摘要 : 物業(yè)管理服務(wù)與人民生活有著千絲萬縷的聯(lián)系，但物業(yè)管理的法律救助遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于行業(yè)的發(fā)展，物業(yè)管理企業(yè)和行業(yè)的發(fā)展大多都處于瓶頸期，尋求物業(yè)管理行業(yè)未來的發(fā)展力量，業(yè)主自律、企業(yè)自律是物業(yè)管理業(yè)發(fā)展的內(nèi)動(dòng)力，國(guó)家立法、行業(yè)立規(guī)是物業(yè)管理業(yè)發(fā)展的外動(dòng)力。法的精神將成為物業(yè)行業(yè)未來發(fā)展的強(qiáng)進(jìn)推動(dòng)力量。

    中國(guó)的物業(yè)管理行業(yè)已有 20 多年的歷史，在社會(huì)發(fā)展中起到了重要作用，是房屋商品化、產(chǎn)權(quán)多元化、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的必然產(chǎn)物，是提高城市管理水平、改變?nèi)司由罘绞降臍v史進(jìn)步。但因物業(yè)管理服務(wù)與人民生活有著千絲萬縷的聯(lián)系，加之業(yè)主重維權(quán)而輕履行義務(wù)的消費(fèi)觀念，特別是物業(yè)管理的法律救助遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于行業(yè)的發(fā)展，物業(yè)企業(yè)被包圍在各種各樣的糾紛與訴訟之中，諸多原因使得企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)多處于虧損運(yùn)營(yíng)的狀態(tài)，物業(yè)管理企業(yè)和行業(yè)的發(fā)展都處于瓶頸期，尋求物業(yè)管理行業(yè)未來的發(fā)展力量，唯有法律的精神浸潤(rùn)。

    一、“ DNA ”＆“血緣親子”

    沈陽物業(yè)管理公司與地產(chǎn)公司有一種“說不清，理還亂”的微妙關(guān)系。因?yàn)?，業(yè)主認(rèn)為物業(yè)管理公司承擔(dān)地產(chǎn)公司的售后服務(wù)，是從屬的父子關(guān)系。事實(shí)上，在相當(dāng)數(shù)量的物業(yè)管理公司肌體里的確清晰可見地產(chǎn)公司的“ DNA ”遺傳因子，因此也出現(xiàn)了好的地產(chǎn)公司有好的物業(yè)管理公司，差的地產(chǎn)公司滋生差的物業(yè)管理公司；還有兒子必須承擔(dān)為老子償還“債務(wù)”的義務(wù)，最令物業(yè)公司頭痛的就是因房屋質(zhì)量引起的不交管理費(fèi)糾紛，老子的錯(cuò)，兒子擔(dān)著 ; 也使得一些惡意不履行交費(fèi)義務(wù)的業(yè)主，故意把不相干的問題往一起扯，如 : 未簽物業(yè)合同，沒成立業(yè)主委員會(huì)，維修基金沒落實(shí)，幼兒園收費(fèi)高，智能化系統(tǒng)開通晚，房屋返潮、長(zhǎng)毛、透寒、滲漏等等?？傊?，各種牽強(qiáng)的理由都可以成為不交費(fèi)的借口。而實(shí)際上，這些與物業(yè)管理服務(wù)并沒有多大的關(guān)系。如果物業(yè)管理公司與地產(chǎn)公司不是“血緣親子”關(guān)系，而是通過市場(chǎng)招投標(biāo)進(jìn)入的，問題可能就很好解決。

    2003 年 9 月 1 日全國(guó)開始執(zhí)行國(guó)務(wù)院頒發(fā)的 《 物業(yè)管理?xiàng)l例 》 ，要求物業(yè)管理項(xiàng)目進(jìn)行招投標(biāo)，但實(shí)施中流于形式，暗中議標(biāo)的多，真正意義上的通過招投標(biāo)接管物業(yè)管理項(xiàng)目的可謂龍鱗鳳爪。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，物業(yè)糾紛 70% 是來自于地產(chǎn)的原因，而真正屬于物業(yè)管理服務(wù)不到位引起的不足 16% 。物業(yè)管理招投標(biāo)是行業(yè)市場(chǎng)化的必然要求。 《 物業(yè)管理?xiàng)l例 》 已實(shí)施兩年了，過渡期可謂充分，地產(chǎn)公司、物業(yè)管理公司、主管部門都應(yīng)正視這種市場(chǎng)化的轉(zhuǎn)變，新的管理項(xiàng)目必須實(shí)施強(qiáng)制的市場(chǎng)準(zhǔn)入。而少量的行政主管工作人員難以顧及，有效的管理辦法就是與開發(fā)立項(xiàng)捆綁打包一并監(jiān)管，使兒子脫離老子成為可能。也只有這樣，才能在從源頭上理清地產(chǎn)與物業(yè)的責(zé)任，才能有效地制止因房屋質(zhì)量、開發(fā)配套等引起的糾紛，讓物業(yè)管理企業(yè)能夠“放下包袱，輕裝前進(jìn)”。

