談物業(yè)管理發(fā)展新思路

　　內(nèi)容摘要：物業(yè)管理在我國(guó)已經(jīng)逐漸步八正軌，目前施行于各個(gè)城市的管理模式都是從香港或國(guó)外引進(jìn)，與中國(guó)實(shí)際有所差距。本文從人員素質(zhì)、基金運(yùn)作，管理模式和企業(yè)規(guī)模四個(gè)方面詳細(xì)論述，目的是找到一種新的思路，從而使我國(guó)物業(yè)管理能進(jìn)步發(fā)展。

　　關(guān)鍵詞：物業(yè)管理;維修基金;自營(yíng)模式;規(guī)模經(jīng)營(yíng)

　　物業(yè)管理產(chǎn)生于十九世紀(jì)的英國(guó).伴隨工業(yè)革命逐漸興起.發(fā)展到今天已經(jīng)有近二百年的發(fā)展歷程.因此它的理論、運(yùn)作模式與西方經(jīng)濟(jì)理論有千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系。我國(guó)的物業(yè)管理脫胎于國(guó)外為了能更好地適應(yīng)中國(guó)的發(fā)展實(shí)際.就必須從各方面對(duì)其進(jìn)行調(diào)整.開(kāi)辟一條新思路。筆者在從事物業(yè)管理教學(xué)實(shí)踐操作中.認(rèn)為從以下四方面可以進(jìn)行新的嘗試：

一、物業(yè)維修基金的運(yùn)作模式的改進(jìn)

　　維修基金是物業(yè)企業(yè)對(duì)物業(yè)區(qū)域公共設(shè)施設(shè)備大中修的資金來(lái)源。關(guān)于它的收取國(guó)家有明確規(guī)定：由市住房資金管理中心.在業(yè)主交納售房款的時(shí)候由售房單位從住宅售房款中提取.多層住宅2O%.高層住宅3O%.然后再由業(yè)主按照房改成本價(jià)房?jī)r(jià)的2%交納。如果專項(xiàng)維修資金花光或者不到首次交納金額的3O%.就要啟動(dòng)續(xù)籌機(jī)制。盡管如此.在實(shí)際操作過(guò)程中卻出現(xiàn)兩犬問(wèn)題：(1)物業(yè)管理企業(yè)私自挪用占有：(2)業(yè)主無(wú)故拒繳續(xù)籌基金。由此產(chǎn)生的結(jié)果.公共部位年久失修小區(qū)整體環(huán)境破壞嚴(yán)重。我們認(rèn)為應(yīng)從以下方面改進(jìn)。

　　1、明確基金使用程序：由物業(yè)公司確定維修計(jì)劃以及維修費(fèi)用.確定要維修的工程.報(bào)業(yè)主大會(huì)同意后.通過(guò)信息管理系統(tǒng)分?jǐn)偟骄S修工程涉及的各家各戶，到銀行的維修管理系統(tǒng)提取資金，銀行再?gòu)拿考颐繎糁锌廴ｍ?xiàng)維修資金。如果費(fèi)用不高，經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì)直接授權(quán)業(yè)委會(huì)批準(zhǔn)，到銀行支取就可以了，如果費(fèi)用比較高就實(shí)行階梯性的交費(fèi)，比如先預(yù)支30%，讓維修工程先運(yùn)行起來(lái)，在維修期間分階段地支取最后留有5%的質(zhì)保金，過(guò)了保修期后就可以全部交付。在業(yè)委會(huì)沒(méi)有成立之前.維修費(fèi)用的使用則要求物業(yè)公司提出維修計(jì)劃和預(yù)算報(bào)告，政府相關(guān)部門(mén)受理.并指定專業(yè)鑒定機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，最終由市國(guó)土房管局批準(zhǔn)到專戶銀行支取費(fèi)用。

　　2、建立基金審查制度：每個(gè)財(cái)政年度，由房地產(chǎn)行政部門(mén)牽頭，聯(lián)合財(cái)政、審計(jì)部門(mén)對(duì)各物業(yè)區(qū)域的維修基金賬戶進(jìn)行審查。檢查內(nèi)容包括：核查每筆資金支出程序是否合乎程序.核查每筆資金的使用過(guò)程。專項(xiàng)維修資金在存儲(chǔ)銀行時(shí).所得的利息都存八相應(yīng)的業(yè)主名下.利息由銀行操作系統(tǒng)分?jǐn)偟礁鱾€(gè)業(yè)主的名下。除了維修工程外.其他任何的形式都不能提取專項(xiàng)維修資金?；鹳~戶是在銀行備案的專用賬戶。根據(jù)1998年的213號(hào)文件.閑置的專項(xiàng)維修資金經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì)的決策可以委托銀行購(gòu)買(mǎi)國(guó)債.但是有金額的限制.不能把所用的專項(xiàng)維修資金都用來(lái)買(mǎi)國(guó)債.同時(shí)專項(xiàng)維修資金不能用于風(fēng)險(xiǎn)較大的投資.如股票等。最終審查結(jié)束后.將審查結(jié)果在物業(yè)區(qū)域張榜公布.使每個(gè)業(yè)主及物業(yè)使用人都了解清楚.資金使用透明化。

