根據(jù)傳統(tǒng)的經(jīng)濟學理論，在健全的市場機制中，價格機制與供求機制憑借競爭機制形成相互作用、相互制約的雙向調(diào)節(jié)關系，價格機制通過價格的漲落調(diào)節(jié)商品供求的數(shù)量，促進社會資源的有效配置；供求機制通過供求數(shù)量的增減影響商品價格的水平，促進市場均衡價格的形成。從物業(yè)管理市場價格的三大亂象中，我們不難看出，以價格機制為核心的物業(yè)管理市場機制在實際運行過程中存在著“市場失靈”的困境：一方面，物業(yè)服務價格的穩(wěn)定性過強，市場無法通過價格的升降及時有效地調(diào)節(jié)供求關系；另一方面，物業(yè)服務價格的敏感性過弱，市場無法通過供求關系的變化及時有效地調(diào)節(jié)價格漲落。無論是過強的穩(wěn)定性，還是過弱的敏感性，在物業(yè)管理市場中，價格作為市場信號的作用被大大地削弱了，物業(yè)管理“市場失靈”的最直接的表象就是服務價格缺乏彈性，在這個意義上，物業(yè)管理“市場失靈”的本質(zhì)特征是“價格失靈”。

物業(yè)管理市場之所以出現(xiàn)“價格失靈”的現(xiàn)象，有其深層次的客觀原因，為了便于研究，我們不妨以房地產(chǎn)行業(yè)為比較參照系，分別從市場的買方主體、產(chǎn)品的交易方式和價格的決定因素三個維度逐一進行分析。從市場的買方主體來看，房地產(chǎn)市場的買方主體為單個的不動產(chǎn)買受人，開發(fā)商與買受人之間是一對一的買賣關系，買賣雙方意思表示一致就能迅速成交；而在建筑物區(qū)分所有的情況下，物業(yè)服務的買方是由全體業(yè)主構成的業(yè)主大會，相對于單個賣方的物業(yè)服務企業(yè)，代表眾多業(yè)主的業(yè)主大會在進行包括服務價格調(diào)整在內(nèi)的買方?jīng)Q策時，面臨著表決程度復雜和協(xié)商成本高昂的難題，使得物業(yè)服務價格不可能像房地產(chǎn)價格那樣依據(jù)供求關系的變化隨時產(chǎn)生波動。從產(chǎn)品的交易方式來看，房地產(chǎn)交易是有形商品的一次性交易，買賣雙方簽約之后，賣方交付物業(yè)，買房支付價款，雙方履約事項基本完成，合同目標基本得以實現(xiàn)；而物業(yè)管理是無形服務的持續(xù)性交易，物業(yè)服務合約的期限短則一年多則三至五年，買賣雙方簽約僅僅是履約行為的開始，簽約時確定的服務價格在整個合約期內(nèi)均受到保護，任何一方在合約期內(nèi)擅自變動服務價格，都存在違反合約的法律風險。從價格的決定因素來看，房地產(chǎn)價格中的成本影響力較小，決定房地產(chǎn)價格的根本因素是供求狀況，近幾年房地產(chǎn)價格因為需求旺盛持續(xù)飆升便是明證；而物業(yè)服務價格具有成本決定性，無論采用包干制還是酬金制的收費模式，服務成本都是物業(yè)服務定價的基本依據(jù)，除房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)生的增量房以外，物業(yè)服務的需求相對恒定，由于不存在房地產(chǎn)市場的開發(fā)周期問題，一旦市場上物業(yè)服務的需求增加，物業(yè)服務的供應跟進相對較快。服務價格的成本決定性和供求關系的相對恒定性，不僅有助于我們合理解釋物業(yè)管理“價格失靈”的現(xiàn)象，而且有助于我們準確把握物業(yè)服務市場價格調(diào)控的政策走向。

在前期物業(yè)管理階段，物業(yè)管理市場“價格失靈”現(xiàn)象與建設單位濫用前期物業(yè)服務費用初始定價權直接相關。在房地產(chǎn)市場競爭壓力較大的情況下，建設單位為了營銷的需要，常常不惜將低于服務成本的物業(yè)服務費作為賣點，吸引了客戶的目光以促成銷售目標的實現(xiàn)。建設單位以向物業(yè)服務企業(yè)支付補貼為代價，維持前期物業(yè)管理活動，此舉不僅助長了物業(yè)服務企業(yè)不正當競爭的風氣，而且造成了業(yè)主低價優(yōu)質(zhì)的價格錯覺，誤導了消費者的價格判斷，為日后物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主大會的價格分歧埋下了隱患。在房地產(chǎn)市場景氣的情況下，物業(yè)服務費作為銷售條件無足輕重，建設單位常常利用初始定價權盡可能抬高前期物業(yè)服務費的標準，此舉在為與其關聯(lián)的前期物業(yè)服務企業(yè)謀取利益的同時，也為日后物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主大會的競價談判創(chuàng)造了有利條件，但是過分高于服務成本的前期物業(yè)服務費用勢必在市場比較中為業(yè)主所發(fā)覺，業(yè)主日后壓低服務價格的訴求或拒交服務費用的反彈在所難免。由此可見，建設單位在前期物業(yè)管理階段對初始定價權的濫用，不僅人為扭曲了價格機制，導致市場無法通過供求機制發(fā)現(xiàn)真實價格，而且其預先設立的不符合價格規(guī)律的價格標本，誤導了消費者，增加了日后物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主大會進行物業(yè)服務價格談判的成本。

在日常管理服務階段，物業(yè)管理市場“價格失靈”的現(xiàn)象持續(xù)存在，與物業(yè)服務企業(yè)利用信息不對稱謀取商業(yè)利益的運營策略不無關系。在包干制收費模式之下，面對不斷上漲的物業(yè)服務成本，考慮到提高物業(yè)服務收費標準的現(xiàn)實困難，大多數(shù)物業(yè)服務企業(yè)趨向于利用服務產(chǎn)品無形性的特點，選擇人為壓低成本的方式保證企業(yè)預期利益的實現(xiàn)，其結果必然造成服務數(shù)量的減少和服務品質(zhì)的降低，并最終導致業(yè)主共同財產(chǎn)權益的貶損。在酬金制收費模式之下，無論基于固定酬金還是比例酬金的贏利方式，物業(yè)服務企業(yè)都缺乏控制服務成本的內(nèi)在動力。采用固定酬金方式的物業(yè)服務企業(yè)，在酬金收益得到保證以后，往往傾向于將物業(yè)服務支出全部用完，以免由于物業(yè)服務支出的盈余導致日后預收物業(yè)服務資金的減少（即物業(yè)服務收費標準的下降）；采用比例酬金方式的物業(yè)服務企業(yè)，為了獲取較高的服務酬金，往往傾向于人為提高服務成本，有的甚至采取較為隱蔽的內(nèi)部市場化的方式，通過外包業(yè)務給關聯(lián)的專項服務企業(yè)謀取雙重商業(yè)利潤。由此可見，物業(yè)服務企業(yè)出于自身商業(yè)利益的考量，被動應對服務價格缺乏彈性的難題，在一定程度上強化了物業(yè)服務市場的“價格失靈”，使得價格機制在調(diào)節(jié)物業(yè)服務的供求關系、實現(xiàn)物業(yè)服務的資源配置和促進市場主體的公平競爭中核心支配作用無法得以實現(xiàn)。長此以往，不僅制約了物業(yè)服務市場的良性健康發(fā)展，也侵害了業(yè)主的共同財產(chǎn)權益。