新舊物業(yè)管理交接中的難點(diǎn)和對(duì)策—沈陽物業(yè)保潔公司

摘要：新舊物業(yè)管理交接難體現(xiàn)在公共設(shè)施移交難、物業(yè)資料移交難和欠費(fèi)處理難等方面。面對(duì)業(yè)主對(duì)自主選擇物業(yè)管理公司的權(quán)利主張，以及業(yè)主委員會(huì)在選擇物業(yè)管理公司時(shí)可能發(fā)生的諸多物業(yè)管理交接糾紛的現(xiàn)狀，需要從政府、企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)三個(gè)角度來開展工作，規(guī)避糾紛，順利實(shí)施此項(xiàng)物業(yè)管理市場(chǎng)化行為。其中，加強(qiáng)政府的監(jiān)督、企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避意識(shí)和業(yè)主委員會(huì)的合法操作是實(shí)現(xiàn)成功新舊物業(yè)交接的關(guān)鍵。
隨著物業(yè)管理的市場(chǎng)化推進(jìn)，小區(qū)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的逐漸成立，在我國(guó)，特別是北京、上海、深圳等大城市，部分商業(yè)住宅的前期物業(yè)管理合同年限到期，開發(fā)公司委派的前期物業(yè)公司按照合同應(yīng)退出小區(qū)，由業(yè)委會(huì)選舉的新物業(yè)進(jìn)駐小區(qū)，進(jìn)入了新老物業(yè)的交接階段。在交接過程中，由于前期遺留問題、物業(yè)欠費(fèi)問題、業(yè)主委員會(huì)的操作問題等使物業(yè)新舊交接過程中發(fā)生了不少糾紛，出現(xiàn)了舊物業(yè)不走、新物業(yè)進(jìn)不來的局面。
如何能夠更好的解決這些問題，不僅關(guān)系到物業(yè)管理公司的利益，物業(yè)管理行業(yè)的規(guī)范發(fā)展，還涉及到小區(qū)居民的穩(wěn)定生活和社區(qū)、社會(huì)的穩(wěn)定。新舊物業(yè)交接的難點(diǎn)和對(duì)策，需要我們物業(yè)管理行業(yè)和各界人士的關(guān)注。
一、新舊物業(yè)管理交接難的三大體現(xiàn)
在物業(yè)管理實(shí)踐中，業(yè)主委員會(huì)通過正常的招投標(biāo)，希望新物業(yè)管理公司進(jìn)駐小區(qū)，在進(jìn)駐過程中，新的物業(yè)管理公司感到交接工作存在很多的問題，阻礙了以后物業(yè)管理正常的開展，主要體現(xiàn)在以下三點(diǎn)：
1 、小區(qū)相關(guān)設(shè)施如物業(yè)管理用房、公共設(shè)施等移交難。
按照 《 物業(yè)管理?xiàng)l例 》 規(guī)定，物業(yè)管理用房等房產(chǎn)的所有權(quán)屬于業(yè)主，但由于在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和登記產(chǎn)權(quán)時(shí)，大部分登記的是開發(fā)建設(shè)單位，而目前又沒有法規(guī)規(guī)定這部分產(chǎn)權(quán)如何移交給業(yè)主。如物業(yè)管理用房，即使舊物業(yè)管理公司同意移交，但在接管初期，舊物業(yè)管理公司對(duì)物業(yè)管理用房進(jìn)行過裝修，投入了一部分的費(fèi)用，需要舊的物業(yè)管理公司、新的物業(yè)管理公司、業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行協(xié)商，增加了新舊物業(yè)交接的難度。
2 、物業(yè)資料移交難。
按照 《 物業(yè)管理?xiàng)l例 》 第二十九條，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理公司移交以下資料：
（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料。
（二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料。
（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用等技術(shù)資料。
（四）物業(yè)管理所必須的其他資料。
要求物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期服務(wù)合同終止時(shí)將上述資料移交給業(yè)主委員會(huì)。
