物業(yè)公司管理價(jià)格機(jī)制的完善

物業(yè)硬件的迥異、人員素質(zhì)的參差，服務(wù)內(nèi)容的不同、服務(wù)深度的差異，似乎都表明物業(yè)服務(wù)價(jià)格應(yīng)當(dāng)由市場(chǎng)決定，而非政府所能干預(yù)，但這僅僅是理想狀態(tài)下物業(yè)管理市場(chǎng)的假設(shè)?，F(xiàn)實(shí)中，物業(yè)管理市場(chǎng)“價(jià)格失靈”的天然缺陷，物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品“準(zhǔn)公共性”的基本特征，政府調(diào)控事關(guān)民生商品和服務(wù)的路徑依賴，以及物業(yè)管理買賣雙方的力量失衡，都決定了現(xiàn)階段物業(yè)管理市場(chǎng)的良性運(yùn)行離不開(kāi)政府監(jiān)管作用的充分發(fā)揮。在總結(jié)物業(yè)管理市場(chǎng)亂象，剖析價(jià)格機(jī)制失靈原因和評(píng)估價(jià)格管控政策得失的基礎(chǔ)上，以尊重市場(chǎng)和鼓勵(lì)競(jìng)爭(zhēng)為前提，我們?cè)谶M(jìn)行完善物業(yè)管理價(jià)格機(jī)制的戰(zhàn)略規(guī)劃時(shí)，應(yīng)當(dāng)遵循的基本思路是：以消費(fèi)理念培養(yǎng)為先導(dǎo)，理性認(rèn)識(shí)物業(yè)管理價(jià)值；以服務(wù)成本定價(jià)為基礎(chǔ)，建立成本價(jià)格聯(lián)動(dòng)機(jī)制；以前期物業(yè)管理為重心，嚴(yán)格執(zhí)行收費(fèi)核準(zhǔn)制度；以價(jià)格公開(kāi)透明為手段，推行價(jià)格定期公示制度；以扶持激勵(lì)政策為保障，實(shí)行最低價(jià)格保護(hù)政策。

以消費(fèi)理念培養(yǎng)為先導(dǎo)，理性認(rèn)識(shí)物業(yè)管理價(jià)值。

當(dāng)前我國(guó)的恩格爾系數(shù)依然較高，消費(fèi)者趨向于將有限的收入用于支付能夠給他們帶來(lái)最大滿足的衣食住行上，由于他們更多地基于習(xí)慣而非理性來(lái)判斷物業(yè)管理的效用，對(duì)物業(yè)管理價(jià)值的認(rèn)識(shí)誤區(qū)導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)需求的弱偏好，與其他生活必需品相比，物業(yè)服務(wù)消費(fèi)自然居于次要的地位。要改變業(yè)主物業(yè)服務(wù)需求動(dòng)力不足的現(xiàn)狀，首先必須修正人們對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)偏差，引導(dǎo)人們從財(cái)產(chǎn)價(jià)值的層面理解物業(yè)管理，告訴人們良好物業(yè)管理可以帶來(lái)不動(dòng)產(chǎn)投資收益的增加，從而在理性上接受合理的物業(yè)管理價(jià)格，逐步促進(jìn)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)價(jià)格共識(shí)的達(dá)成。

以服務(wù)成本定價(jià)為基礎(chǔ)，建立成本價(jià)格聯(lián)動(dòng)機(jī)制。

物業(yè)服務(wù)價(jià)格的成本決定性和物業(yè)服務(wù)需求的相對(duì)恒定性，決定了物業(yè)服務(wù)成本是物業(yè)服務(wù)定價(jià)的基本依據(jù)。以服務(wù)成本定價(jià)為基礎(chǔ)，預(yù)示著推廣酬金制收費(fèi)模式符合物業(yè)管理行業(yè)的本質(zhì)特征和發(fā)展方向。從服務(wù)集成商的角度，物業(yè)服務(wù)企業(yè)最重要的功能是根據(jù)業(yè)主的需求組織物業(yè)服務(wù)的各種生產(chǎn)要素，由于沒(méi)有固定資產(chǎn)、原料和存貨等資金占用的壓力，所以物業(yè)管理行業(yè)無(wú)需太多的資金投入，這種類似于按單定制的服務(wù)生產(chǎn)方式，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較少，價(jià)值回報(bào)同樣不能與高投入高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)相比，以服務(wù)成本加酬金的定價(jià)模式也符合物業(yè)管理行業(yè)的國(guó)際慣例。以服務(wù)成本定價(jià)為基礎(chǔ)，要求物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)根據(jù)服務(wù)成本的變化及時(shí)作出調(diào)整，借鑒煤炭電力價(jià)格聯(lián)動(dòng)和原油汽油價(jià)格聯(lián)動(dòng)的做法，建立物業(yè)服務(wù)價(jià)格和服務(wù)成本聯(lián)動(dòng)機(jī)制，促使物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與勞動(dòng)力成本和物價(jià)指數(shù)同步增長(zhǎng)，還政府指導(dǎo)價(jià)以本來(lái)面目，以保證服務(wù)價(jià)格真實(shí)反映服務(wù)價(jià)值，真正實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理市場(chǎng)的等價(jià)交換原則。

