《遼寧省城市住宅區(qū)物業(yè)管理條例》已由遼寧省第九屆人民代表大會常務委員會第十三次會議于２０００年１月２７日通過，現(xiàn)予公布，自２０００年３月１日起施行。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　遼寧省人民代表大會常務委員會
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 ２０００年１月２７日

　　　　　　　　　　                　遼寧省城市住宅區(qū)物業(yè)管理條例
　　　　　　 （２０００年１月２７日遼寧省第九屆人民代表大會常務委員會第十三次會議通過）

第一章　總則

　　第一條　為加強和完善城市住宅區(qū)物業(yè)管理，保障物業(yè)的合理使用，創(chuàng)造良好的居住環(huán)境，維護業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，制定本條例。

　　第二條　本條例適用于我省行政區(qū)域內(nèi)城市住宅區(qū)的物業(yè)管理。
　　城市新建住宅區(qū)和共有設施設備齊全的城市原有住宅區(qū)，應當實行物業(yè)管理；配套設施不全的原有住宅區(qū)，應由當?shù)卣M織整治，達到規(guī)定的條件后實行物業(yè)管理。

　　第三條　物業(yè)管理應遵循公開、公平、互利、便民的原則，實行招標投標制度。
　　一個物業(yè)管理區(qū)域只能選聘一個物業(yè)管理企業(yè)實施統(tǒng)一管理。

　　第四條　本條例所稱城市住宅區(qū)是指以住宅為主，配套設施齊全，達到一定規(guī)模的城市居住區(qū)域。
　　本條例所稱城市住宅區(qū)物業(yè)（以下簡稱物業(yè)），是指城市住宅區(qū)內(nèi)房屋及相關(guān)共用設施設備和共有場地。
　　本條例所稱物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)物業(yè)管理合同約定，對既有物業(yè)進行管理和對業(yè)主、物業(yè)使用人提供服務的活動。
　　本條例所稱業(yè)主是指物業(yè)所有權(quán)人。
　　本條例所稱物業(yè)使用人是指物業(yè)的承租人和實際使用物業(yè)的其他人。

　　第五條　省建設行政主管部門和市、縣（含縣級市、區(qū)，下同）人民政府主管房產(chǎn)行政管理的部門是本行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)行政主管部門。
　　街道辦事處和其他有關(guān)部門在各自的職權(quán)范圍內(nèi)，對物業(yè)管理工作進行指導、協(xié)調(diào)和監(jiān)督。

第二章　業(yè)主、物業(yè)使用人的自治管理

　　第六條　房屋出售率或者入住率達到５０％以上的新建住宅區(qū)和達到物業(yè)管理規(guī)定條件的原有住宅區(qū)，由市、縣物業(yè)行政主管部門指導街道辦事處組織召開業(yè)主、物業(yè)使用人大會或者代表大會，選舉產(chǎn)生物業(yè)管理委員會。
　　一個物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個物業(yè)管理委員會。

　　第七條　業(yè)主、物業(yè)使用人的權(quán)利、義務：
　?。ㄒ唬┫碛形飿I(yè)管理服務的權(quán)利；
　?。ǘ┫碛袠I(yè)主、物業(yè)使用人代表大會代表和物業(yè)管理委員會委員的選舉權(quán)和被選舉權(quán)；
　?。ㄈQ定有關(guān)物業(yè)管理的重大事項；
　?。ㄋ模┍O(jiān)督物業(yè)管理委員會的工作；
　?。ㄎ澹﹫?zhí)行業(yè)主、物業(yè)使用人大會或代表大會、物業(yè)管理委員會的有關(guān)決議、決定；
　?。┳袷赜嘘P(guān)物業(yè)管理的法律、法規(guī)和物業(yè)管理公約；
　　（七）按時繳納物業(yè)管理服務費用。

　　第八條　業(yè)主、物業(yè)使用人大會或者代表大會具有下列權(quán)利：
　?。ㄒ唬┻x舉、撤換物業(yè)管理委員會的組成人員；
　　（二）審議通過物業(yè)管理委員會章程和物業(yè)管理公約；
　　（三）改變或者撤銷物業(yè)管理委員會作出的不適當決定；
　?。ㄋ模Q定物業(yè)管理服務項目、收費標準等重大事項。
　　業(yè)主、物業(yè)使用人大會或者代表大會，每年至少召開一次，必要時經(jīng)業(yè)主、物業(yè)使用人或者代表的提議，可隨時召開業(yè)主、物業(yè)使用人大會或者代表大會。

