1、什么是物業(yè)管理? 物業(yè)管理,是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定,對(duì)物業(yè)進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理,維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。
2、什么是業(yè)主?業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中享有哪些權(quán)利,應(yīng)履行什么義務(wù)? 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。
業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中,享有下列權(quán)利:
(1)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù);
(2)提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議,并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議;
(3)提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議;
(4)參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議,行使投票權(quán);
(5)選舉業(yè)主委員會(huì)委員,并享有被選舉權(quán);
(6)監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的工作;
(7)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
(8)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);
(9)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金的管理和使用;
(10)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他權(quán)利。
業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中,應(yīng)履行下列義務(wù):
(1)遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;
(2)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度;
(3)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定;
(4)按照有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金;
(5)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用;
(6)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他義務(wù)。
3、物業(yè)管理區(qū)域如何劃分? 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。物業(yè)管理區(qū)域由房產(chǎn)行政主管部門根據(jù)下列因素劃定:
(1)業(yè)主共用供水、排水、供電、供熱、消防等設(shè)施設(shè)備;
(2)屬于一個(gè)自然街坊或者封閉小區(qū);
(3)有關(guān)居民委員會(huì)的設(shè)置情況。
4、首次業(yè)主大會(huì)如何召開? 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),入住率超過50%且業(yè)主要求成立業(yè)主大會(huì)的,應(yīng)當(dāng)在縣區(qū)房產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)下,由進(jìn)行前期物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)會(huì)同建設(shè)單位(包括公房出售單位)、業(yè)主代表組成首次業(yè)主大會(huì)籌備組,組織召開首次業(yè)主大會(huì)。前期物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)不召集首次業(yè)主大會(huì)的,在縣區(qū)房產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)下,由業(yè)主召集。
5、業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù)如何確定? 住宅物業(yè)業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)上的投票權(quán),按套計(jì)算,有單獨(dú)房屋產(chǎn)權(quán)證的一套計(jì)一票。非住宅物業(yè)業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)上的投票權(quán),按物業(yè)建筑面積計(jì)算,不超過100平方米有單獨(dú)房屋產(chǎn)權(quán)證的計(jì)一票;超過100平方米的,每超過100平方米增計(jì)一票。一個(gè)業(yè)主所持的投票權(quán)最高不超過全部投票權(quán)的30%。
6、在物業(yè)管理活動(dòng)中,業(yè)主大會(huì)應(yīng)履行什么職責(zé)?
(1)依法制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;
(2)選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員,監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作;
(3)選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè);
(4)決定專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案,并監(jiān)督實(shí)施;
(5)制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度;
(6)法律、法規(guī)或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。
7、在物業(yè)管理活動(dòng)中,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)履行什么職責(zé)? 業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu),履行下列職責(zé):
(1)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議,報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況;
(2)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;
(3)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議,監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
(4)監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施;
(5)業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。
8、業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生后,如何辦理備案手續(xù)? 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉之日起30日內(nèi),將業(yè)主大會(huì)的成立情況、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主公約及業(yè)主委員會(huì)委員基本情況等材料向物業(yè)所在地的縣區(qū)房產(chǎn)行政主管部門備案,并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。業(yè)主委員會(huì)備案的有關(guān)事項(xiàng)發(fā)生變更的,應(yīng)當(dāng)重新備案和公示。
9、擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)具備什么條件? 業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。
10、在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),物業(yè)管理用房如何配置? 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)無償配置物業(yè)管理用房。建筑面積10萬平方米以下(含10萬平方米)的,按照建筑面積的4%配置,但不得小于100平方米;建筑面積超過10萬平方米的,超過部分按照3%配置。規(guī)劃行政主管部門在審批建設(shè)項(xiàng)目和規(guī)劃驗(yàn)收時(shí),應(yīng)當(dāng)予以審核。
11、如何選聘物業(yè)管理企業(yè)? 業(yè)主大會(huì)可以通過公開招標(biāo)或者根據(jù)業(yè)主委員會(huì)的推薦選聘物業(yè)管理企業(yè)。業(yè)主委員會(huì)向業(yè)主大會(huì)推薦候選物業(yè)管理企業(yè)時(shí),應(yīng)當(dāng)至少推薦3個(gè)以上具備資質(zhì)條件的物業(yè)管理企業(yè)。 在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前,建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理的,住宅物業(yè)及其同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅物業(yè)的建設(shè)單位,應(yīng)當(dāng)通過招標(biāo)投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè);投標(biāo)人少于3人或者建筑面積小于2萬平方米的,經(jīng)物業(yè)所在地的縣區(qū)房產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn),可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。
12、物業(yè)管理企業(yè)提供的物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)主要包括哪些內(nèi)容?
