沈陽(yáng)物業(yè)管理公司如何機(jī)關(guān)辦公樓的物業(yè)管理
 
       如何組建企業(yè)化的物業(yè)公司、如何接收、管理、運(yùn)行機(jī)關(guān)辦公樓(區(qū))物業(yè),如何解決好維修資金籌集使用以及服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等重點(diǎn)問(wèn)題,是當(dāng)前亟待研究解決的課題。筆者就國(guó)家機(jī)關(guān)辦公樓(區(qū))物業(yè)管理中的問(wèn)題淺談幾點(diǎn)認(rèn)識(shí)。

一、建立“準(zhǔn)維修基金”的必要性和基金渠道
      目前,社會(huì)商品住宅和房改住宅普遍實(shí)行了房屋維修基金制度,開始走上良性循環(huán)的軌道。與此不同的是,中央國(guó)家機(jī)關(guān)辦公樓(區(qū))的大、中修及專項(xiàng)維修則仍實(shí)行著報(bào)預(yù)算、財(cái)政審批、撥款的形式。雖說(shuō)這種方式基本滿足了維修的要求,但是自從以企業(yè)化性質(zhì)的物業(yè)公司來(lái)管理機(jī)關(guān)辦公樓(區(qū))后,一些矛盾凸顯出來(lái):物業(yè)維修往往有突發(fā)性、隨機(jī)性,沒實(shí)行企業(yè)化管理前,先維修后結(jié)算或年終統(tǒng)一結(jié)算都可以。實(shí)行企業(yè)化管理后情況就不同了,根據(jù)現(xiàn)行的物業(yè)管理合同要求,一般項(xiàng)目的大、中修和專項(xiàng)維修費(fèi)用不包含在合同收費(fèi)中。由于物業(yè)項(xiàng)目構(gòu)成的多樣性、復(fù)雜性,一些大、中修和專項(xiàng)維修工程與正常維護(hù)修理工作在實(shí)際操作上的區(qū)分較為困難,一些維修項(xiàng)目申報(bào)后往往需要有雙方根據(jù)合同和有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行確認(rèn)的過(guò)程。當(dāng)然,一般問(wèn)題經(jīng)過(guò)雙方協(xié)商、研究,大多會(huì)得到合理的解決,但是需要一段時(shí)間,而項(xiàng)目申報(bào)、審批以及核撥維修費(fèi)也需要一個(gè)較長(zhǎng)的過(guò)程。通過(guò)什么途徑來(lái)解決這一矛盾呢?筆者認(rèn)為可嘗試實(shí)行“準(zhǔn)維修基金”制度。辦法是,由轉(zhuǎn)制后的物業(yè)企業(yè)的主管單位,核撥一部分可運(yùn)營(yíng)的資產(chǎn)給物業(yè)企業(yè),讓其經(jīng)營(yíng)獲得一部分利潤(rùn),從其上交的利潤(rùn)中拿出部分作為“準(zhǔn)維修基金”,再委托物業(yè)公司進(jìn)行代管,專款專用,急事先辦;經(jīng)雙方確認(rèn)屬正常維修項(xiàng)目的開支再轉(zhuǎn)由物業(yè)公司支付,屬大、中修項(xiàng)目的可以待申報(bào)審核、撥付后與“準(zhǔn)維修基金”進(jìn)行調(diào)換。通過(guò)建立和使用“準(zhǔn)維修基金”既可保護(hù)雙方合法權(quán)益,又可保證物業(yè)項(xiàng)目的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