　　第九條　物業(yè)管理委員會由主任一人、副主任和委員若干人組成，每屆任期３年。

　　第十條　物業(yè)管理委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起３０日內(nèi)，到所在地縣以上物業(yè)行政主管部門備案。

　　第十一條　物業(yè)管理委員會每半年至少召開一次會議。會議必須有半數(shù)以上委員出席，作出的決定必須經(jīng)全體委員半數(shù)以上通過。
　　物業(yè)管理委員會召開會議可以根據(jù)需要邀請街道辦事處、公安派出所、居民委員會等有關(guān)方面參加。

　　第十二條　物業(yè)管理委員會的職責：
　?。ㄒ唬┚S護業(yè)主、物業(yè)使用人的合法權(quán)益；
　?。ǘ┩ㄟ^招標選聘、續(xù)聘符合條件的物業(yè)管理企業(yè)，并與物業(yè)管理企業(yè)訂立、變更或者解除物業(yè)管理合同；
　?。ㄈ徸h物業(yè)管理企業(yè)制訂的年度物業(yè)管理計劃和管理服務的重大措施；
　?。ㄋ模┞犎I(yè)主和物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務活動；
　　（五）確定或者調(diào)整物業(yè)管理服務內(nèi)容，并協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)收繳物業(yè)管理服務費；
　?。┒酱贅I(yè)主、物業(yè)使用人遵守物業(yè)管理公約，協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)落實各項管理工作，監(jiān)督共用設施設備和共用場地的合理使用。

第三章　物業(yè)管理企業(yè)

　　第十三條　物業(yè)管理企業(yè)必須經(jīng)物業(yè)行政主管部門資質(zhì)審查，并經(jīng)工商行政管理機關(guān)登記注冊，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照。

　　第十四條　物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利、義務：
　?。ㄒ唬┌凑蘸贤螅贫ū咀≌瑓^(qū)物業(yè)管理辦法；
　　（二）依據(jù)委托管理合同和有關(guān)規(guī)定收取管理服務費用；
　　（三）制止違反物業(yè)管理規(guī)定的行為；
　?。ㄋ模┻x聘專業(yè)公司和人員承擔專項服務業(yè)務；
　?。ㄎ澹┌次泄芾砗贤瑢嵤┪飿I(yè)管理；
　?。┙邮芪飿I(yè)管理委員會和業(yè)主、物業(yè)使用人的監(jiān)督；
　?。ㄆ撸﹨f(xié)助有關(guān)部門開展社區(qū)活動。

　　第十五條　物業(yè)管理企業(yè)應當自物業(yè)管理合同終止之日起１０日內(nèi)，到物業(yè)管理委員會辦理下列事項：
　?。ㄒ唬︻A收的物業(yè)管理服務費按實結(jié)算，剩余部分予以結(jié)轉(zhuǎn)；
　?。ǘ┮平蝗课飿I(yè)檔案資料和有關(guān)財務賬冊；
　?。ㄈ┮平粯I(yè)主共有的房屋、場地和其他財物。

第四章　物業(yè)的前期管理與移交

　　第十六條　物業(yè)前期管理，是指新開發(fā)建設的房屋竣工后至物業(yè)管理委員會成立前的物業(yè)管理。

　　第十七條　房屋開發(fā)單位在銷售房屋時，應當與業(yè)主簽定前期物業(yè)管理服務協(xié)議，前期物業(yè)管理服務協(xié)議應使用國家示范文本。

　　第十八條　物業(yè)的前期管理工作由房屋開發(fā)單位或者其委托的物業(yè)管理企業(yè)承擔。
　　物業(yè)前期管理費用分別由房屋開發(fā)單位、業(yè)主、物業(yè)使用人承擔；房屋未售出和出租的，由房屋開發(fā)單位承擔；房屋已售出或出租的，由業(yè)主或物業(yè)使用人承擔。

