2012物業(yè)管理師考試經(jīng)營(yíng)管理復(fù)習(xí)資料

一、使用價(jià)值和交換價(jià)值

價(jià)值一詞的含義極廣，如歷史價(jià)值、藝術(shù)價(jià)值、學(xué)術(shù)價(jià)值、“人生的價(jià)值是什么”中的價(jià)值，等等。這里所講的價(jià)值指的是經(jīng)濟(jì)學(xué)范疇的價(jià)值。在經(jīng)濟(jì)學(xué)里，廣義的價(jià)值有使用價(jià)值和交換價(jià)值之分。

一種商品的使用價(jià)值，是指該種商品能滿足人們某種需要的效用;交換價(jià)值，是指該種商品同其他商品相交換的量的關(guān)系或比例，通常用貨幣來衡量，即交換價(jià)值表現(xiàn)為一定數(shù)量的貨幣、商品或其他有價(jià)物。

人們?cè)诮?jīng)濟(jì)活動(dòng)中一般簡(jiǎn)稱的價(jià)值，指的是交換價(jià)值。

任何物品能夠成為商品，首先必須是有用物，能用來滿足人們的某種需要。沒有使用價(jià)值的東西不會(huì)被交換對(duì)方所接受，也就不能成為商品，不會(huì)有交換價(jià)值。因此，使用價(jià)值是交換價(jià)值的前提，沒有使用價(jià)值肯定就沒有交換價(jià)值。

但是反過來不一定成立，即沒有交換價(jià)值不一定沒有使用價(jià)值，例如空氣。作為商品的物業(yè)，既有使用價(jià)值也有交換價(jià)值。

二、投資價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值

投資價(jià)值一詞有兩種含義：一是指值得投資，例如，人們?cè)跒槟硞€(gè)物業(yè)項(xiàng)目或某項(xiàng)資產(chǎn)做銷售宣傳時(shí)，經(jīng)常稱其具有投資價(jià)值;二是指從某個(gè)特定的投資者（即某個(gè)具體的投資者）的角度所衡量的價(jià)值。這里所講的投資價(jià)值指的是后者。

因此，某一物業(yè)的投資價(jià)值，是指某個(gè)特定的投資者（如某個(gè)具體的購(gòu)買者）基于個(gè)人的需要或意愿，對(duì)該物業(yè)所評(píng)估出的價(jià)值。而該物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值，是指該物業(yè)對(duì)于一個(gè)典型的投資者（市場(chǎng)上抽象的一般投資者，他代表了市場(chǎng)上大多數(shù)人的觀點(diǎn)）的價(jià)值。

市場(chǎng)價(jià)值是客觀的、非個(gè)人的價(jià)值，而投資價(jià)值是建立在主觀的、個(gè)人因素基礎(chǔ)上的價(jià)值。在某一時(shí)點(diǎn)，市場(chǎng)價(jià)值是惟一的，而投資價(jià)值會(huì)因投資者的不同而不同。

同一物業(yè)對(duì)于不同的投資者之所以會(huì)有不同的投資價(jià)值，是因?yàn)椴煌耐顿Y者可能在開發(fā)成本或經(jīng)營(yíng)費(fèi)用方面的優(yōu)勢(shì)不同，納稅狀況不同，對(duì)未來的信心不同，等等。所有這些因素，都會(huì)影響投資者對(duì)該物業(yè)未來收益能力的估計(jì)，從而影響投資者對(duì)該物業(yè)價(jià)值的估計(jì)。如果所有的投資者都作出相同的假設(shè)，也面臨相同的環(huán)境狀況，則投資價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值就會(huì)相等，但實(shí)際上不可能出現(xiàn)這種情況。因此，常常會(huì)有某些投資者愿意支付比其他投資者更高的價(jià)格來獲得某一物業(yè)。

評(píng)估投資價(jià)值與評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值的方法本質(zhì)上是相同的，所不同的是假設(shè)前提。例如，投資價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值都可以采用收益法來評(píng)估——價(jià)值是未來凈收益的現(xiàn)值之和，但其中選取參數(shù)的立場(chǎng)不同。拿折現(xiàn)率來說，評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值所采用的折現(xiàn)率，應(yīng)是與該物業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)程度相對(duì)應(yīng)的社會(huì)一般報(bào)酬率;而評(píng)估投資價(jià)值所采用的折現(xiàn)率，應(yīng)是某個(gè)特定的投資者所要求的最低報(bào)酬率（通常稱為最低期望收益率）。這個(gè)特定的投資者所要求的最低報(bào)酬率，可能高于也可能低于與該物業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)程度相對(duì)應(yīng)的社會(huì)一般報(bào)酬率。在凈收益方面，評(píng)估投資價(jià)值時(shí)通常要扣除所得稅，而評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值時(shí)通常不扣除所得稅。另外，不同的投資者對(duì)未來凈收益的估計(jì)，有的可能是樂觀的，有的可能是悲觀的;而評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值時(shí)，要求對(duì)未來凈收益的估計(jì)是客觀的。

投資者評(píng)估的物業(yè)的投資價(jià)值大于或等于該物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)格，是其投資行為（或交易）能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件。當(dāng)投資價(jià)值大于市場(chǎng)價(jià)格時(shí)，說明值得投資（購(gòu)買）;反之，說明不值得投資（購(gòu)買）。換一個(gè)角度講，每個(gè)物業(yè)投資者對(duì)其擬投資（購(gòu)買）的物業(yè)都有一個(gè)心理價(jià)位，投資價(jià)值可以看成是這個(gè)心理價(jià)位。當(dāng)市場(chǎng)價(jià)格低于其心理價(jià)位時(shí)，投資者趨向于增加投資;相反，他們將向市場(chǎng)出售過去所投資的物業(yè)