高層樓宇機(jī)電設(shè)備管理體會(huì)及實(shí)際工作的“小改小革”—沈陽(yáng)物業(yè)

高層樓宇機(jī)電設(shè)備管理體會(huì)及實(shí)際工作的“小改小革”
樓宇機(jī)電設(shè)備管理的經(jīng)歷，談?wù)剛€(gè)人體會(huì)及實(shí)際工作的“小改小革”。
一、加強(qiáng)設(shè)備的巡檢和日常保養(yǎng)工作以及故障的預(yù)防性診斷，可以減少和避免設(shè)備故障的發(fā)生，是保證設(shè)備可*運(yùn)行的關(guān)鍵。
　　本管理處由于重視和加強(qiáng)了這方面的工作，并落實(shí)了設(shè)備崗位責(zé)任制，各類(lèi)設(shè)備運(yùn)行良好，未出現(xiàn)大的故障，設(shè)備完好率達(dá)到98%以上，受到用戶和兄弟單位的好評(píng)。例如本管理處管理的商業(yè)大廈有兩臺(tái)立式生活泵，雖然當(dāng)時(shí)兩臺(tái)泵運(yùn)行基本正常，但是根據(jù)公司制定的設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)規(guī)定以及生活泵運(yùn)行情況分析診斷，有必要進(jìn)行預(yù)防性大修?？墒潜梅楷F(xiàn)場(chǎng)空間位置小，拆裝難度很大，大修一臺(tái)周期長(zhǎng)，因此有的同志建議暫不大修。但是經(jīng)過(guò)論證和顧防性診斷分析，我們還是決定克服一切困難逐臺(tái)進(jìn)行大修。當(dāng)拆卸電機(jī)和泵體后，結(jié)果發(fā)現(xiàn)軸承磨損嚴(yán)重，泵體內(nèi)銹蝕斑斑，如果不是及時(shí)大修，一旦兩臺(tái)泵同時(shí)或相繼出現(xiàn)故障，將影響用戶的用水，給用戶帶來(lái)不便。
二、利用新技術(shù)加強(qiáng)高層樓宇的機(jī)電設(shè)備管理，保證機(jī)電設(shè)備高效、可*、安全運(yùn)行。
1、管理處所管轄的商業(yè)大廈設(shè)有樓宇自控系統(tǒng)，根據(jù)需要，我們對(duì)軟件系統(tǒng)進(jìn)行了升級(jí)，從信號(hào)的采集、數(shù)據(jù)分析、程序控制，到動(dòng)態(tài)監(jiān)控，都實(shí)現(xiàn)了自動(dòng)化，提高了機(jī)電設(shè)備管理的科學(xué)性、可*性，有效節(jié)約了人力。同時(shí)我們還增加了部分點(diǎn)位，使通道照明、地下風(fēng)機(jī)運(yùn)行等都可以通過(guò)時(shí)間程序自動(dòng)控制。
2、引入先進(jìn)的物業(yè)管理軟件，提高物業(yè)管理及機(jī)電設(shè)備管理的高效性。公司內(nèi)部幾個(gè)管理處都進(jìn)行了電腦聯(lián)網(wǎng)，安裝了先進(jìn)的物業(yè)管理軟件，實(shí)現(xiàn)了信息交流和資源共享。所有機(jī)電設(shè)備住處都進(jìn)入電腦，技術(shù)人員可隨時(shí)調(diào)閱，職能部門(mén)可通過(guò)聯(lián)網(wǎng)檢查各管理處設(shè)備情況，并提出相應(yīng)的意見(jiàn)和建議。
三、隨著樓宇智能化程度的提高，高層樓宇對(duì)機(jī)電設(shè)備管理人員提出了更高的要求。
1、智能建筑（3A建筑）和管理要求從業(yè)人員具備較高的專(zhuān)業(yè)知識(shí)，需掌握電腦、網(wǎng)絡(luò)布線和自動(dòng)控制等相關(guān)知識(shí)，作為物業(yè)管理單位除需要引進(jìn)弱電工程師等專(zhuān)業(yè)人才外，還要加強(qiáng)對(duì)現(xiàn)有機(jī)電設(shè)備管理人員的培訓(xùn)，豐富其專(zhuān)業(yè)知識(shí)，提高其服務(wù)水平。
2、為滿足信息時(shí)代用戶提出的新要求，更好的為用戶服務(wù)，我們先后和深圳數(shù)據(jù)局、深圳有線電視臺(tái)協(xié)商，為大廈引入深圳數(shù)據(jù)局網(wǎng)絡(luò)專(zhuān)線、天威數(shù)據(jù)專(zhuān)用網(wǎng)，用戶可隨時(shí)登上“信息高速公路”。最近公司已和長(zhǎng)城寬帶網(wǎng)公司合作，擬在本公所管轄的小區(qū)和大廈引入長(zhǎng)城寬帶網(wǎng)，為廣大的用戶帶來(lái)更大的方便。