　　第十九條　房屋開發(fā)單位移交物業(yè)時，應將按規(guī)劃要求，進入住宅小區(qū)建設成本，屬業(yè)主共有的物業(yè)管理辦公用房，移交給物業(yè)管理委員會。具體標準和辦法，由市人民政府確定。

　　第二十條　房屋開發(fā)單位移交物業(yè)管理時，應當向物業(yè)管理委員會及其聘用的物業(yè)管理企業(yè)移交下列工程建設資料：
　?。ㄒ唬┛⒐た偲矫鎴D；
　?。ǘ﹩误w房屋及配套的基礎設施設備的竣工圖；
　?。ㄈ┑叵鹿芫W(wǎng)圖；
　　（四）各類房屋和共用設施設備清單；
　　（五）其他必要的資料。

第五章　物業(yè)的管理與使用

　　第二十一條　城市住宅區(qū)內(nèi)的共用設施設備的物業(yè)管理范圍，按國家有關(guān)規(guī)定，由市人民政府確定。

　　第二十二條　物業(yè)管理企業(yè)應當依據(jù)物業(yè)管理合同提供服務，保持房屋及其共用設施設備和共用場地完好，使用方便、安全，環(huán)境整潔，公共秩序良好。
　　物業(yè)管理企業(yè)可承擔業(yè)主、物業(yè)使用人委托的前款規(guī)定以外的其它服務事項。

　　第二十三條　在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止有下列行為：
　?。ㄒ唬p壞房屋結(jié)構(gòu)和破壞房屋外貌；
　　（二）擅自將住宅房屋改為商業(yè)用房或其它經(jīng)營性用房；
　　（三）擅自在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)搭建建筑物、構(gòu)筑物；
　?。ㄋ模┥米砸苿?、占用、損壞共用設施設備；
　?。ㄎ澹┌惭b影響房屋結(jié)構(gòu)的動力設備；
　　（六）影響公共衛(wèi)生、破壞周圍環(huán)境的行為。

　　第二十四條　業(yè)主、物業(yè)使用人裝修房屋，應當接受物業(yè)管理企業(yè)的指導。物業(yè)管理企業(yè)對違反本條例及有關(guān)規(guī)定的行為，應當勸阻制止；對拒不改正的，應當及時告知物業(yè)管理委員會予以解決；解決不成的，報告物業(yè)行政主管部門依法處理。

　　第二十五條　城市住宅區(qū)內(nèi)的自行車棚、停車場等共用設施設備和共用場地，已攤?cè)敕课蒌N售面積的，屬業(yè)主共有，任何單位和個人不得擅自占用、出售和從事經(jīng)營活動。

　　第二十六條　因物業(yè)維修或者因公共利益需要臨時占用、挖掘道路、場地的，需經(jīng)有關(guān)行政管理部門批準后施工，并在約定的期限內(nèi)恢復原狀。

　　第二十七條　在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋及相關(guān)共用設施設備和共用場地設置廣告、敷設管線的，應當征得物業(yè)管理企業(yè)和相關(guān)業(yè)主的書面同意，按照有關(guān)規(guī)定辦理審批手續(xù)，并支付設置費用。

　　第二十八條　業(yè)主轉(zhuǎn)讓、出租房屋或者物業(yè)使用人轉(zhuǎn)租房屋時，應當將物業(yè)管理公約作為轉(zhuǎn)讓合同或者租賃合同的附件。
　　當事人應當自房屋轉(zhuǎn)讓合同或者租賃合同簽訂之日起１０日內(nèi)，將轉(zhuǎn)讓或者租賃的有關(guān)情況告知物業(yè)管理委員會和物業(yè)管理企業(yè)。

第六章　物業(yè)管理費用

　　第二十九條　建立住宅共用部位、共用設施設備維修基金，其收取、使用和管理，按照國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　第三十條　房屋自用部位和自用設施設備的維修、更新、改造費用，由業(yè)主承擔。
　　房屋共用部位和共用設施設備的大修、更新和改造費用，在維修基金中支出。未繳納維修基金的，由業(yè)主按擁有的建筑面積比例承擔；日常維修費用在物業(yè)管理服務費中支出。

