國(guó)外最新物業(yè)管理形式—沈陽(yáng)物業(yè)公司

一、國(guó)際傳媒業(yè)的概述
　　國(guó)際傳播媒介行業(yè)，簡(jiǎn)稱國(guó)際傳媒業(yè)，是包括廣播、電影電視、音像制作、出版、報(bào)刊等精神生產(chǎn)機(jī)構(gòu)與工商業(yè)相交叉而形成的一種主要生產(chǎn)和傳播精神文化產(chǎn)品的行業(yè)。西方國(guó)家學(xué)者又稱之為“文化工業(yè)”。

　　從歷史上看，主要從事精神文化產(chǎn)品生產(chǎn)和傳播的傳媒業(yè)是伴隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)而興起的。最早建立市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的西方國(guó)家都有比較發(fā)達(dá)的傳媒業(yè)，而西方各國(guó)理論家對(duì)其功過是非長(zhǎng)期爭(zhēng)論不休，但對(duì)其基本特征：精神生產(chǎn)、傳播和商業(yè)化，有比較一致的概括，大體上反映在如下幾個(gè)方面：

　　1.傳媒業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)以市場(chǎng)為導(dǎo)向，以其精神產(chǎn)品在市場(chǎng)上能否滿足消費(fèi)者的有效需求為目標(biāo)，不再以某種既定的精神價(jià)值為目標(biāo)。

　　2.傳媒業(yè)生產(chǎn)的精神產(chǎn)品的消費(fèi)者不再被動(dòng)地接受特定的精神產(chǎn)品或精神灌輸，而是按自己的口味和需要主動(dòng)地選擇某種精神產(chǎn)品。

　　3.傳媒業(yè)的經(jīng)營(yíng)者為贏得市場(chǎng)，著力于迎合消費(fèi)者的口味和情趣，同時(shí)又盡力去影響消費(fèi)者，不斷地用“創(chuàng)造的需求”制造出新的口味和需要，并推向社會(huì)，著力造就一代代新的精神產(chǎn)品的消費(fèi)群體。因此，精神產(chǎn)品的推銷、新的精神產(chǎn)品的炒作(如炒明星、炒新潮、炒新作)，對(duì)傳媒業(yè)的精神產(chǎn)品的生產(chǎn)和消費(fèi)具有越來越大的影響。

　　4.傳媒業(yè)各種精神產(chǎn)品及其生產(chǎn)者在市場(chǎng)上競(jìng)爭(zhēng)激烈，并在競(jìng)爭(zhēng)中沉浮，競(jìng)爭(zhēng)的勝敗取決于占有市場(chǎng)的份額，因此市場(chǎng)價(jià)值(知名度、銷量、收視率、經(jīng)濟(jì)效益)取代精神價(jià)值成為主要的價(jià)值衡量尺度，精神產(chǎn)品的命運(yùn)由其市場(chǎng)價(jià)值來決定。

　　5.從微觀上看，傳媒業(yè)的精神生產(chǎn)日漸企業(yè)化，不再是個(gè)別精神生產(chǎn)者的個(gè)體勞作，也不再是單純直線從事精神創(chuàng)造的知識(shí)分子之間的合作，而成為一個(gè)由銷售牽頭的企業(yè)。

　　國(guó)際傳媒業(yè)精神生產(chǎn)商業(yè)化的后果，西方學(xué)術(shù)界有兩種截然不同的價(jià)值評(píng)價(jià)。一種強(qiáng)調(diào)傳媒業(yè)的商業(yè)化使精神生產(chǎn)獲得活力，日趨繁榮，并促成文化的普及，精神產(chǎn)品不再為少數(shù)貴族所擁有，從而大大有益于全社會(huì)的精神文化水平的提高，同時(shí)又使精神創(chuàng)造者擺脫意識(shí)形態(tài)的強(qiáng)制而獲得創(chuàng)造的自由，因而大大有益于精神文化的發(fā)展。另一種觀點(diǎn)則對(duì)傳媒業(yè)商業(yè)化的精神生產(chǎn)方式持嚴(yán)厲的批判態(tài)度，強(qiáng)調(diào)傳媒業(yè)商業(yè)化精神生產(chǎn)方式使精神生產(chǎn)者的人格發(fā)生扭曲，淪落為文化市儈，從而使人精神喪失，社會(huì)陷入極度的精神貧困和精神危機(jī)。

