高端住宅的投資價值淺析—沈陽物業(yè)公司

  　隨著中國經(jīng)­濟的迅猛發(fā)展，中國人的消費方式，生活方式在發(fā)生很大的變化，其中一個重要表現(xiàn)就是住房。住什么樣的房子，在什么樣的地方住，擁有一處或多處房產(chǎn)，這些是生活方式發(fā)生變化的重要信號。據(jù)國際權(quán)威組織發(fā)布數(shù)據(jù)表明北京市人均GDP已經(jīng)­達到9000美元。北京市像全國一樣，財富的分配不是很均衡。
晨報也在不久前剛剛進行過統(tǒng)計，北京市有8800個億萬富翁，從財富的集中數(shù)據(jù)來說，居全國第一的。這也造就了北京“豪宅”的強勁需求。這種剛性的需求與當(dāng)時供應(yīng)相對有限以及對通脹得強烈預(yù)期等原­因，形成了2009年北京豪宅供銷兩旺的局面。
　　在本刊深入市場調(diào)研的過程中發(fā)現(xiàn)由于以往北京的高端住宅銷售周期較長，2007年以前很多高端項目開盤價格在每平米20000元左右，相對今天每平米4至5萬元的價格，投資收益不言而喻。時下，每平方米3、4萬元的價格使高端住宅投資回報率收益­，各個項目也會由于自身優(yōu)勢不同出現(xiàn)較大的差異性。那么，“豪宅”要豪在哪里？其有無投資價值要看哪幾個方面呢？

　　調(diào)研表示，無論是“豪宅”還是“好宅”，都要具備基本的四要素，即地段、聲望、便利性、增值性。

　　“東有星河灣 (論壇 新聞)，西看紫御府 (論壇 新聞)”已是橫掃天下高端住宅的典范。入市多年的豪宅中，為何它們能引起人們不斷的反思？其是如何體現(xiàn)它豪宅的特性呢？

　　地段是決定性的因素。雖然關(guān)于這一點大家都早已爛熟于心，但是真正能挖掘這個不可復(fù)制性的地段屬性的項目屈指可數(shù)。北京二環(huán)的核心地段，同時又瀕臨一條皇家水道、得天獨厚的自然景觀，也成就了紫御府地段的唯一性。項目是可以被復(fù)制的，地段是永遠不可復(fù)制。

　　先天條件完善之后，軟件設(shè)施也是必不可少的。瀕臨地鐵，學(xué)府周邊的項目揮袖如云，為什么只有這么幾個能夠成為高端公寓中的楷模典范？

　　這就需要聲望。

　　以品質(zhì)和創(chuàng)新塑造品牌，以品牌展示企業(yè)責(zé)任，星河灣就是最好的例證。星河灣已成為一種模式，它幾乎成為一個供全國參觀的精裝修樣板間，一個國內(nèi)地產(chǎn)同行踩盤必至的地方。以現(xiàn)在模仿其建筑外形、設(shè)計甚至材質(zhì)的例子也很多，但大都徒有其表難學(xué)其神，產(chǎn)品價值自然也就不可同日而語。

　　除了塑造品牌形象之外，物業(yè)是聲望的一種代表。

　　目前，市場上流行的說法是我們說千金買房，萬金買鄰。而對于紫御府而言，則是百萬買房，千萬買鄰，整個項目只有150套，小而精的高端產(chǎn)品才是紫御府定位的目標。再從整個配置上來講，同樣都是精裝。紫御府的櫥柜用的都是德國著名品牌，電器、潔具都是用的德國的著名品牌。要求品牌保證的同時，項目也本著環(huán)保的精神，對于材料選擇上近乎苛刻。這套配置應(yīng)該像汽車中勞斯萊斯那樣的配置，堪稱精品中的精品。

