1、根據(jù)委托管理事項(xiàng)和國(guó)家、省、市物業(yè)服務(wù)分項(xiàng)考核標(biāo)準(zhǔn),物業(yè)達(dá)到硬件指標(biāo)后,所有建筑物及配套設(shè)施正常使用,三年內(nèi)達(dá)到市級(jí)物業(yè)服務(wù)優(yōu)秀小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)并力爭(zhēng)通過驗(yàn)收。
    2、各類分項(xiàng)指標(biāo)達(dá)到相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn),房子及公共設(shè)施完好率95%以上,發(fā)電機(jī)發(fā)電率和消防水泵供水率達(dá)100%;住宅區(qū)臨修、急修及時(shí)率達(dá)95%以上;違章處理率100%;管理人員專業(yè)培訓(xùn)合格率100%。
    實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的保證措施
    一、管理模式

    設(shè)立物業(yè)管理處,實(shí)行管理處主任負(fù)責(zé)制,直接對(duì)公司及鷺江新城的廣大業(yè)主(使用人)負(fù)責(zé)。管理處主任將選派精通物業(yè)服務(wù)、具有高層管理經(jīng)驗(yàn)的人員擔(dān)任,管理處的每項(xiàng)工作由管理、工程、財(cái)務(wù)、秩序維護(hù)員等人員負(fù)責(zé)實(shí)施。其日常管理工作:
    1、對(duì)住宅區(qū)配套的機(jī)電設(shè)備、供水、供電系統(tǒng)、公用設(shè)施等應(yīng)經(jīng)常地、定期地進(jìn)行保養(yǎng),讓其維持良好的運(yùn)行狀態(tài),延長(zhǎng)設(shè)備的使用壽命。
    2、搞好環(huán)境的清潔、綠化,為業(yè)主和住戶創(chuàng)造良好、舒適的工作、生活環(huán)境。
    3、安全保衛(wèi):給廣大業(yè)主有一種安全感,切實(shí)做好安全保衛(wèi)工作,將不安全因素消滅在萌芽狀態(tài),讓業(yè)主和使用人無后顧之憂,確保人們的生命財(cái)產(chǎn)安全。
    4、消防工作:根據(jù)高層大廈住宅區(qū)的特點(diǎn),在實(shí)施物業(yè)服務(wù)中,應(yīng)高度重視消防工作,一定要保證消防設(shè)備處于良好待用狀態(tài);在做好消防安全宣傳的同時(shí),提高業(yè)主和使用人防火和自救意識(shí),培訓(xùn)一支業(yè)余消防員隊(duì)伍,一遇火情可立刻做出反應(yīng)。
    5、日常維修:重視機(jī)電設(shè)備和設(shè)施的維護(hù)與維修,及時(shí)處理各類設(shè)備故障和急修工程,對(duì)于住戶報(bào)修,管理員或維修工做好報(bào)修記錄、確認(rèn)工作,并及時(shí)進(jìn)行處理,方便廣大業(yè)主。
    6、征收各類費(fèi)用、保管使用維修基金。定期收取管理費(fèi)、編制預(yù)算、收支帳目、控制成本,并定期公布,以便業(yè)主監(jiān)督。
    7、協(xié)調(diào)各方面社會(huì)關(guān)系。與業(yè)主委員會(huì)和轄區(qū)居委會(huì)、派出所及相關(guān)部門保持密切聯(lián)系,加強(qiáng)溝通,搞好協(xié)調(diào),及時(shí)有效為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù),解決實(shí)際問題,提高物業(yè)綜合管理水平。
    8、努力營(yíng)造物業(yè)內(nèi)部的新型人際關(guān)系。根據(jù)社區(qū)的特點(diǎn),通過開展聯(lián)誼、文娛等活動(dòng),讓業(yè)主和用戶有交流的機(jī)會(huì),加深理解,減