　　戰(zhàn)后傳媒業(yè)商業(yè)化的精神生產(chǎn)方式在西方國(guó)家的發(fā)展勢(shì)頭更烈，借助于強(qiáng)大的物質(zhì)力量和先進(jìn)的技術(shù)手段，對(duì)社會(huì)生活的影響日增，其弊端也愈加顯露，引起了不少有識(shí)之士的憂慮。如美國(guó)前國(guó)務(wù)卿布熱津斯基1992年在其新著《失去控制》中指出，以好萊塢影片和電視制作廠家為代表的商業(yè)化的大眾媒介，出于商業(yè)利益，迎合人的最低級(jí)本能，倡導(dǎo)頌揚(yáng)自我滿足、自我放縱和貪婪的價(jià)值觀念，不斷傳播“自我毀滅的社會(huì)倫理”，而市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)則使“劣幣驅(qū)逐良幣”的格雷欣法則在文化領(lǐng)域大施其威，其結(jié)果造成道德敗壞和文化墮落，使社會(huì)日益腐敗。羅馬俱樂部的研究報(bào)告《學(xué)止無境》則強(qiáng)調(diào)，發(fā)達(dá)國(guó)家以金錢為目的的媒介公司，利用其強(qiáng)大的物質(zhì)和技術(shù)力量向不發(fā)達(dá)國(guó)家傾銷商業(yè)電視的過時(shí)節(jié)目，提供像鎮(zhèn)靜劑一般的平庸的精神食糧，以扼殺不發(fā)達(dá)國(guó)家人民的創(chuàng)造精神，使之永遠(yuǎn)處于落后的地位。

　　在西方，一般傳媒機(jī)構(gòu)都有代表其自身價(jià)值的標(biāo)志性不動(dòng)產(chǎn)，如美國(guó)的哥倫比亞廣播大樓，英國(guó)的泰晤士報(bào)大樓，加拿大的多倫多電視臺(tái)，日本的報(bào)業(yè)大樓，等等。傳媒機(jī)構(gòu)的建筑作為一種不動(dòng)產(chǎn)是企業(yè)的象征和標(biāo)志，大多是具有先進(jìn)的通訊設(shè)施系統(tǒng)、安保系統(tǒng)和維修養(yǎng)護(hù)系統(tǒng)的現(xiàn)代智能化建筑。在西方傳媒企業(yè)內(nèi)部，將傳媒業(yè)務(wù)與大樓管理劃分為兩個(gè)截然不同的部門，其中負(fù)責(zé)物業(yè)管理的部門專門從事不動(dòng)產(chǎn)管理。這個(gè)部門利用傳媒業(yè)的優(yōu)勢(shì)，做足物業(yè)生意，為所在企業(yè)賺得豐厚利潤(rùn)。西方傳媒業(yè)企業(yè)一般把附屬名下的物業(yè)管理分成附屬公寓、購(gòu)物中心、辦公大樓這樣幾種類型來進(jìn)行運(yùn)作。

　　鑒于篇幅，這里著重介紹國(guó)際傳媒業(yè)辦公大樓的物業(yè)管理運(yùn)營(yíng)實(shí)務(wù)和不動(dòng)產(chǎn)保險(xiǎn)慣例。

二、國(guó)際傳媒業(yè)辦公大樓管理技巧
　　(一)傳媒業(yè)辦公大樓的特征

　　辦公大樓又稱寫字樓，原意是指用于辦公的建筑物，或者說是由辦公室組成的大樓。這里辦公大樓是指一種被用于出租辦公室的收益型房地產(chǎn)。作為收益型房地產(chǎn)辦公大樓，可能是所有者自己使用一部分，其余部分用于出租，也可能全部出租。傳媒企業(yè)為樹立企業(yè)形象建造大型辦公樓，往往自己只使用其中一部分，多余部分用于租賃經(jīng)營(yíng)。

