就廣大市民關(guān)心的物業(yè)專項(xiàng)維修資金相關(guān)問(wèn)題，本報(bào)記者26日下午專訪了深圳市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理中心主任龔四海和歸集與使用部副部長(zhǎng)陳智勇。
已壓縮物業(yè)專項(xiàng)維修資金申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)
深圳特區(qū)報(bào)：今年以來(lái)收到多少申請(qǐng)?
陳智勇：2011年是43個(gè)，2012年是127個(gè)。今年到現(xiàn)在為止有134個(gè)。真正放開(kāi)申請(qǐng)使用也是這一兩年的事。2010年9月《深圳市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理規(guī)定》開(kāi)始實(shí)施以來(lái)，申請(qǐng)才慢慢增多了。之前卡得比較嚴(yán)，因?yàn)槲覀兪紫纫ＷC資金的安全。要先經(jīng)過(guò)試點(diǎn)，才能逐步放開(kāi)。
深圳特區(qū)報(bào)：有多少申請(qǐng)沒(méi)有通過(guò)，什么原因造成的?
陳智勇：前兩年只有一筆退回，一筆不通過(guò)。不能通過(guò)的主要原因，是程序不合規(guī)或者材料不齊全，而這些問(wèn)題，物業(yè)公司到區(qū)管理中心備案的時(shí)候一般都能解決。
深圳特區(qū)報(bào)：深圳的物業(yè)維修資金使用起來(lái)存在哪些困難?
龔四海：真正來(lái)講其實(shí)并不難。對(duì)于申請(qǐng)程序，我們是壓縮再壓縮，盡量方便物業(yè)公司的申請(qǐng)。本來(lái)是要取得占該公共面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上業(yè)主的同意才能申請(qǐng)的，現(xiàn)在我們放寬到一半以上業(yè)主參加投票且其中三分之二的業(yè)主同意的標(biāo)準(zhǔn)。這樣一來(lái)，物業(yè)公司在取得業(yè)主同意上面就少花了很多的力氣。對(duì)于超過(guò)10萬(wàn)元的維修，需要請(qǐng)審計(jì)公司進(jìn)行評(píng)估。我們把這一部分的費(fèi)用也為物業(yè)公司省掉了。在跟銀行簽合同的時(shí)候，我們中心把請(qǐng)審計(jì)公司的費(fèi)用交給銀行來(lái)承擔(dān)了。如果還說(shuō)使用難的話，那就只能說(shuō)明這個(gè)物業(yè)公司不作為。
設(shè)立“備用金”和“共濟(jì)金”
深圳特區(qū)報(bào)：如果房屋公用設(shè)施迫切需要維修，而維修資金又不能動(dòng)用，那該如何解決?
陳智勇：我們?cè)O(shè)立了一個(gè)“備用金”，就是來(lái)應(yīng)付這種問(wèn)題。申請(qǐng)“備用金”，首先要召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，由業(yè)主討論決定備用金的額度，例如每年收取的日常維修資金的30%。這一部分的備用金就由物業(yè)公司保管，在發(fā)生緊急維修情況或者維修金額較小的時(shí)候，只要通過(guò)業(yè)主的同意就可以使用，無(wú)需再向管理中心申請(qǐng)。備用金用完后，再到管理中心核銷，并可申請(qǐng)一筆新的備用金。
深圳特區(qū)報(bào)：“共濟(jì)金”制度是怎樣的?
龔四海：關(guān)于共濟(jì)金，我們?nèi)ツ暌呀?jīng)做了大半年的調(diào)研，多次開(kāi)會(huì)討論，修改方案，現(xiàn)在提交上去，還沒(méi)有通過(guò)。因?yàn)樯钲谑?994年之前建造的房屋并沒(méi)有收取物業(yè)維修資金，經(jīng)過(guò)十多年之后，也到了要維修的時(shí)候，所以我們針對(duì)這些和其他因各種情況沒(méi)有維修資金的小區(qū)提出了“共濟(jì)金”的想法。
資金年增值已超3年定期存款利率
深圳特區(qū)報(bào)：怎樣做好維修資金的保值增值?
龔四海：2012年5月之后，我們采用了專戶銀行招標(biāo)，看重的就是商務(wù)標(biāo)，誰(shuí)投的利率高我們就要誰(shuí)。在9家投標(biāo)的銀行中，平安銀行給的是5年定期存款利率，其次是建設(shè)銀行的3年定期存款利率。我們選擇了這兩家銀行，取兩家銀行投標(biāo)的平均值作為最終利率，比3年定期存款的利率還要高一點(diǎn)。
深圳特區(qū)報(bào)：維修資金能不能按業(yè)主要求來(lái)進(jìn)行投資?
龔四海：不可以，一來(lái)國(guó)家規(guī)定這部分資金要用于物業(yè)公共設(shè)施設(shè)備的維修，屬于公共資金，所以要按照規(guī)定來(lái)儲(chǔ)存和使用。二是根據(jù)深圳目前的管理狀況來(lái)看，任何個(gè)人或者單位都是不能挪用維修資金的。沒(méi)有經(jīng)過(guò)業(yè)主的同意和規(guī)定的申請(qǐng)程序，這筆錢就只能是放在銀行里，誰(shuí)都不能動(dòng)。
75億元資金“沉睡”不了多久
深圳特區(qū)報(bào)：深圳現(xiàn)在收取的維修資金已有75個(gè)億，使用的卻只有4900多萬(wàn)，怎么看待大量維修資金沉睡的問(wèn)題?
龔四海：這有幾個(gè)方面的原因。一是深圳的很多房子還比較新，還沒(méi)有進(jìn)入維修周期。二是我們?cè)?010年10月份才進(jìn)行“兩金合一”，即首期歸集的維修資金和日常收取的維修資金合在一起。在此之前，日常收取的資金又稱“本體維修資金”，一直由物業(yè)公司代收代管。這部分資金的使用情況，我們還沒(méi)有納入統(tǒng)計(jì)。目前深圳還有700多家小區(qū)的物業(yè)公司沒(méi)有將收取的本體維修金上交到管理中心。據(jù)我推測(cè)，深圳每年使用的物業(yè)維修資金在1億到2億左右，除了在我們中心申請(qǐng)的之外，更多的是使用之前收取的本體維修金，絕對(duì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止在我們中心申請(qǐng)的4900多萬(wàn)。
還有一個(gè)原因，就是許多業(yè)主還不了解自己有這樣一筆錢，有些物業(yè)公司在征求業(yè)主意見(jiàn)的時(shí)候，會(huì)說(shuō)這些都是政府出的錢，你們簽個(gè)字就好了。所以我們正在走進(jìn)社區(qū)大力推廣，讓更多的人了解物業(yè)維修資金。
我覺(jué)得這筆資金也沉睡不了多久。像1994年入伙的蓮花北村，現(xiàn)在70多棟建筑都要更新消防設(shè)備，其中22臺(tái)電梯也需要維修，物業(yè)公司一下子就申請(qǐng)了900萬(wàn)的維修資金。深圳有3000多個(gè)小區(qū)，將來(lái)申請(qǐng)使用的一定會(huì)越來(lái)越多。
來(lái)源：深圳特區(qū)報(bào)
