1、未來(lái)3~5年是中國(guó)物業(yè)管理的“戰(zhàn)國(guó)時(shí)代”

  自建自管的發(fā)展模式造成整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)公司數(shù)目多，平均每一個(gè)公司的管理規(guī)模小，管理質(zhì)量差，市場(chǎng)化程度低，物業(yè)管理的品牌效應(yīng)差等。由于物業(yè)管理行業(yè)的門檻較低，物業(yè)管理的市場(chǎng)化未能全面啟動(dòng)，全國(guó)城市，特別是中小城市，物業(yè)管理公司的數(shù)目仍在急劇上升。這種趨勢(shì)在全國(guó)又加劇形成了眾多的、區(qū)域性的、封閉性的物業(yè)管理市場(chǎng)。

  但物業(yè)管理發(fā)展到今天，其發(fā)展?fàn)顩r已發(fā)生了明顯的變化。雖然物業(yè)管理是一種微利性行業(yè)，但較低的行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)和較低的行業(yè)門檻仍會(huì)吸引大量資金和人才的進(jìn)入。資本對(duì)利潤(rùn)的追逐，加深了物業(yè)管理企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)，必然會(huì)推動(dòng)物業(yè)管理的市場(chǎng)化進(jìn)程，促進(jìn)物業(yè)管理品牌化格局的盡快形成。一些物管企業(yè)通過(guò)市場(chǎng)獲得更多的物業(yè)，形成規(guī)模效益和品牌效應(yīng)；另外一些物管企業(yè)可以通過(guò)兼并、聯(lián)合和重組等方式，形成規(guī)模化管理和企業(yè)集團(tuán)，以增強(qiáng)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。通過(guò)市場(chǎng)洗禮，最終會(huì)形成少數(shù)物業(yè)管理企業(yè)占據(jù)大部分物業(yè)管理市場(chǎng)的格局。

  經(jīng)過(guò)市場(chǎng)的洗禮，少數(shù)品牌物管企業(yè)占據(jù)大部份物管市場(chǎng)份額，使物管行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)門檻自動(dòng)加高，行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)更加激烈而且層次更高。這種狀況會(huì)使一般的企業(yè)不敢介入或者已經(jīng)無(wú)法介入物管行業(yè)，行業(yè)發(fā)展的大局已定，行業(yè)間重新洗牌的可能性減少。

  目前，全國(guó)物業(yè)管理市場(chǎng)處于一種一觸即發(fā)的狀態(tài)。這種市場(chǎng)化的導(dǎo)火索一旦點(diǎn)燃，整個(gè)物管市場(chǎng)則會(huì)烽煙四起。我們可以預(yù)測(cè)，未來(lái)3～5年是中國(guó)物業(yè)管理市場(chǎng)的“戰(zhàn)國(guó)時(shí)代”。到2005年末，全國(guó)性的物業(yè)管理品牌格局將基本形成，屆時(shí)，一個(gè)企業(yè)再想進(jìn)入物管市場(chǎng)，分得一杯羹，困難更大，為時(shí)已晚。所以，對(duì)一個(gè)物管企業(yè)而言，目前是搶占物管市場(chǎng)的最佳良機(jī)。

  2、寫字樓市場(chǎng)化程度低，高檔商品住宅市場(chǎng)化程度高

  寫字市場(chǎng)化程度低、高檔住宅市場(chǎng)化程度高的狀況預(yù)計(jì)在未來(lái)相當(dāng)一段時(shí)間里仍會(huì)保持。從目前物業(yè)管理市場(chǎng)的分析來(lái)看，寫字樓物業(yè)管理費(fèi)定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)較高，而且寫字樓面向的是商業(yè)用戶，收費(fèi)反而容易。同時(shí)，又由于智能化設(shè)施、設(shè)備的運(yùn)用，寫字樓的管理反而容易，成本又較低。因此，寫字樓的物業(yè)管理有很高的利潤(rùn)。目前，全國(guó)寫字樓的物業(yè)管理全面飄紅，在一定程度上就說(shuō)明了這個(gè)問(wèn)題。如果說(shuō)，在物業(yè)管理中還有暴利的話，這就是寫字樓的物業(yè)管理。

  寫字樓往往是出租型物業(yè)，是單一業(yè)主或業(yè)主數(shù)目較少。這種情況使業(yè)主的意愿較易實(shí)現(xiàn)或得到表達(dá)。由于寫字樓的物業(yè)管理利潤(rùn)較高，驅(qū)使寫字樓的業(yè)主自己成立物業(yè)管理公司進(jìn)行管理，以免“肥水流入外人田”。在物業(yè)管理市場(chǎng)化方面，寫字樓業(yè)主一般是聘請(qǐng)專業(yè)的顧問(wèn)公司進(jìn)行顧問(wèn)管理，而不是聘請(qǐng)別的公司進(jìn)行全委管理。

  目前，高檔住宅的物業(yè)管理尚有一定的利潤(rùn)空間，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)有很大的吸引力。同時(shí)，由于高檔住宅是一種完全市場(chǎng)化的物業(yè)，業(yè)主數(shù)目較多，業(yè)權(quán)分散。這種情況要使業(yè)主的意愿得到實(shí)現(xiàn)或表達(dá)，只有通過(guò)物業(yè)管理的招投標(biāo)方式來(lái)實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在前期物業(yè)管理中選聘優(yōu)秀的物業(yè)管理公司主要是為了增加賣點(diǎn)，滿足眾多業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的需求。業(yè)主委員會(huì)重新選聘物業(yè)管理公司是為了實(shí)現(xiàn)或表達(dá)全體業(yè)主的意愿。鑒于此種情況，未來(lái)高檔住宅是市場(chǎng)化程度最高的物業(yè)。

  此外，一些檔次較低的物業(yè)，如低檔住宅、工業(yè)廠房等，由于物業(yè)管理費(fèi)定價(jià)較低，業(yè)主經(jīng)濟(jì)承受能力有限，管理難度大等，對(duì)市場(chǎng)化的物管企業(yè)吸引力較小，這類物業(yè)的市場(chǎng)化程度不會(huì)太高。