　　辦公大樓最初是為了滿足社會(huì)各行業(yè)、各部門聯(lián)系便捷的需要而產(chǎn)生的，它是商品經(jīng)濟(jì)和社會(huì)專業(yè)化分工發(fā)展的產(chǎn)物。辦公大樓為社會(huì)各行業(yè)、各部門提供了集中辦公的場(chǎng)所，從而大大縮短了社會(huì)各方面人員的空間距離，采掘冶煉、加工、制造、銷售代理、廣告策劃、儲(chǔ)運(yùn)、保險(xiǎn)、法律顧問、會(huì)計(jì)咨詢、市場(chǎng)調(diào)研等等各類企業(yè)機(jī)構(gòu)在同一幢大樓內(nèi)辦公，它們之間的業(yè)務(wù)完全可以足不出樓，便接洽處理。

　　現(xiàn)代傳播媒介辦公大樓具有以下三個(gè)特征：

　　首先，傳播媒介辦公大樓大多位居經(jīng)濟(jì)信息中心城市。

　　經(jīng)濟(jì)中心是指金融中心、貿(mào)易中心、貨運(yùn)中心、信息中心。上述四種中心通常是互為補(bǔ)充和統(tǒng)一的。傳播媒介企業(yè)為貫徹利潤(rùn)原則，追求工業(yè)化的大規(guī)模、大批量和商業(yè)效應(yīng)，其名下之辦公大樓已不再僅僅因?yàn)槟苁股鐣?huì)各行業(yè)不出大樓便可見面接洽而得到社會(huì)肯定，還以其特有的象征意義和影響為任何一個(gè)企業(yè)和個(gè)人進(jìn)入激烈的商戰(zhàn)前沿陣地，提供必需的工作空間，進(jìn)入其辦公大樓便可以直接步入經(jīng)濟(jì)旋渦的中心。在那些位于經(jīng)濟(jì)中心城市的傳媒業(yè)辦公大樓里，商人們時(shí)刻把握整個(gè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的脈搏，隨時(shí)觀察著變化，一旦發(fā)現(xiàn)機(jī)會(huì)，立刻組織資金作出相應(yīng)反應(yīng)。

　　第二，傳媒業(yè)辦公大樓大多為高層建筑。

　　早期傳媒業(yè)辦公大樓大都不超過6層，因?yàn)楫?dāng)時(shí)磚石結(jié)構(gòu)墻體十分沉重，建筑樓層過高，地基無法承受。直至19世紀(jì)末，人們發(fā)明了建筑工程的鋼框架結(jié)構(gòu)技術(shù)，才為高層建筑奠定了基礎(chǔ)。1884年美國(guó)建成了第一幢高層辦公大樓——家庭保險(xiǎn)公司大樓。爾后，水泵和電梯技術(shù)的發(fā)展又推動(dòng)辦公大樓進(jìn)一步向高層發(fā)展。1886～1890年，美國(guó)芝加哥相繼出現(xiàn)了資本大廈、塔科碼大廈和共濟(jì)會(huì)中心，都在16～22層之間。1923年美國(guó)修改后的區(qū)劃法規(guī)允許建筑進(jìn)一步向高空發(fā)展，一幢幢摩天大樓相繼出現(xiàn)，如黃金大廈73層，帝國(guó)大廈102層，世界貿(mào)易中心也超過了100層。

　　辦公大樓向高層發(fā)展是一種普遍現(xiàn)象。在倫敦、東京、香港等所有世界級(jí)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中心，人們都可以看到卓然獨(dú)立于林立的高層大樓中傳媒機(jī)構(gòu)標(biāo)志性高層建筑的身影。

　　傳媒業(yè)辦公大樓高層化這一特點(diǎn)，決定了它本身的選址十分重要。它不僅要求有區(qū)域優(yōu)勢(shì)，位于城市中心或黃金地段，而且要求所在位置必須交通十分便捷，必須配有相當(dāng)面積的停車場(chǎng)，需要寬闊的馬路相配合；幾十層的辦公大樓里面，人員成千上萬，沒有相應(yīng)的交通條件來便利上下班、外出聯(lián)系業(yè)務(wù)，那是不可想象的。

　　第三，傳媒業(yè)辦公大樓大多為高檔次、智能化、現(xiàn)代化建筑。

　　精神產(chǎn)品的流通和消費(fèi)都有賴于物質(zhì)的條件。精神產(chǎn)品的傳播在當(dāng)代已經(jīng)具有極其龐大的規(guī)模，延伸到廣闊的空間，并且借助于高新技術(shù)手段。尤其值得注意的是，微電子與信息產(chǎn)業(yè)所開發(fā)的最新技術(shù)往往迅速運(yùn)用和裝備于傳媒業(yè)，因而傳媒業(yè)的辦公大樓技術(shù)先進(jìn)、設(shè)施精良、造型獨(dú)特、管理規(guī)范。