雖然 《 物業(yè)管理?xiàng)l例 》 上對(duì)交接的內(nèi)容有規(guī)定，但是比較籠統(tǒng)，不能充分的將日后新物業(yè)管理公司順利開展公司所需要的資料（如財(cái)產(chǎn)記錄、設(shè)備情況和客戶資料等）涵蓋在內(nèi)。另外，由于大部分前期物業(yè)管理公司都是由開發(fā)商選聘的或者自己組建的物業(yè)管理公司，開發(fā)商不按規(guī)定向物業(yè)管理公司移交相關(guān)資料，舊物業(yè)管理公司也就無法在新舊物業(yè)交接中提交完整的資料。
若沒有設(shè)備竣工圖等重要的原始資料，新物業(yè)管理公司則無法在小區(qū)內(nèi)順利開展物業(yè)管理工作。如某新物業(yè)管理公司在入駐小區(qū)后，不少業(yè)主反映下水管道堵塞，新公司請(qǐng)來專業(yè)疏通人員檢查后發(fā)現(xiàn)，整個(gè)小區(qū)要進(jìn)行大的疏通，但由于物業(yè)管理公司在交接時(shí)沒有將下水管道的圖紙移交過來，這樣疏通工作也不能開展，影響了業(yè)主的正常生活。
3 、物業(yè)管理費(fèi)支出、欠費(fèi)問題處理難。
由于物業(yè)管理合同的特殊性，體現(xiàn)在物業(yè)合同主體和標(biāo)的的特殊性，當(dāng)業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主和物業(yè)管理公司簽訂了合同，這樣物業(yè)管理公司所提供的服務(wù)是面向所有業(yè)主，而各業(yè)主的服務(wù)要求和判斷服務(wù)質(zhì)量的標(biāo)準(zhǔn)又不一樣，這樣造成某些業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的不滿，通過拒絕交納物業(yè)管理費(fèi)來抗議，而開發(fā)商的遺留問題難以解決，又加劇了物業(yè)管理公司和業(yè)主之間的矛盾。這樣在舊物業(yè)退出小區(qū)時(shí)，業(yè)主所欠的物業(yè)管理費(fèi)則成為一個(gè)阻礙交接成功的難題。
（ 1 ）物業(yè)管理費(fèi)賬目管理雜亂。舊物業(yè)不能詳細(xì)公布業(yè)主交費(fèi)情況，而一些物業(yè)管理中的費(fèi)用該支付的沒有支付，該公布的不公布，造成收入和費(fèi)用混亂，又沒有監(jiān)督機(jī)構(gòu)對(duì)支出進(jìn)行監(jiān)管，比較混亂，在新物業(yè)交接時(shí)，各管理項(xiàng)目費(fèi)用理不清，不能順利接管。
（ 2 ）代收費(fèi)用的差額問題。如很多老小區(qū)，在初始階段沒有一戶一表，舊物業(yè)管理公司義務(wù)為居民代收水電費(fèi)，出現(xiàn)的差額費(fèi)往往由物業(yè)管理公司承擔(dān)，這樣在交接時(shí)，對(duì)于差額部分如何來妥善解決，原有物業(yè)管理公司的權(quán)益又如何來保護(hù)，解決不好這些問題，新舊物業(yè)交接時(shí)就容易產(chǎn)生糾紛。
（ 3 ）物業(yè)管理費(fèi)欠交?，F(xiàn)在，物業(yè)管理公司的物業(yè)費(fèi)收繳率不高，好一點(diǎn)的公司到 90% ，而很多的是維護(hù)在 70% ，一些老小區(qū)還不到 40% 。這樣，新舊物業(yè)交接時(shí)物業(yè)費(fèi)的糾紛就成為了一個(gè)很大的障礙。舊物業(yè)管理公司在物業(yè)費(fèi)的問題沒有解決前，讓其退出是很難的。
（ 4 ）其他費(fèi)用，如前期停車費(fèi)、一些經(jīng)營(yíng)收益的問題也影響了新舊物業(yè)交接的順利開展。
二、解決新舊物業(yè)交接糾紛的對(duì)策
面對(duì)業(yè)主對(duì)自主選擇物業(yè)管理公司的權(quán)利主張，而業(yè)主委員會(huì)在選擇物業(yè)管理公司后，發(fā)生了諸多的物業(yè)管理交接糾紛，如何規(guī)避糾紛，順利實(shí)施此項(xiàng)物業(yè)管理市場(chǎng)化行為，需要從政府、企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)三個(gè)角度來開展工作。
1 、加強(qiáng)政府的監(jiān)督機(jī)制，特別是物業(yè)管理費(fèi)的使用監(jiān)督機(jī)制，為日后的舊物業(yè)的退出和新物業(yè)的進(jìn)入打下基礎(chǔ)，減少有爭(zhēng)議和矛盾的問題。