    二、“不完全市場(chǎng)”＆“不完全法人”

    因?yàn)橛辛松鲜龅慕H繁殖，物業(yè)管理行業(yè)與物業(yè)管理企業(yè)就處于一個(gè)不完全市場(chǎng)化與不完全法人化的狀態(tài)。物業(yè)企業(yè)依附于開發(fā)商，獨(dú)立的市場(chǎng)擴(kuò)張能力受限于開發(fā)商。地產(chǎn)品牌大 , 其物業(yè)管理公司的品牌就大，物業(yè)管理公司承載著對(duì)地產(chǎn)公司的產(chǎn)品、品牌、理念的彌補(bǔ)、延伸、詮釋的附加義務(wù)，而找不到物業(yè)管理企業(yè)自我存的真正價(jià)值。但市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，業(yè)主體驗(yàn)感受的選擇，以及物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)入品牌發(fā)展時(shí)代，就決定了物業(yè)管理行業(yè)必然向充分市場(chǎng)化的轉(zhuǎn)變。無論是提供物業(yè)管理服務(wù)的物業(yè)管理企業(yè)，接受物業(yè)管理服務(wù)的業(yè)主，還是物業(yè)管理行業(yè)主管部門，都要認(rèn)清這樣的變化。

    我們現(xiàn)在面對(duì)的是這樣的一種現(xiàn)狀 : 首先是行政主管部門該介入的招投標(biāo)卻介入不得力 , 而該放開的屬于完全市場(chǎng)行為的物業(yè)費(fèi)價(jià)格，行政主管部門卻抱著不放。與民生日日有關(guān)的糧油都放開了，天下也沒有大亂，但物業(yè)收費(fèi)還要行政主管部門審定和指導(dǎo)價(jià)格，既然是行政主管部門在定指導(dǎo)價(jià)，就應(yīng)有與之匹配的系統(tǒng)支持規(guī)定，不然的話，就會(huì)出現(xiàn)行政作為不當(dāng)和不作為而引起物業(yè)管理糾紛。

    其次是業(yè)主委員會(huì)只顯示半個(gè)身份，只能起到解除物業(yè)管理合同的權(quán)利 , 卻承擔(dān)不起業(yè)主不交費(fèi)的責(zé)任義務(wù)，而物業(yè)管理公司只收費(fèi)不服務(wù)肯定不行，這是因?yàn)槲飿I(yè)管理公司要接受市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的淘汰，而業(yè)主委員會(huì)不作為由誰來監(jiān)管？一個(gè)不能完全履行權(quán)利義務(wù)的特別組織，卻要與一個(gè)能夠履行權(quán)利義務(wù)的法人單位簽訂經(jīng)營(yíng)合同，存在履行義務(wù)不對(duì)等。如果在一個(gè)完全的市場(chǎng)機(jī)制環(huán)境下，應(yīng)該依照行業(yè)制定的服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，有組織的進(jìn)行業(yè)主滿意度測(cè)評(píng)，由主管部門或?qū)I(yè)的行業(yè)協(xié)會(huì)決定物業(yè)管理企業(yè)的進(jìn)退去留問題。

    再次是物業(yè)管理公司是不完全法人。物業(yè)管理企業(yè)同樣是企業(yè)，為什么要公開自己的經(jīng)營(yíng)賬目？不能把一個(gè)企業(yè)的一種非常規(guī)的創(chuàng)新嘗試，演變成行業(yè)的規(guī)定，這對(duì)物業(yè)管理企業(yè)不夠尊重。我們應(yīng)該在市場(chǎng)規(guī)則下，尊重企業(yè)法，共同審視以往對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的要求的合法性。如果公開賬目是對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的自律要求，我們應(yīng)該拿出精力，來建設(shè)行業(yè)自律的規(guī)則，搞出物業(yè)管理行業(yè)的資質(zhì)、定額、取費(fèi)、利潤(rùn)的規(guī)范，讓企業(yè)和業(yè)主去選擇包干制或傭金制管理形式，不用公布賬目，業(yè)主和企業(yè)都明明白白我的“薪”！

    經(jīng)過 20 年的發(fā)展，完全市場(chǎng)化呈必然趨勢(shì)，物業(yè)管理企業(yè)的企業(yè)性質(zhì)日顯凸出，與物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展相關(guān)的規(guī)則、法律、主管部門都要面對(duì)市場(chǎng)的洗禮和調(diào)理，還其完全法人的身份。

    三、“司法缺失”＆“他動(dòng)力”

