沒能用明確的法律法規(guī)來規(guī)范。
    而且，就一般物業(yè)管理法律法規(guī)來說，也存在著明顯的不全面、不嚴(yán)密、不具體、不夠協(xié)調(diào)的缺陷。例如，對物業(yè)管理市場中最主要的權(quán)利主體——物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人、使用人的法律地位、權(quán)利義務(wù)，所有的法律法規(guī)都沒有做出非常具體、明確、便于操作的規(guī)定。又如，對于發(fā)生了市場糾紛，比如業(yè)主欠繳費用，規(guī)定的也很含糊，只是說物業(yè)管理公司有追償?shù)臋?quán)利，但對于如何追償，追償不到怎么辦？再如，業(yè)主高空拋物，把下面的車輛砸壞或人砸傷，應(yīng)該由誰來賠償？小偷偷業(yè)主的錢、財、物，應(yīng)該由誰承擔(dān)責(zé)任等等，都沒有具體的規(guī)定或說明，使得實際工作中面臨有法不能依的尷尬局面。
    作為物業(yè)公司催不到費用，只好采取停水停電的辦法，這是違法行為，那么違反哪一條法律法規(guī)，也不是很明確。如業(yè)主的車輛被盜，也只是說物業(yè)公司要承擔(dān)一定的責(zé)任，但如何承擔(dān)責(zé)任，在什么情況下應(yīng)該承擔(dān)，什么情況下不承擔(dān)，也沒有明確法律法規(guī)。雖然可以按照停車發(fā)票作為保管合同法來推定承擔(dān)責(zé)任，那么物業(yè)公司在停車卡上寫明只提供車輛使用場地，車輛的損壞和被盜物業(yè)公司一概不賠償，那又該怎么辦。公共專用基金誰來支付這筆款項呢？到目前為止，還沒有一家開發(fā)商向住宅管理部門劃撥這筆款項，即使開發(fā)商有這種想法，也不知道把這筆款項劃撥到什么地方。

我們應(yīng)當(dāng)承認(rèn)，物業(yè)管理企業(yè)的某些職能與政府的某些職能存在重疊和交叉，特別是在居住環(huán)境、清潔衛(wèi)生、消防治安、公共綠化、公用設(shè)施、道路養(yǎng)護(hù)等方面。由于二者地位和作用不同，所代表的利益不完全相同、工作的出發(fā)點不同，可能會在工作中引發(fā)各種沖突。對此除了及時溝通、消除誤解外，還需要法律上確定二者各自職責(zé)范圍及其在相關(guān)領(lǐng)域的配合機(jī)制。

對于工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理來講，我國的立法更是相對滯后。至今，尚無一部關(guān)于工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理的法律法規(guī)。在司法實踐中，涉及工業(yè)園區(qū)的物業(yè)管理大多參照住宅小區(qū)的法律規(guī)范執(zhí)行。

此外，由于對工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理中遇到的相關(guān)法律理論問題研究不夠深入，導(dǎo)致在工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理中產(chǎn)生的許多法律糾紛難以處理。

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