1、 準確的項目定位，分級管理的思路

　　這有兩層意思，項目分級具體到品牌的分級、分包方分級具體到分層次按考核結(jié)果的分級

　　物業(yè)公司發(fā)展到今天，管理范圍廣、管理類型多，需要把服務產(chǎn)品品牌區(qū)分層級，進行差異化管理，不能只有一個品牌，品牌分層級要成系列，如同酒店的星級區(qū)分一樣，五星級酒店提供五星級的服務，四星級酒店有四星級的標準。物業(yè)公司的服務產(chǎn)品分層級后，應該形成不同類型的物業(yè)項目具有不同的服務特色。以品牌的設計為中心確定分包方管理的深度和要求。

　　同時物業(yè)公司必須對自己的客戶的需求和自己的財務狀況有深入的分析，對自己的項目要有準確清晰的定位，在這樣的基礎上再作確定品牌戰(zhàn)略，分級管理，把管理細化下去。脫離項目的定位，不考慮收入和支出，盲目談提高管理是不實際的，也是短期行為。

　　同樣，如同施工資質(zhì)有一級、二級一樣，分包方的定位也要分級。

　　在做完供方的合格供方初次評定后，在以后合格供方再次評定具體操作上建議分專業(yè)、分層次、分期對各合格供方進行供方考核。

　　專業(yè)細分建議為電梯維保、機電設備維保、弱電設備維保、給排水設備維保、二次供水系統(tǒng)清洗消毒、消防設施和設備維保、防雷接地維保、防水維修及外墻清洗、土建及裝飾工程、廣告裝飾、鋼結(jié)構(gòu)工程、木制品制作及維修、兒童游樂場維修改造工程、清潔、消殺、零星維修、管道疏通、綠化管養(yǎng)、標識制作、員工標識、辦公設備及紙張、印刷品。

　　分層次，建議為兩層，一層為基層單位（管理服務中心），負責季度考核，一層為職能部門，負責年度考核和季度考核的結(jié)果跟蹤和糾偏。

　　考核內(nèi)容建議為分兩部分，為必要項目和一般項目：

　　(1) 必要項目

　　 a) 具有《營業(yè)執(zhí)照》

　　b) 具有設計和施工資質(zhì)

　　(2) 一般項目：

　　a) 工程施工質(zhì)量。

　　b) 服務意識較強，具有良好的市場信譽；

　　c) 具有相關的專業(yè)技術人員，操作者技術熟練；

　　d) 相關工程項目的專用機具、設備；

　　e) 質(zhì)量安全保證及持續(xù)改進措施；

　　f) 價格合理。

　　高品質(zhì)的服務用高水平的分包方，這是保證高品質(zhì)服務的關鍵。供方考核可以為分包方分級、邀請分包方投標提供參考數(shù)據(jù)。對不合格的供方要堅決淘汰，否則會犧牲服務的品質(zhì)。

2、 穩(wěn)定和發(fā)展的思路

　　物業(yè)管理分包管理存在著長期性，自身一定要有一套詳細的供方管理制度，分級別確認各分包隊伍，在保持穩(wěn)定性的前提下，謹慎地引入新的分包方，引入合理的競爭。

　　但是物業(yè)管理的性質(zhì)決定分包管理有長期性，對新進的供方一定要嚴格審核，不是遠強于現(xiàn)有分包方的不引入，沒有更為嚴格的管理標準不引入，在保持穩(wěn)定的前提下不斷通過引入新分包方參與的競爭機制來提高自身服務品質(zhì)。這點對物業(yè)供方管理尤其重要。

3、 不斷學習和提高，一步一步擺脫對供方的技術上的依賴

　　通過嚴格的考核，不斷的在市場上引入新的強有力的分包隊伍，也是物業(yè)管理公司不斷學習市場上最新的技術經(jīng)驗和管理知識的重要途徑，物業(yè)公司因為本身專業(yè)的局限性，最大的問題就是在于對分包的專業(yè)技術不專業(yè)，在技術上和分包單位就不是一個檔次。

　　但作為分包的管理單位，物業(yè)公司可以分別和各分包方交流，掌握各家的優(yōu)勢和特點，學習其中好的管理方法，不斷提高自身的技術水平，這是提高分包管理的技術基礎。

4、 全壽命經(jīng)濟成本概念的引入

　　物業(yè)管理是個長期的工作，對項目的管理要有全局的思路和長期的考慮，杜絕短期的行為，建議在項目立項和規(guī)劃時，要樹立一種全壽命運營經(jīng)濟成本的概念，不但要考慮項目的投入，還要考慮管理的費用以及管理的風險。

　　這對于物業(yè)公司來說還是新課題，但眾多物業(yè)管理公司在停車場等運營類設備上管理已經(jīng)有了突破。

5、 合同管理和量化管理

　　合同管理是分包管理的法律依據(jù)，也是分包管理的前提，物業(yè)公司普遍存在的問題是合同的考核條款不細導致不方便物業(yè)方考核和分包方操作，在合同管理中一定要樹立一個量化管理的概念，讓分包方清楚的知道物業(yè)管理公司所要達到的項目目標，物業(yè)管理公司對分包的工作也可以準確的考核和控制。