不僅要有工商和稅務(wù)的一般監(jiān)督管理，還需要政府或者其他的公正的第三方中介力量的加入，提供技術(shù)力量和法律、規(guī)章的強(qiáng)有力的支持，加大物業(yè)監(jiān)管機(jī)制，把這個(gè)社會(huì)化的問題通過一個(gè)良性的管理循環(huán)來控制和監(jiān)督，提供一個(gè)公平的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。政府的規(guī)則可以說是影響到整個(gè)市場(chǎng)的游戲規(guī)則，政府的相關(guān)政策能夠與市場(chǎng)問題同步，而不是滯后，物業(yè)管理公司能夠在遇到問題后有法可依、有法可行。
2 、加強(qiáng)企業(yè)團(tuán)隊(duì)建設(shè)和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的意識(shí)。企業(yè)要意識(shí)到在市場(chǎng)化競(jìng)爭(zhēng)中不能盲目的市場(chǎng)拓展，結(jié)合行業(yè)的現(xiàn)狀，進(jìn)行充分的調(diào)研和分析，再采取相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)行為。而且對(duì)經(jīng)濟(jì)行為的可操作性細(xì)節(jié)考慮得要多，物業(yè)管理行業(yè)并不是一個(gè)低風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，特別是在現(xiàn)在這個(gè)競(jìng)爭(zhēng)不規(guī)范、規(guī)則不完整、沒有游戲規(guī)則可依的情況下，存在很大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。
3 、提高業(yè)委會(huì)成員的專業(yè)能力?？善刚?qǐng)物業(yè)管理專家和法律顧問來操盤此事，從業(yè)委會(huì)的備案、招投標(biāo)過程、新舊物業(yè)的接管程序上有一個(gè)符合法規(guī)、業(yè)主需求的過程規(guī)劃。
三、成功案例
某小區(qū)業(yè)主對(duì)現(xiàn)有物業(yè)管理公司的物業(yè)管理不滿意，希望通過合法的途徑來改選物業(yè)管理公司，下面是小區(qū)業(yè)主的一系列做法，最終成功的改選了物業(yè)管理企業(yè)，而且原有的物業(yè)管理公司也收回了業(yè)主所欠的費(fèi)用，移交了全部的相關(guān)物業(yè)管理資料，三方達(dá)成了共贏。
1 、就是按照法規(guī)合法成立業(yè)主委員會(huì)，完善了組織機(jī)構(gòu)。從 2004 年 9 月起，小區(qū)居民開始認(rèn)真籌備成立業(yè)主委員會(huì)。從候選人報(bào)名中確定人選作為業(yè)主委員會(huì)成員，特聘全職秘書。業(yè)委會(huì)成立了專門的財(cái)務(wù)組、督察組、宣傳組，邀請(qǐng)有專業(yè)背景的熱心人士參與。
2 、業(yè)主委員會(huì)成員認(rèn)真開展各項(xiàng)工作。與業(yè)主通過互連網(wǎng)討論 《 業(yè)主公約 》 、 《 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則 》 ，制定業(yè)主委員會(huì)全年工作計(jì)劃。學(xué)習(xí)相關(guān)的物業(yè)條例，吃透各種法律條文，研究物業(yè)管理?xiàng)l例。
3 、公開招標(biāo)選擇物業(yè)管理公司。業(yè)主委員會(huì)聘請(qǐng)專業(yè)審計(jì)公司做財(cái)務(wù)統(tǒng)計(jì)，與新物業(yè)簽訂協(xié)議時(shí)，居民中的法律界人士為各項(xiàng)條款把關(guān)。對(duì)初選的六家公司集中投票，對(duì)他們所管理的物業(yè)管理項(xiàng)目進(jìn)行逐個(gè)考察，采用邀請(qǐng)招標(biāo)的方式，招聘過程透明，選擇了新的物業(yè)管理公司
4 、業(yè)主與舊物業(yè)管理公司、開發(fā)商良好的溝通。在新舊物業(yè)的交接中，沒有出現(xiàn)業(yè)主與物業(yè)正面沖突的情況，在業(yè)主委員會(huì)的宣傳下，業(yè)主交納了所欠舊物業(yè)管理公司的費(fèi)用。在此過程中，業(yè)主委員會(huì)取得了開發(fā)商的支持，成功的實(shí)現(xiàn)了新舊物業(yè)的交替。

來源:《中國(guó)物業(yè)管理》