二、機(jī)關(guān)辦公樓(區(qū))物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的確定原則
      目前,國(guó)家機(jī)關(guān)辦公樓(區(qū))實(shí)行物業(yè)管理的單位,由于各自情況的差異,在合同收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)上不甚統(tǒng)一。從發(fā)展的趨勢(shì)看,經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的運(yùn)行,具有可比性的機(jī)關(guān)辦公樓(區(qū))的物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該逐漸趨于一致,但在這一過(guò)程中需要考慮解決下列問(wèn)題。
(一)按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求,中央國(guó)家機(jī)關(guān)辦公樓(區(qū))物業(yè)管理的市場(chǎng)最終要向社會(huì)開放,社會(huì)上同類物業(yè)管理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)必將影響到機(jī)關(guān)辦公樓(區(qū))物業(yè)管理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。目前簽訂合同時(shí)就應(yīng)考慮到未來(lái)可能出現(xiàn)的這種影響。合同雙方現(xiàn)在就要朝這個(gè)方向努力,為最終確定合理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)奠定基礎(chǔ)。
(二)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的確定,要考慮如下幾種因素:一是社會(huì)上同類物業(yè)項(xiàng)目的管理服務(wù)目前收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn);二是以往管理過(guò)程中的實(shí)際支出費(fèi)用;三是向社會(huì)上專業(yè)部門咨詢招標(biāo)的價(jià)格。還要考慮企業(yè)和委托方的合理利益,重要的是制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)要切實(shí)按照有關(guān)規(guī)定來(lái)運(yùn)作,合理確定成本、費(fèi)用、稅金等綜合因素。
(三)在收費(fèi)參考標(biāo)準(zhǔn)中明確的收費(fèi)項(xiàng)目,也存在一個(gè)與現(xiàn)實(shí)物業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行比對(duì)的過(guò)程。因?yàn)楦鱾€(gè)具體的物業(yè)項(xiàng)目即使是同一類的系統(tǒng)也是千差萬(wàn)別的,且投入的年代不同,建設(shè)水平不同,以往運(yùn)行、管理維護(hù)等也不盡相同,這些都導(dǎo)致了物業(yè)的某些系統(tǒng)雖可按參考標(biāo)準(zhǔn)歸為一類,但需付出的維修、管理、服務(wù)的成本、費(fèi)用等大不相同。

三、組建物業(yè)企業(yè)管理機(jī)關(guān)辦公樓(區(qū))物業(yè)過(guò)程中幾個(gè)問(wèn)題的思考完成機(jī)關(guān)辦公樓(區(qū))物業(yè)管理單位的轉(zhuǎn)換,需要做很多工作:組建物業(yè)企業(yè),對(duì)具體物業(yè)進(jìn)行接收,對(duì)接收后的物業(yè)進(jìn)行管理、服務(wù)運(yùn)行等。
       組建物管企業(yè)伊始,就應(yīng)該按現(xiàn)代企業(yè)制度來(lái)規(guī)范企業(yè)運(yùn)作,徹底摒棄以往事業(yè)單位辦企業(yè)那種政企不分、產(chǎn)權(quán)混亂、責(zé)任、權(quán)力、利益混淆的現(xiàn)象。組建公司過(guò)程中還有一個(gè)不容忽視的問(wèn)題,就是轉(zhuǎn)入企業(yè)工作的原機(jī)關(guān)事業(yè)單位人員的管理問(wèn)題。目前事業(yè)單位的改革正處于啟動(dòng)階段,國(guó)家相關(guān)配套政策尚不完善,在這種情況下組建的既有新招聘人員又接收部分機(jī)關(guān)原正式職工組成的企業(yè),對(duì)如何管理好企業(yè)并充分發(fā)揮兩部分人員積極性需要認(rèn)真研究。筆者認(rèn)為根據(jù)目前情況可采取以下步驟:
(一)必須改革用人制度。實(shí)行人員聘用制度,實(shí)現(xiàn)由身份管理向崗位管理轉(zhuǎn)變,由單純行政管理向法制管理轉(zhuǎn)變,由行政任用關(guān)系向平等協(xié)商的聘用關(guān)系轉(zhuǎn)變,由固定用人制度向合同用人制度轉(zhuǎn)變,建立起符合社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制要求,符合企業(yè)人力資源管理要求的管理制度。
(二)采用過(guò)渡期,結(jié)合具體情況實(shí)行老人老辦法,新人新政策。實(shí)行整體按企業(yè)用人制度運(yùn)行,允許個(gè)人有過(guò)渡期(主要是對(duì)原有正式職工),待整體改革和配套政策出臺(tái)后再進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。

文章來(lái)源：中國(guó)物業(yè)管理在線