(1)物業(yè)共用部位的維護(hù)與管理;
(2)物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備及其運(yùn)行的維護(hù)和管理;
(3)公共區(qū)域保潔服務(wù)和公共綠地的養(yǎng)護(hù)管理;
(4)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序、消防、交通等協(xié)助管理事項(xiàng)的服務(wù);
(5)物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù);
(6)物業(yè)管理檔案資料的管理;
(7)物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項(xiàng)。
13、在物業(yè)管理活動(dòng)中,物業(yè)服務(wù)費(fèi)用如何繳納? 業(yè)主應(yīng)當(dāng)依照物業(yè)服務(wù)合同的約定,按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的,從其約定,業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。 已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè),物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。已售出的空閑物業(yè)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由業(yè)主交納。 物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同以外的服務(wù)項(xiàng)目,服務(wù)報(bào)酬由雙方約定。
14、在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),業(yè)主或者使用人有哪些禁止行為?
(1)破壞房屋承重結(jié)構(gòu),破壞房屋外貌;
(2)違章搭建建筑物、構(gòu)筑物;
(3)占用通道等公用場(chǎng)地;
(4)存放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險(xiǎn)物品;
(5)損壞綠地、樹木和綠化設(shè)施;
(6)亂拋亂堆垃圾、雜物;
(7)排放有毒、有害物質(zhì)或者產(chǎn)生超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲;
(8)擅自設(shè)置營(yíng)業(yè)攤點(diǎn);
(9)在建筑物、構(gòu)筑物上亂張貼、亂涂寫、亂刻畫;
(10)擅自飼養(yǎng)家畜、家禽;
(11)法律、法規(guī)、規(guī)章禁止的其他行為。
15、確需改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共建筑和共用設(shè)施用途的,如何辦理有關(guān)手續(xù)? 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施,不得改變用途。業(yè)主確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的,應(yīng)當(dāng)依法到規(guī)劃、房產(chǎn)行政主管部門辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)管理企業(yè);物業(yè)管理企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的,應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)討論通過后,由業(yè)主委員會(huì)依法到規(guī)劃、房產(chǎn)行政主管部門辦理有關(guān)手續(xù)。
16、什么是物業(yè)專項(xiàng)維修資金? 物業(yè)專項(xiàng)維修資金是指專項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、中修及更新、改造資金。物業(yè)專項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有。
17、在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),哪些業(yè)主應(yīng)繳存專項(xiàng)維修資金? 物業(yè)專項(xiàng)維修資金以一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域?yàn)楣芾韱挝唬创痹O(shè)賬,核算到戶,??顚S?。住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè),應(yīng)當(dāng)按規(guī)定繳存專項(xiàng)維修資金。
18、在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任如何界定? 物業(yè)存在安全隱患,危及公共利益及他人合法權(quán)益時(shí),責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)。責(zé)任人不履行維修義務(wù)的,經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意,可以由物業(yè)管理企業(yè)維修養(yǎng)護(hù),費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。 物業(yè)應(yīng)當(dāng)定期維修養(yǎng)護(hù)。業(yè)主對(duì)其自用部位和自用設(shè)施設(shè)備實(shí)施維修養(yǎng)護(hù),費(fèi)用自理。物業(yè)管理企業(yè)對(duì)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備負(fù)責(zé)維修養(yǎng)護(hù)。屬人為損壞的,由責(zé)任人承擔(dān)維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任。因維修養(yǎng)護(hù)不及時(shí),給業(yè)主造成損失的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。 物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)時(shí),有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合。因有關(guān)業(yè)主拒絕配合造成其他業(yè)主、使用人物業(yè)損壞及其財(cái)產(chǎn)損失的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)或者賠償責(zé)任。
19、中心城低保戶和困難戶的物業(yè)服務(wù)費(fèi)享受哪些優(yōu)惠政策,如何辦理? 低保戶和困難戶的物業(yè)服務(wù)費(fèi)實(shí)行財(cái)政補(bǔ)助,憑繳費(fèi)收據(jù)到民政部門領(lǐng)取。東城地方住宅小區(qū)由市財(cái)政負(fù)擔(dān);開發(fā)區(qū)住宅小區(qū)由開發(fā)區(qū)財(cái)政負(fù)擔(dān);西城地方住宅小區(qū)由東營(yíng)區(qū)財(cái)政負(fù)擔(dān);油田住宅小區(qū)的低保戶和困難戶由勝利石油管理局負(fù)擔(dān)。低保戶和困難戶由市民政局和總工會(huì)確認(rèn)。
20、《山東省物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量規(guī)范》(DB37/T523-2005)對(duì)一級(jí)協(xié)助維護(hù)公共秩序物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)是如何規(guī)定的?