    在司法缺失下的物業(yè)糾紛的庭審，一些判決會(huì)把物業(yè)管理企業(yè)當(dāng)成“唐僧肉”。因?yàn)樯蜿?A href="http://m.omnicutlandscaping.com">物業(yè)提供的產(chǎn)品具有準(zhǔn)公共性的，承載社會(huì)基層組織的要素。正是這樣的因由，人們偏頗地認(rèn)為我交了物業(yè)費(fèi)，物業(yè)管理公司就應(yīng)該“包治百病”，“包打天下”，“包攬責(zé)任”。車碰了要賠 ; 人死了要賠；家被盜了也要賠等等。譬如，小區(qū)停車場(chǎng)“保管與非保管”關(guān)系的界定，沒有一個(gè)專門的法律適用，而是靠司法審判解釋，同時(shí)還取決于當(dāng)事人、法官、律師對(duì)物業(yè)的了解程度，對(duì)法規(guī)的理解，甚至出現(xiàn)業(yè)主一邊倒的呼聲，眾多的物業(yè)管理公司在機(jī)動(dòng)車被盜的賠償責(zé)任追究中，陷入不公平的索賠糾紛中。停車場(chǎng)機(jī)動(dòng)車被盜問題，已成為物業(yè)管理行業(yè)一大公害，成為阻礙物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展的熱點(diǎn)和難點(diǎn)。從市場(chǎng)交換的平等性、公平性、合理性來認(rèn)識(shí)，小區(qū)的停車場(chǎng)每次收取機(jī)動(dòng)車輛停放費(fèi) 5 元、 10 元、 15 元，考慮成本和保管責(zé)任，最多只能相應(yīng)地保管摩托、 5 萬小型人貨車、 10 萬經(jīng)濟(jì)轎車。要以十幾塊錢來保管 100 多萬元的奔馳或?qū)汃R車，顯然不符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的價(jià)值規(guī)律，因此，小區(qū)內(nèi)的停車場(chǎng)收取的是停車位的有償使用費(fèi)。另外，業(yè)主在小區(qū)停車后是自己拿鑰匙并可以隨時(shí)將車開走，其控制權(quán)沒有交付停車場(chǎng)，保管合同關(guān)系的構(gòu)成要件條件不成立，進(jìn)而不承擔(dān)保管丟失的賠償責(zé)任。隨著對(duì) 《 物權(quán)法 》 的深入討論，人們對(duì)于小區(qū)地面停車有了較明晰的認(rèn)識(shí)，但是對(duì)于日益發(fā)展的小區(qū)地下停車及產(chǎn)權(quán)仍缺乏明確的法律界定，還是為日后的物業(yè)管理留下糾紛的隱患。

    物業(yè)管理公司是企業(yè)，不是職能部門，更不是政府。企業(yè)的任務(wù)一是生產(chǎn)產(chǎn)品，二是服務(wù)客戶，三是創(chuàng)造效益。就物業(yè)管理企業(yè)而言，它的產(chǎn)品就是勞務(wù)，它的客戶就是業(yè)主，它的服務(wù)項(xiàng)目、范圍、標(biāo)準(zhǔn)等都由對(duì)雙方同樣具有約束力的合同來明確。在實(shí)施合同中，既不能缺位，也不能越位，必須按照“受委托、按合同、有償服務(wù)”的原則去履行合同。合同以外的一切，業(yè)主享有自治權(quán)。物業(yè)管理公司的有限責(zé)任是國(guó)家法律授予的，是因?yàn)槲飿I(yè)管理公司管的是小區(qū)“公共秩序維護(hù)”，不對(duì)業(yè)主人身和財(cái)產(chǎn)負(fù)有看管和保險(xiǎn)義務(wù)。然而，物業(yè)管理已經(jīng)發(fā)展成今天這樣的普遍的消費(fèi)現(xiàn)象，很多人的法律意識(shí)并沒有普及到同等程度，仍習(xí)慣于已成為歷史的房屋管理福利政策。從物業(yè)管理工作實(shí)踐和建設(shè)物業(yè)發(fā)展的法律環(huán)境出發(fā)，建議物業(yè)法規(guī)研究部門能夠先行出臺(tái)物業(yè)保安工作的細(xì)則，明確管理責(zé)任。

    物業(yè)管理公司沒有執(zhí)法權(quán)，小區(qū)內(nèi)又是執(zhí)法的盲點(diǎn)，有的業(yè)主回到小區(qū)后，就認(rèn)為自己有了特權(quán)。其實(shí)，人們?nèi)鄙俚氖恰八麆?dòng)力”約束，“他動(dòng)力”即外部事務(wù)“強(qiáng)加”的動(dòng)力。這種動(dòng)力或是一種強(qiáng)制性的命令，或是循循善誘的勸誡，或是輿論導(dǎo)向，或是無形當(dāng)中形成的向心合力。當(dāng)人們對(duì)某些現(xiàn)象和行為表現(xiàn)出極大的興趣與熱情時(shí)，每每會(huì)出現(xiàn)一種“他動(dòng)力”，進(jìn)而將這種力量逐步演變成約束自己的行為而最終形成一種習(xí)慣的時(shí)候，物業(yè)管理企業(yè)才獲得走出瓶頸的外部環(huán)境。業(yè)主自律、企業(yè)自律是物業(yè)管理業(yè)發(fā)展的內(nèi)動(dòng)力，國(guó)家立法、行業(yè)立規(guī)是物業(yè)管理業(yè)發(fā)展的外動(dòng)力。法的精神將成為物業(yè)行業(yè)未來發(fā)展的強(qiáng)進(jìn)推動(dòng)力量！