　　現(xiàn)代傳媒業(yè)辦公大樓概念設(shè)計(jì)大多出于著名建筑師之手或?yàn)橹O(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)之杰作。其建筑外形線條簡(jiǎn)潔流暢，風(fēng)格各異，給人以強(qiáng)烈的時(shí)代感。大樓的外部，大塊的幕墻玻璃鑲嵌在鋁合金窗框內(nèi)，不僅最大限度地增大了辦公大樓的采光面積，而且整個(gè)辦公大樓猶如一個(gè)透明體，入夜時(shí)燈光通明，就像是輝煌的宮殿。

　　傳媒業(yè)辦公大樓建筑的上述特征主要是由以下三個(gè)原因形成的：

　　(1)承租客戶需求層次高。傳媒業(yè)辦公大樓的承租戶主要是一些技術(shù)密集、高度專業(yè)化、資金效率較高的企業(yè)，一些企業(yè)的海外派駐機(jī)構(gòu)或企業(yè)的首腦部門。這些企業(yè)和部門的層次比較高，雇員大多為中高級(jí)白領(lǐng)職員，因而通常愿意花較多的租金，進(jìn)入傳媒業(yè)這樣一類高層次的辦公大樓。

　　(2)租賃雙方都希望借此樹立良好形象。外型雄偉、裝飾考究的業(yè)高層建筑往往是業(yè)主信譽(yù)、擁有者富有和事業(yè)上成功的象征。傳媒業(yè)辦公大樓所有者或經(jīng)營(yíng)人希望通過高大美觀的建筑，告訴外界公眾自己十分富有且信譽(yù)卓著，客戶盡可前來承租。承租者同樣希望借助傳媒業(yè)高檔化的辦公大樓為自己樹立良好的形象，而視之為樹立企業(yè)良好形象的有效途徑。一些中小企業(yè)在辦公大樓內(nèi)租上一間辦公室，精心裝修一番，為自己創(chuàng)造一個(gè)高層次的門面。在這種辦公室里進(jìn)行對(duì)外接洽活動(dòng)，無疑會(huì)給客戶留下一個(gè)良好的形象。

　　(3)傳媒業(yè)辦公大樓的所有者或經(jīng)營(yíng)人希望獲得較高的投資報(bào)酬。在承租者愿意并能夠承受的范圍內(nèi)，通過提高大樓的檔次以提高租金水平，是提高傳媒業(yè)辦公大樓投資效益的重要途徑。傳媒業(yè)大樓大多位于黃金地段交通要道。這為大樓的現(xiàn)代化、智能化發(fā)展提供了條件。

　　(二)傳媒業(yè)辦公大樓的日常管理

　　傳媒業(yè)辦公大樓的日常管理與一般辦公大樓(寫字樓)管理類似，又有一些特殊要求，其管理內(nèi)容基本上由以下4個(gè)部分組成。

　　1.營(yíng)銷與前臺(tái)服務(wù)

　　(1)營(yíng)銷

　　營(yíng)銷的任務(wù)是經(jīng)營(yíng)租賃。營(yíng)銷人員可在辦公大樓前臺(tái)工作，也可有單獨(dú)的辦公室。營(yíng)銷人員實(shí)際上是辦公大樓的銷售代表，他們的責(zé)任是：

　　①接待來訪的潛在承租客商，陪同客人參觀辦公室，解答問題，介紹辦公大樓情況，搞一些促銷宣傳，并做好與客人的聯(lián)系工作；

　　②處理辦公大樓的具體租賃工作，包括與承租戶聯(lián)絡(luò)、洽談、簽約；

　?、劢邮蘸蛯徖沓凶饪蜕痰耐对V和要求，及時(shí)通知有關(guān)部門，并做好協(xié)調(diào)工作；

　　④營(yíng)銷負(fù)責(zé)人還需負(fù)責(zé)定期對(duì)長(zhǎng)住客戶訪問，組織客戶參加目的在于聯(lián)絡(luò)感情的各種聯(lián)誼活動(dòng)。

　　(2)前臺(tái)服務(wù)