以前期物業(yè)管理為重心，嚴(yán)格執(zhí)行收費(fèi)核準(zhǔn)制度。

在前期物業(yè)管理階段，由于業(yè)主共同利益代表者缺位和建設(shè)單位初始定價(jià)權(quán)的優(yōu)勢(shì)，作為物業(yè)服務(wù)買方的業(yè)主無(wú)法行使競(jìng)價(jià)權(quán)，政府的介入是平衡市場(chǎng)各方力量的最佳安排。為防止建設(shè)單位濫用初始定價(jià)權(quán)，主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)前期物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)的過(guò)程監(jiān)管，從源頭上解決開(kāi)發(fā)商濫用定價(jià)權(quán)導(dǎo)致的價(jià)格失靈，對(duì)采取低價(jià)中標(biāo)、高價(jià)簽約的不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)行為的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行市場(chǎng)準(zhǔn)入限制，嚴(yán)格執(zhí)行普通居住物業(yè)和政策性住房前期物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的核準(zhǔn)（或備案）制度。物業(yè)管理市場(chǎng)價(jià)格監(jiān)管的重心在于前期物業(yè)管理階段，一旦業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生后，無(wú)論從尊重業(yè)主的自主選擇權(quán)，還是從培育業(yè)主團(tuán)體的自由競(jìng)價(jià)能力出發(fā)，政府部門都應(yīng)當(dāng)妥善處理好契約自由和行政監(jiān)管的關(guān)系。

以價(jià)格公開(kāi)透明為手段，推行價(jià)格定期公示制度。

業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之所以在價(jià)格認(rèn)同上存在較大的分歧，其主要原因在于物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品的無(wú)形性和不可儲(chǔ)存性，使得業(yè)主很難以可感知的方式體驗(yàn)物業(yè)管理并認(rèn)為物有所值。公開(kāi)透明物業(yè)管理的價(jià)格信息，除了應(yīng)當(dāng)按照政策要求做到物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)以外，對(duì)于包干制的物業(yè)管理項(xiàng)目，物業(yè)服務(wù)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)公開(kāi)與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)應(yīng)的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于酬金制的物業(yè)管理項(xiàng)目，物業(yè)服務(wù)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)明示物業(yè)服務(wù)支出中的各項(xiàng)成本構(gòu)成以及定期財(cái)務(wù)審計(jì)的結(jié)果。推行物業(yè)服務(wù)價(jià)格的定期公示制度，有助于業(yè)主進(jìn)行服務(wù)價(jià)格的市場(chǎng)比較，消除價(jià)格信息的不對(duì)稱，提高業(yè)主物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的競(jìng)價(jià)能力；推行物業(yè)服務(wù)價(jià)格的定期公示制度，有利于業(yè)主理解物業(yè)管理的真實(shí)價(jià)值，增強(qiáng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的價(jià)格認(rèn)同，減少價(jià)格認(rèn)識(shí)的誤解，降低價(jià)格沖突的風(fēng)險(xiǎn)。

以扶持激勵(lì)政策為保障，實(shí)行最低價(jià)格保護(hù)政策。

完善物業(yè)管理價(jià)格機(jī)制，應(yīng)當(dāng)實(shí)現(xiàn)傳統(tǒng)的強(qiáng)制命令式的監(jiān)管方式向現(xiàn)代的協(xié)助指導(dǎo)式的監(jiān)管方式的轉(zhuǎn)變，通過(guò)制定和實(shí)施一系列的價(jià)格扶持激勵(lì)政策為物業(yè)管理市場(chǎng)的良性運(yùn)行提供保障。針對(duì)物業(yè)服務(wù)成本缺乏彈性的問(wèn)題，在短期內(nèi)提高物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)難度較大的情況下，降低物業(yè)管理的稅負(fù)有利于減輕企業(yè)和業(yè)主的負(fù)擔(dān)，政策改革的方向是：在包干制收費(fèi)模式下，解決外包服務(wù)支出重復(fù)征稅的問(wèn)題；在酬金制收費(fèi)模式下，解決物業(yè)服務(wù)支出免交營(yíng)業(yè)稅的問(wèn)題。針對(duì)保障性住房業(yè)主物業(yè)服務(wù)費(fèi)用承受能力差的問(wèn)題，將住房保障從流通環(huán)節(jié)推廣到消費(fèi)環(huán)節(jié)，對(duì)保障性住房實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用補(bǔ)貼，既能減輕業(yè)主的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用負(fù)擔(dān)，也能保證物業(yè)服務(wù)企業(yè)的正常運(yùn)營(yíng)。針對(duì)當(dāng)前普通居住物業(yè)和政策性住房違背價(jià)格規(guī)律的保守的價(jià)格政策，實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的最低保護(hù)價(jià)政策，一方面，可以抑制低端物業(yè)服務(wù)的過(guò)度供應(yīng)，限制低于服務(wù)成本價(jià)的不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)，另一方面，可以保證中低收入群眾基本的居住質(zhì)量，防止大面積“棄管”現(xiàn)象的發(fā)生