(1)公共秩序維護(hù)人員受過相關(guān)安全護(hù)衛(wèi)知識(shí)與技能培訓(xùn),持證上崗;以中青年為主,身體健康,責(zé)任心強(qiáng),工作認(rèn)真負(fù)責(zé),體態(tài)良好;每周定期參加安全保衛(wèi)知識(shí)與技能的崗位培訓(xùn),掌握基本安全護(hù)衛(wèi)技能,能恰當(dāng)?shù)靥幚砗蛻?yīng)對(duì)護(hù)衛(wèi)工作,能正確使用各類消防、物防、技防器械和設(shè)備,熟悉、掌握各類刑事、治安案件和各類災(zāi)害事故的應(yīng)急預(yù)案,定期進(jìn)行實(shí)戰(zhàn)演練;上崗時(shí)佩帶統(tǒng)一標(biāo)志,穿戴統(tǒng)一制服,器械佩戴規(guī)范,儀容儀表規(guī)范整齊;當(dāng)值時(shí)坐姿挺直,站崗時(shí)不倚不靠;會(huì)講普通話;配備對(duì)講裝置和其他必備的安全護(hù)衛(wèi)器械。
(2)物業(yè)區(qū)域各出入口24小時(shí)值班,其中主出入口雙人值勤,6:00——20:00設(shè)立崗,并有詳細(xì)交接班記錄;對(duì)不熟悉人員進(jìn)入,可通過對(duì)講系統(tǒng)聯(lián)系業(yè)主,決定是否放行;對(duì)裝修人員實(shí)行臨時(shí)出入證管理,對(duì)其他勞務(wù)人員實(shí)行登記;對(duì)進(jìn)出車輛實(shí)行證、卡管理;保持出入口環(huán)境整潔、有序,道路暢通;對(duì)大型物件搬出進(jìn)行記錄。
(3)根據(jù)物業(yè)特點(diǎn),制定詳細(xì)的巡邏方案,原則上每2 小時(shí)巡查一次,重點(diǎn)部位增加巡邏頻次,有巡邏記錄;在遇到異常情況或住戶緊急求助時(shí),巡邏人員5分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng),并采取相應(yīng)措施。
(4)設(shè)有監(jiān)控中心的,應(yīng)對(duì)控制設(shè)備做好維護(hù)保養(yǎng),并保證24小時(shí)開通,監(jiān)控人員不得擅離職守。
(5)有火、水、警應(yīng)急預(yù)案,每年應(yīng)組織不少于1次的應(yīng)急預(yù)案演習(xí)。
(6)物業(yè)區(qū)域地面、墻面按車輛道路行駛要求設(shè)立指示牌和地標(biāo),車輛行駛有規(guī)定路線,車輛停放有序;有專職人員巡視和協(xié)助停車事宜。收取車輛看管費(fèi)的車庫(kù)24小時(shí)有專人管理,車庫(kù)內(nèi)配置道閘和監(jiān)視系統(tǒng),地面、墻面按車輛道路行駛要求設(shè)立指示牌和地標(biāo),照明、消防器械配置齊全,車輛停放有序;車庫(kù)場(chǎng)地每日清潔1次,無滲漏、無積水,通風(fēng)良好;無易燃、易爆等物品存放。