作為保險業(yè)的首席“房哥”，中國平安（行情，問診）（601318.SH）近年熱衷于在房地產(chǎn)市場跑馬圈地，且偏愛成熟物業(yè)。

　　作為中國平安不動產(chǎn)投資的主要平臺，近日平安信托對內(nèi)發(fā)布了《零售地產(chǎn)深度分析及投資策略》報告（下稱《報告》），一方面作為集團內(nèi)部零售地產(chǎn)投資的路線指引，另外也映照了平安在商業(yè)地產(chǎn)投資方面的策略選擇。

　　優(yōu)先考慮12個城市零售地產(chǎn)

　　對于不同的零售業(yè)態(tài)，平安信托在進行零售地產(chǎn)投資的過程中進行了不同的策略安排。《報告》顯示，在獨立商場的投資方面，平安信托認為投資難點在于開發(fā)資金投入量大，資金回收期及盈利周期長，此類型零售地產(chǎn)需要大量的消費群體支持，而三四線城市消費薄弱，容易造成經(jīng)營困難。

　　多方綜合分析后，平安信托認為有12個城市可優(yōu)先考慮進行商業(yè)地產(chǎn)布局，即北京、上海、廣州、天津、西安、南京、無錫、蘇州、寧波、廈門、福州、長沙。

　　“目前國內(nèi)零售商業(yè)物業(yè)的供應規(guī)?？傮w數(shù)量可觀，但局部市場需要區(qū)別對待。”平安信托物業(yè)投資事業(yè)部副總經(jīng)理元磊對本報稱，有些地方由于歷史欠債、新城市發(fā)展以及產(chǎn)品的升級換代，按照城市發(fā)展規(guī)劃，供應量的增加有其合理需求；但另外一些地方，出于各種需要盲目追求上規(guī)模、上檔次，勢必造成短期市場消化的停滯。

　　在具體的運營上面，《報告》認為，當前傳統(tǒng)實體零售受電商沖擊面臨壓力，所以商業(yè)項目運營策略可在初期加大中端餐飲等服務類業(yè)態(tài)比例，在穩(wěn)定期引入新鮮餐飲品牌，以此減輕消費疲軟引發(fā)的營業(yè)額趨緩。

　　鐘情持有類物業(yè)投資

　　中國平安在房地產(chǎn)投資領(lǐng)域一直保持著極大的熱情，尤其是商業(yè)地產(chǎn)。

　　2009年之后，隨著中國房地產(chǎn)市場的繁榮，平安信托開始介入房地產(chǎn)項目的前期投融資環(huán)節(jié)，并將產(chǎn)品“基金化”。

　　目前，與平安合作的地產(chǎn)商包括萬科、金融街（行情，問診）、富力、金地、藍光、金科、瑞安、金輝等多家企業(yè)，除了持有類物業(yè)，還包括住宅開發(fā)。

　　平安旗下持有型項目的資金來源包括保險資金、機構(gòu)資金以及信托計劃資金，其中信托計劃的資金募集主要來自自建銷售團隊。

　　截至6月底，平安持有類項目的累計投資規(guī)模已經(jīng)達到180億左右，持有類物業(yè)資產(chǎn)池項目近20個。

　　元磊稱，除了經(jīng)驗成熟的綜合體、商業(yè)、商務項目，平安信托還將在物流園、科技園項目上有更多的投入。從操作模式上，除了債權(quán)、股權(quán)和物權(quán)外，還將繼續(xù)探索資產(chǎn)證券化及地產(chǎn)基金等。

　　隨著2011年9月平安人壽獲得業(yè)內(nèi)首個直接進行PE和不動產(chǎn)投資的雙牌照資格，平安人壽就開始攻城略地。

　　平安人壽在不動產(chǎn)投資方面，因為保險資金久期比較長，所以更傾向于選擇有穩(wěn)定投資回報的商業(yè)地產(chǎn)介入。與此同時，根據(jù)15%的比例上限，平安人壽投資非自用性不動產(chǎn)的額度近千億。

來源： 第一財經(jīng)日報