　　豪宅要素中的第三點：便利性。凡是能夠在中央地段做高端公寓的住宅，地段就決定了它的便利性。

　　位于北京市中心最繁華的商業(yè)區(qū)崇文商業(yè)區(qū)的核心地段的國瑞城 (論壇 新聞)，是便利性的典范。臨近 CBD、王府井和金融街，具有得天獨厚的地理優(yōu)勢。貫穿四方客流，數(shù)十條公交、兩條地鐵交換、多條主干道，充足停車位。如此便利的配套設(shè)施，您能懷疑他的投資價值嗎？

　　開發(fā)商中流行著這么一句話：蓋了房子不給業(yè)主留下增值空間的不厚道。增值性便是豪宅必備的第四個要素。通過本次調(diào)研發(fā)現(xiàn)，豪宅的增值價值除了以上的要素之外，還體現(xiàn)在如下幾個方面。

　　其一，購房者資源整合。

　　購買力集中于每平方米3～5萬的業(yè)主，在社會地位，經(jīng)­濟實力等方面具有相似性。把這樣的一類人群以購房的形式聚集在一起，從某種意義上來講，也是資源的重新配置整合。調(diào)查表明，由于北京區(qū)域特性明顯，政界官員更傾向于購買西邊置業(yè)，而商業(yè)精英更傾向于東邊地產(chǎn)。

　　其二，項目收藏價值。

　　無論是地處釣魚臺國賓館附近的釣魚臺七號院 (論壇 新聞)，還是毗鄰紫禁城的王府國際，他們無不擁有著建筑本身的靈魂價值。在如今高樓大廈聳立云間，霓虹閃耀歌舞升平，想見一見那曾¾­四世同堂的青磚綠瓦卻也成了覆水難收般的無可奈何。所以，在城市中兼具自然資源條件的項目可謂是鳳毛麟角。例如公園性物業(yè)，緣溪堂 (論壇 新聞)，公園1872 (論壇 新聞 視頻)等，越來越多的買家把該類房產(chǎn)作為收藏性的長期投資品。作為收藏品的豪宅，不僅需具備“豪”的稀缺和不可復(fù)制性，而且要具備“豪”的氣場和設(shè)計的“靈魂”。

　　“一定得選最好的黃金地段，雇法國設(shè)計師，電梯直接入戶，戶型最小也得400平方米，樓上邊有花園兒，樓里邊有游泳池；樓子里站一個英國管家，戴假發(fā)、特紳士的那種，業(yè)主一進門兒，甭管有事兒沒事兒，都得跟人家說‘May I help you，Sir？’一口地道的英國倫敦腔兒，倍兒有面子。”電影《大腕》里這段臺詞，對早期流行的豪宅標準進行了生動的概述。再比如，紐約上東城麥迪遜大道和第五大道沿線全是貴氣襲人的高級公寓，巴黎香榭麗舍大道兩邊也是高度成熟的社區(qū)，紐約的中央公園區(qū)，香港的“深水灣”……“豪”的氣場構(gòu)筑了收藏品的保值品性，只有高端的人文氛圍和圈子文化才能確保一個豪宅圈層的繼承和沿襲。

　　數(shù)據(jù)表明，2008年金融危機之后，我國民間投資信心正在逐漸恢復(fù)，我國經(jīng)濟發(fā)展正處于企穩(wěn)向好的關(guān)鍵時期。經(jīng)過國際金融震蕩的洗禮，國際市場對通貨膨脹的預(yù)期更加理性。相對于股票、黃金等投資渠道，高端物業(yè)的保值增值性更強，是抵御通脹的良性資產(chǎn)，其抗風(fēng)險能力在美國、香港等國家和地區(qū)以往的風(fēng)險市場中都得到印證。所以，越來越多的資金持有者看好高端公寓項目的保值增值性，將購買高端公寓作為資產(chǎn)保值避險的重要途徑。

　　在高端公寓輩出年代，我們已經(jīng)脫離了人無我有，人有我精的層次，什么樣的房子才真的值得我們消耗千萬巨資購買，真正達到保值效果，值得我們所有人一起深思。