四、重視日常機(jī)電設(shè)備管理中的“小改小革”，是提高機(jī)電設(shè)備管理水平的一條有效途徑。
1、大功率發(fā)電機(jī)組不能一次啟動(dòng)的原因和解決辦法。大功率發(fā)電機(jī)組如果*其底座的日用油箱供油，或*安裝位置低于機(jī)身的室外油箱供油，由于機(jī)組體積大，在機(jī)組第一次啟動(dòng)時(shí)，輸油泵很難一次把足量的柴油輸送到噴油泵，需要接著進(jìn)行第二次啟動(dòng)才能成功。要解決這個(gè)問(wèn)題，只需在機(jī)組進(jìn)油口或底座油箱出油口裝一個(gè)單向閥，防止機(jī)組上次運(yùn)行或啟動(dòng)時(shí)輸送到機(jī)組的柴油“返回”油箱，這樣機(jī)組就可以一次啟動(dòng)成功。這個(gè)問(wèn)題看似簡(jiǎn)單，但往往被機(jī)組安裝人員忽視，據(jù)筆者所知，許多高層樓宇發(fā)電機(jī)組都存在這個(gè)問(wèn)題。
2、巧用定時(shí)器進(jìn)行照明和小型設(shè)備控制，方便快捷。高層樓宇即使采用了樓宇自控技術(shù)，但在實(shí)際的機(jī)電設(shè)備運(yùn)行管理中，難免需要增加或調(diào)整某些控制點(diǎn)位，若增加控制模塊，成本高，有時(shí)條件又不具備，在這種情況下，就可考慮使用定量器。如本商業(yè)大廈地下車(chē)場(chǎng)部分排煙、送風(fēng)機(jī)和變配電室排、送風(fēng)機(jī)共用一個(gè)控制點(diǎn)，考慮到節(jié)能和噪音干擾，車(chē)場(chǎng)通風(fēng)時(shí)間不需要太長(zhǎng)，而變配電室則需要長(zhǎng)時(shí)間通風(fēng)，于是我們?cè)谧兣潆娛遗拧⑺惋L(fēng)機(jī)控制回路上增設(shè)了定時(shí)器，設(shè)定時(shí)間控制，而車(chē)場(chǎng)通風(fēng)還是通過(guò)電腦程序控制，花錢(qián)不多解決了問(wèn)題。另外我們對(duì)通道局部照明也增設(shè)了定時(shí)器，節(jié)省了人力。
3、控制生活水泵的浮球改用低電壓，可以減少故障，節(jié)省材料，并且維修更換浮球安全。高層樓宇生活水泵大多采用浮球控制，且把浮球節(jié)點(diǎn)直接接入水泵220V控制回路。由于生活泵頻繁啟動(dòng)，很容易把浮球電節(jié)點(diǎn)燒壞，每年都需要更換浮球，維修人員到水池更換浮球也不安全。為此我們?cè)黾右粋€(gè)小型的220/24V變壓器，連接到浮球節(jié)點(diǎn)，通過(guò)控制中間繼電器的觸點(diǎn)，從而控制水泵的啟停。
4、衛(wèi)生間臭氣清除措施。本商業(yè)大廈入伙一段時(shí)間后，用戶普遍反應(yīng)房間特別是廁所臭味大，我們?cè)谖鬯苤鞴苣骋贿m當(dāng)位置又增設(shè)一彎頭（離主管到化糞池的彎頭不要太近），使臭氣沿污水管難以“返上來(lái)”，發(fā)現(xiàn)效果不錯(cuò)。另外我們還根據(jù)同行介紹的經(jīng)驗(yàn)，在污水管旁通管上開(kāi)口，定期往里打水以沖洗凝結(jié)在管路上的污垢，徹底解決了臭氣。
5、合理調(diào)整高層樓宇中央空調(diào)設(shè)備的運(yùn)行時(shí)間，滿足不同的用戶要求。高層寫(xiě)字樓內(nèi)各用戶上下班時(shí)間不盡相同，特別是外企和私營(yíng)公司一般下午下班較晚，有的晚上還加班，且同六上班，如何最大限度地滿足所有用戶的南非要，又不增加太多成本，是物業(yè)管理者最關(guān)心的問(wèn)題。我們的做法就是適當(dāng)調(diào)整空調(diào)主機(jī)和冷凍泵運(yùn)行時(shí)間，兼顧用戶需要和節(jié)能的矛盾。例如下午大多數(shù)用戶下班后，我們就停開(kāi)主機(jī)，而延長(zhǎng)冷凍泵的運(yùn)行時(shí)間直到個(gè)別用戶下班，由于晚間用戶少，冷耗少，完全可以滿足這部分用戶的要求。周六上班的用戶少，我們就適當(dāng)減少主機(jī)運(yùn)行時(shí)間，降低了能耗。而周一早晨就需要適當(dāng)提前開(kāi)機(jī)，因?yàn)榻?jīng)過(guò)星期天一天的停機(jī)，冷凍水制冷用循環(huán)比平時(shí)需要更長(zhǎng)的時(shí)間，如果按平時(shí)時(shí)間開(kāi)機(jī)，室內(nèi)溫度降得慢，用戶就會(huì)有意見(jiàn)。