物業(yè)公司管理價格機制的完善

物業(yè)硬件的迥異、人員素質(zhì)的參差，服務內(nèi)容的不同、服務深度的差異，似乎都表明物業(yè)服務價格應當由市場決定，而非政府所能干預，但這僅僅是理想狀態(tài)下物業(yè)管理市場的假設?，F(xiàn)實中，物業(yè)管理市場“價格失靈”的天然缺陷，物業(yè)服務產(chǎn)品“準公共性”的基本特征，政府調(diào)控事關(guān)民生商品和服務的路徑依賴，以及物業(yè)管理買賣雙方的力量失衡，都決定了現(xiàn)階段物業(yè)管理市場的良性運行離不開政府監(jiān)管作用的充分發(fā)揮。在總結(jié)物業(yè)管理市場亂象，剖析價格機制失靈原因和評估價格管控政策得失的基礎上，以尊重市場和鼓勵競爭為前提，我們在進行完善物業(yè)管理價格機制的戰(zhàn)略規(guī)劃時，應當遵循的基本思路是：以消費理念培養(yǎng)為先導，理性認識物業(yè)管理價值；以服務成本定價為基礎，建立成本價格聯(lián)動機制；以前期物業(yè)管理為重心，嚴格執(zhí)行收費核準制度；以價格公開透明為手段，推行價格定期公示制度；以扶持激勵政策為保障，實行最低價格保護政策。

以消費理念培養(yǎng)為先導，理性認識物業(yè)管理價值。

當前我國的恩格爾系數(shù)依然較高，消費者趨向于將有限的收入用于支付能夠給他們帶來最大滿足的衣食住行上，由于他們更多地基于習慣而非理性來判斷物業(yè)管理的效用，對物業(yè)管理價值的認識誤區(qū)導致物業(yè)服務需求的弱偏好，與其他生活必需品相比，物業(yè)服務消費自然居于次要的地位。要改變業(yè)主物業(yè)服務需求動力不足的現(xiàn)狀，首先必須修正人們對物業(yè)管理的認識偏差，引導人們從財產(chǎn)價值的層面理解物業(yè)管理，告訴人們良好物業(yè)管理可以帶來不動產(chǎn)投資收益的增加，從而在理性上接受合理的物業(yè)管理價格，逐步促進業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)價格共識的達成。

以服務成本定價為基礎，建立成本價格聯(lián)動機制。

物業(yè)服務價格的成本決定性和物業(yè)服務需求的相對恒定性，決定了物業(yè)服務成本是物業(yè)服務定價的基本依據(jù)。以服務成本定價為基礎，預示著推廣酬金制收費模式符合物業(yè)管理行業(yè)的本質(zhì)特征和發(fā)展方向。從服務集成商的角度，物業(yè)服務企業(yè)最重要的功能是根據(jù)業(yè)主的需求組織物業(yè)服務的各種生產(chǎn)要素，由于沒有固定資產(chǎn)、原料和存貨等資金占用的壓力，所以物業(yè)管理行業(yè)無需太多的資金投入，這種類似于按單定制的服務生產(chǎn)方式，經(jīng)營風險相對較少，價值回報同樣不能與高投入高風險的行業(yè)相比，以服務成本加酬金的定價模式也符合物業(yè)管理行業(yè)的國際慣例。以服務成本定價為基礎，要求物業(yè)服務收費標準應當根據(jù)服務成本的變化及時作出調(diào)整，借鑒煤炭電力價格聯(lián)動和原油汽油價格聯(lián)動的做法，建立物業(yè)服務價格和服務成本聯(lián)動機制，促使物業(yè)服務收費標準與勞動力成本和物價指數(shù)同步增長，還政府指導價以本來面目，以保證服務價格真實反映服務價值，真正實現(xiàn)物業(yè)管理市場的等價交換原則。

以前期物業(yè)管理為重心，嚴格執(zhí)行收費核準制度。

在前期物業(yè)管理階段，由于業(yè)主共同利益代表者缺位和建設單位初始定價權(quán)的優(yōu)勢，作為物業(yè)服務買方的業(yè)主無法行使競價權(quán)，政府的介入是平衡市場各方力量的最佳安排。為防止建設單位濫用初始定價權(quán)，主管部門應當加強對前期物業(yè)管理招投標活動的過程監(jiān)管，從源頭上解決開發(fā)商濫用定價權(quán)導致的價格失靈，對采取低價中標、高價簽約的不正當競爭行為的物業(yè)服務企業(yè)實行市場準入限制，嚴格執(zhí)行普通居住物業(yè)和政策性住房前期物業(yè)管理收費標準的核準（或備案）制度。物業(yè)管理市場價格監(jiān)管的重心在于前期物業(yè)管理階段，一旦業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會產(chǎn)生后，無論從尊重業(yè)主的自主選擇權(quán)，還是從培育業(yè)主團體的自由競價能力出發(fā)，政府部門都應當妥善處理好契約自由和行政監(jiān)管的關(guān)系。

以價格公開透明為手段，推行價格定期公示制度。

業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)之所以在價格認同上存在較大的分歧，其主要原因在于物業(yè)服務產(chǎn)品的無形性和不可儲存性，使得業(yè)主很難以可感知的方式體驗物業(yè)管理并認為物有所值。公開透明物業(yè)管理的價格信息，除了應當按照政策要求做到物業(yè)服務收費明碼標價以外，對于包干制的物業(yè)管理項目，物業(yè)服務企業(yè)還應當公開與收費標準相對應的物業(yè)服務標準，對于酬金制的物業(yè)管理項目，物業(yè)服務企業(yè)還應當明示物業(yè)服務支出中的各項成本構(gòu)成以及定期財務審計的結(jié)果。推行物業(yè)服務價格的定期公示制度，有助于業(yè)主進行服務價格的市場比較，消除價格信息的不對稱，提高業(yè)主物業(yè)服務費用的競價能力；推行物業(yè)服務價格的定期公示制度，有利于業(yè)主理解物業(yè)管理的真實價值，增強與物業(yè)服務企業(yè)的價格認同，減少價格認識的誤解，降低價格沖突的風險。

以扶持激勵政策為保障，實行最低價格保護政策。

完善物業(yè)管理價格機制，應當實現(xiàn)傳統(tǒng)的強制命令式的監(jiān)管方式向現(xiàn)代的協(xié)助指導式的監(jiān)管方式的轉(zhuǎn)變，通過制定和實施一系列的價格扶持激勵政策為物業(yè)管理市場的良性運行提供保障。針對物業(yè)服務成本缺乏彈性的問題，在短期內(nèi)提高物業(yè)服務收費標準難度較大的情況下，降低物業(yè)管理的稅負有利于減輕企業(yè)和業(yè)主的負擔，政策改革的方向是：在包干制收費模式下，解決外包服務支出重復征稅的問題；在酬金制收費模式下，解決物業(yè)服務支出免交營業(yè)稅的問題。針對保障性住房業(yè)主物業(yè)服務費用承受能力差的問題，將住房保障從流通環(huán)節(jié)推廣到消費環(huán)節(jié)，對保障性住房實行物業(yè)服務費用補貼，既能減輕業(yè)主的物業(yè)服務費用負擔，也能保證物業(yè)服務企業(yè)的正常運營。針對當前普通居住物業(yè)和政策性住房違背價格規(guī)律的保守的價格政策，實行物業(yè)服務費用的最低保護價政策，一方面，可以抑制低端物業(yè)服務的過度供應，限制低于服務成本價的不正當競爭，另一方面，可以保證中低收入群眾基本的居住質(zhì)量，防止大面積“棄管”現(xiàn)象的發(fā)生