　　3、建立續(xù)籌資金的籌集制度：對(duì)于續(xù)籌資金.應(yīng)明確各戶繳納比例.通常是按建筑面積計(jì)算。繳納時(shí)刻有物業(yè)公司直接上門(mén)收取.也可直接存入維修基金專門(mén)賬戶.以匯款憑據(jù)為證。對(duì)于遲繳緩繳.應(yīng)建立滯納金制度.每遲一日按一定比例收取滯納金。長(zhǎng)期不交費(fèi)的業(yè)主應(yīng)具體情況具體分析：對(duì)確實(shí)經(jīng)濟(jì)困難的應(yīng)辦理緩繳手續(xù).延長(zhǎng)繳費(fèi)期限并收取利息對(duì)長(zhǎng)期無(wú)故拒繳的業(yè)主應(yīng)有懲罰措施.如停止物業(yè)管理服務(wù)等。

二.創(chuàng)建新型物業(yè)管理模式

　　目前.絕大多數(shù)城市的物業(yè)管理都推行一種模式.即所有居住小區(qū)普遍由物業(yè)公司進(jìn)行管理。這樣雖然能對(duì)整個(gè)小區(qū)實(shí)行集中統(tǒng)一管理.提高專業(yè)化程度。但也存在管理費(fèi)用較高.很多中低收入居民承受不起的問(wèn)題.是當(dāng)前物業(yè)管理中存在的一個(gè)突出矛盾。為了解決這個(gè)矛盾.應(yīng)該打破物業(yè)公司管理一種模式的體制.引入我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)普遍實(shí)行的業(yè)主自營(yíng)式物業(yè)管理.實(shí)行物業(yè)公司管理與業(yè)主自營(yíng)式管理兩種模式并用的物業(yè)管理新體制。所謂業(yè)主自營(yíng)式物業(yè)管理.就是將整個(gè)社區(qū)的建筑物分為兩部分一部分是私產(chǎn)(即居民的住房).由業(yè)主自己負(fù)責(zé)：另一部分是公產(chǎn).包括庭院、各種公共活動(dòng)場(chǎng)所和臨街的配套建筑物.由社區(qū)全體成員管理。他們自己選出一個(gè)比較精干的管理委員會(huì).全權(quán)負(fù)責(zé)本管理純屬義務(wù).沒(méi)有任何報(bào)酬。委員一般任期一年.每月開(kāi)會(huì)一次.討論決定社區(qū)物業(yè)管理的重大問(wèn)題。物業(yè)管理組織非常精干.專職人員只有兩位.一位是干事.另一位是門(mén)衛(wèi)兼監(jiān)控員他們的房間有對(duì)公產(chǎn)部分進(jìn)行監(jiān)控的先進(jìn)電子設(shè)備：并且24小時(shí)錄像.保留2周).另外有少量的臨時(shí)工.如保潔員、修理工等.由干事根據(jù)需要聘請(qǐng)。管理經(jīng)費(fèi)來(lái)源是將公用房屋出租.從中收取管理費(fèi).所收的管理費(fèi)在支付了人員費(fèi)、設(shè)備費(fèi)、公產(chǎn)運(yùn)作費(fèi)、衛(wèi)生費(fèi).以及其他費(fèi)用公共開(kāi)支以后.一般還有節(jié)余。我國(guó)臺(tái)灣省各城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展與居民收入水平均比內(nèi)地高出許多.尚且普遍推行業(yè)主自營(yíng)式的物業(yè)管理，而我們?cè)诖蠖鄶?shù)居民收入較低的條件下.卻普遍推行公司經(jīng)營(yíng)式的物業(yè)管理，其結(jié)果是許多中低收入者交不起物業(yè)管理費(fèi).而物業(yè)管理公司由于收入較少.出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)困難.使小區(qū)物業(yè)管理難以開(kāi)展。因此可以對(duì)現(xiàn)行的物業(yè)管理體制進(jìn)行改革.由單一的物業(yè)公司管理模式.改為物業(yè)管理公司與業(yè)主自營(yíng)式管理并用的兩種模式。