　　第三十一條　房屋的共用部位、共用設施設備維修時，相鄰關(guān)系人應當予以配合。因相鄰關(guān)系人阻撓維修造成其他業(yè)主、物業(yè)使用人財產(chǎn)損失的，責任人應當承擔賠償責任。
　　業(yè)主、物業(yè)使用人因維修、更新和改造自用部位、自用設施設備，造成相鄰關(guān)系人的財產(chǎn)損失的，責任人應當予以修復或者賠償。

　　第三十二條　業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋時，其維修基金賬戶隨房屋所有權(quán)同時過戶。

　　第三十三條　物業(yè)管理服務費標準應以每一物業(yè)管理區(qū)域為單位，按房屋建筑面積和物業(yè)管理服務項目、標準，由物業(yè)管理委員會與物業(yè)管理企業(yè)參照市人民政府制定的物業(yè)管理服務收費指導價協(xié)商確定。

　　第三十四條　物業(yè)管理企業(yè)收取物業(yè)管理服務費的項目及標準必須公布。
　　業(yè)主、物業(yè)使用人必須按照規(guī)定向物業(yè)管理企業(yè)繳納物業(yè)管理服務費，其他任何單位不得重復收取性質(zhì)相同的費用。

　　第三十五條　物業(yè)管理企業(yè)每半年至少向物業(yè)管理委員會報告一次物業(yè)管理服務費收支情況；每年至少向業(yè)主、物業(yè)使用人公布一次物業(yè)管理服務費收支情況。

第七章　法律責任

　　第三十六條　違反本條例第十三條規(guī)定，未經(jīng)物業(yè)行政主管部門資質(zhì)審查，由物業(yè)行政主管部門責令改正，沒收違法所得，并處５０００元以上１萬元以下罰款。

　　第三十七條　違反本條例第十五條、第二十條規(guī)定之一的，由物業(yè)行政主管部門責令限期改正，并處５０００元以上１萬元以下罰款。

　　第三十八條　違反本條例第十九條規(guī)定，未提供物業(yè)管理辦公用房的，由物業(yè)行政主管部門會同房地產(chǎn)開發(fā)行政管理部門，責令房屋開發(fā)單位向物業(yè)管理委員會提供物業(yè)管理辦公用房，或者繳納在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)購買物業(yè)管理辦公用房的價款。

　　第三十九條　違反本條例第二十三條規(guī)定，有禁止行為之一的，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)制止；造成損失的，有權(quán)要求賠償；情節(jié)嚴重的，由物業(yè)行政主管部門責令恢復原狀，并可處１０００元以下罰款。

　　第四十條　違反本條例第二十五條規(guī)定，占用和出售屬于業(yè)主共有的自行車棚、車庫等設施的，由物業(yè)行政主管部門責令改正，并可處２０００元以上５０００元以下罰款。

　　第四十一條　業(yè)主、物業(yè)使用人違反本條例第三十四條第二款規(guī)定，未繳納物業(yè)管理服務費的，物業(yè)管理企業(yè)可以按照應繳金額的０．３％按日加收滯納金。
　　拖欠物業(yè)管理服務費３個月以上的，物業(yè)管理企業(yè)可向人民法院申請支付令或提起訴訟。

　　第四十二條　業(yè)主、物業(yè)使用人大會或代表大會作出的決定違反本條例規(guī)定的，物業(yè)行政主管部門應當責令其限期改正，或者撤消其決定，并通告全體業(yè)主和物業(yè)使用人。
　　物業(yè)管理委員會及其成員作出的決定違反本條例規(guī)定的，由業(yè)主、物業(yè)使用人大會或者代表大會予以撤銷或改變，并由責任人承擔相應的責任。

　　第四十三條　物業(yè)管理企業(yè)違反本條例規(guī)定，未取得營業(yè)執(zhí)照，從事物業(yè)管理或者擅自設立收費項目、提高收費標準的，由工商行政管理部門、物價行政管理部門按照有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定處罰。

　　第四十四條　物業(yè)行政主管部門工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，由其所在單位或者上級主管部門給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

第八章　附則

　　第四十五條　我省行政區(qū)域內(nèi)的寫字樓、商廈等物業(yè)管理，參照本條例規(guī)定執(zhí)行。

　　第四十六條　本條例自２０００年３月１日起施行。