少糾紛和爭(zhēng)執(zhí)的發(fā)生。
    二、實(shí)施規(guī)范化的物業(yè)服務(wù)
    (一)秩序管理
    地下室(包括停車場(chǎng))24小時(shí)值班管理。住宅區(qū)值班員(秩序維護(hù)員)對(duì)來訪人員、物品的進(jìn)出進(jìn)行控制登記,為業(yè)主(使用人)及時(shí)分發(fā)郵件、報(bào)刊、雜志等;值班員(秩序維護(hù)員)工作規(guī)范、儀容端莊、文明執(zhí)勤、禮貌待人、作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn)、遵紀(jì)守法、嚴(yán)格履行職責(zé)。
    (二)房子公共設(shè)施、共用部分、配套設(shè)備的管理
    設(shè)施、設(shè)備的管理除建立設(shè)施、設(shè)備資料檔案、維修、更新臺(tái)帳外,對(duì)設(shè)施、設(shè)備影響正常運(yùn)行存在的故障,需維修的,經(jīng)業(yè)主委員會(huì)審批后及時(shí)組織維修,確保設(shè)備、設(shè)施的正常運(yùn)轉(zhuǎn);對(duì)高低壓、變配電房、電梯機(jī)房、生活水泵、消防水泵、地下及屋面的水池、水箱根據(jù)ISO9002質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn),進(jìn)行專業(yè)化規(guī)范化管理。
    1、機(jī)房門口醒目位置應(yīng)懸掛機(jī)房名稱并張貼相應(yīng)的告示牌。
    2、各系統(tǒng)的設(shè)備必須在顯眼位置張貼有統(tǒng)一規(guī)格的標(biāo)識(shí),在相應(yīng)的設(shè)備、管道閥門和主要電器開關(guān)上掛貼表明用途和狀況的告示牌。
    3、各機(jī)房的工作人員(值班員)必須按要求如實(shí)認(rèn)真填寫各種登記表格、主要設(shè)備的參數(shù)記錄、設(shè)備、機(jī)組、保養(yǎng)、養(yǎng)護(hù)、維修及出現(xiàn)故障的情況記錄,所有記錄必須齊全,工作記錄應(yīng)清晰明了。
    (三)房子的維護(hù)及維修服務(wù)
    按相關(guān)法規(guī)分清維修責(zé)任,對(duì)房子公共部分的維修,使用維修基金并建檔,對(duì)室內(nèi)維修實(shí)施低價(jià)快捷的有償服務(wù)。對(duì)于住戶報(bào)修,管理員或維修工需做好報(bào)修記錄,并在短時(shí)間內(nèi)須確認(rèn)并及時(shí)進(jìn)行處理。
    (四)環(huán)境衛(wèi)生綠化管理
    對(duì)**小區(qū)的公共場(chǎng)所、道路、綠化帶、公共樓梯、扶欄走道等部位保持清潔,樓梯扶欄隔天擦抹一次,樓道隔天掃一次,每周拖洗一次;對(duì)生活垃圾做到日產(chǎn)日清;對(duì)周圍的綠化進(jìn)行澆水、修剪、補(bǔ)苗、滅蟲等養(yǎng)護(hù)工作,以使苗木生長(zhǎng)旺盛、造型美觀,合理安排“四害”消殺計(jì)劃,并照計(jì)劃進(jìn)行。
    (五)財(cái)務(wù)管理
    房子公共維修及公共設(shè)施兩個(gè)基金的管理與使用、編制預(yù)算、控制支出、定期公布房子公共設(shè)施兩個(gè)基金的使用情況、代理收繳有關(guān)費(fèi)用;建立健全大廈管理檔案;對(duì)業(yè)主所關(guān)心的水電費(fèi)的收取做到公攤合理,并及時(shí)公布收支帳目。
    (六)停車場(chǎng)管理
    對(duì)地下室停車場(chǎng)實(shí)行24小時(shí)值班,車輛進(jìn)出進(jìn)行登記,保證車輛停放有序,安全進(jìn)出;對(duì)發(fā)現(xiàn)有損壞或其他異常狀況的車輛及時(shí)要求車主在規(guī)定的表格登記并簽字認(rèn)可,分清責(zé)任,避免引起不必要的糾紛;及時(shí)提醒客人關(guān)鎖好門窗,帶走貴重物品。
    (七)支持、配合業(yè)主委員會(huì)開展工作
    支持、配合業(yè)主委員會(huì)開展工作是實(shí)施物業(yè)服務(wù)的根本保證,并依據(jù)《廈門市住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)條例》,建立健全的業(yè)主公約及本住宅區(qū)的業(yè)主(使用人)的行為規(guī)范。
    (八)安全秩序維護(hù)員管理
    秩序維護(hù)員人員負(fù)責(zé)做好“防火、防盜、防爆、防破壞”的四防工作,維護(hù)鷺江新城范圍內(nèi)的治安秩序,嚴(yán)格治安管理,加強(qiáng)同派出所的聯(lián)系,做好來訪人員的登記工作,全天24小時(shí)巡查,嚴(yán)格消防管理,落實(shí)消防責(zé)任制,及時(shí)消除火險(xiǎn)隱患。
    (九)生活用水、高壓水泵、水池、水箱的管理
    對(duì)生活水池、水箱要求結(jié)構(gòu)完整,加蓋加鎖,出水口干凈,并符合二次供水的衛(wèi)生條件,由專業(yè)清洗公司定期做水池、水箱的清潔工作,并提供經(jīng)防疫站認(rèn)可的水質(zhì)化驗(yàn)報(bào)告,完善水池、水箱的入口和溢流口的防蚊蟲、棄物進(jìn)入池內(nèi)的裝置。

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