　　辦公大樓的前臺(tái)服務(wù)與賓館功能相似，主要是為承租客戶提供一些日常服務(wù)。辦公大樓前臺(tái)服務(wù)人員的工作主要有以下三項(xiàng)：

　?、俳哟k公大樓的內(nèi)外客人，幫助他們解決有關(guān)問題，如告訴來訪者如何找到他欲訪問的客人。

　?、诮邮胀鈦黼娫挘⒛托牡鼗卮饐栐?。

　?、蹫槌凶饪腿颂峁┐蜃謧髡嬉约坝?船車、飛機(jī))票服務(wù)。

　　2.安全保衛(wèi)

　　安全保衛(wèi)是傳媒業(yè)辦公大樓日常管理的一項(xiàng)十分重要的工作。它的任務(wù)是采取各種安全防護(hù)措施，維護(hù)大樓治安秩序(包括防盜、防火、消毒等)，保證承租客商人身財(cái)產(chǎn)安全和工作順利進(jìn)行。

　　辦公大樓保安工作的基本范圍有以下5個(gè)方面：

　　(1)中心監(jiān)控

　　現(xiàn)代傳媒業(yè)辦公大樓一般都裝有中央監(jiān)視系統(tǒng)，可通過電視畫面隨時(shí)了解大樓各層面、各部位的情況。中心監(jiān)控室是辦公大樓保安工作的心臟，如發(fā)現(xiàn)異常情況，應(yīng)立刻指示有關(guān)人員采取相應(yīng)措施。

　　(2)前大門警衛(wèi)

　　前大門警衛(wèi)既是保安工作的一個(gè)方面，同時(shí)又是大樓前臺(tái)服務(wù)工作的一部分，因而兼有安全保衛(wèi)和大樓服務(wù)雙重任務(wù)。

　　辦公大樓前大門警衛(wèi)工作主要有以下5項(xiàng)：

　　①按時(shí)開啟、關(guān)閉大門；

　?、谠谝?guī)定的區(qū)域(或位置)站立，保持正確姿勢(shì)，精神飽滿，面帶微笑地迎送客人，主動(dòng)、熱情、禮貌地回答客人的問訊；

　?、圩柚篃o關(guān)人員(包括自行要求參觀者)和衣冠不整者進(jìn)入大樓，以保證大樓秩序井然；

　?、鼙P問形跡可疑人員，并立即向上級(jí)報(bào)告，同時(shí)與中心監(jiān)控室和巡邏人員取得聯(lián)系，以便配合行動(dòng)；

　　⑤上下班高峰時(shí)間，維持大廳電梯口秩序，提醒客戶保管好隨身攜帶的物品。

　　前大門警衛(wèi)是辦公大樓的服務(wù)管理形象的直接體現(xiàn)，因此，執(zhí)勤人員的儀表要求比較嚴(yán)格，一般要求按季統(tǒng)一換裝上崗，穿黑皮鞋，戴帽子，系領(lǐng)帶，不準(zhǔn)穿高領(lǐng)毛衣和留長(zhǎng)發(fā)。

　　(3)后大門警衛(wèi)

　　如前所述，傳媒業(yè)辦公大樓內(nèi)的辦公人員大多為中高級(jí)職員，自備汽車較多，辦公大樓又大多為高層建筑，因而汽車出入十分繁忙，辦公大樓的后門就是專供汽車進(jìn)出的。

　　辦公大樓后大門警衛(wèi)的任務(wù)是保持通道口暢通，為車輛進(jìn)出提供方便，并做好安全保衛(wèi)工作。

　　后大門警衛(wèi)工作主要有以下4項(xiàng)：

　?、僭缤砩舷掳喔叻鍟r(shí)間，執(zhí)勤人員必須在指定位置指揮車輛有秩序地進(jìn)出、停放，指揮時(shí)立姿要端正，手勢(shì)要清楚。

　?、诙〞r(shí)巡視停車場(chǎng)的各個(gè)部位，檢查車輛停放情況和有否外人進(jìn)入，確保車輛出入方便和場(chǎng)內(nèi)安全。

　?、蹏?yán)格檢查運(yùn)出貨物的出門證。

　?、茏柚篃o關(guān)人員從后門進(jìn)入大樓，發(fā)現(xiàn)形跡可疑人員立即向控制中心報(bào)告。

　　由于后大門車輛進(jìn)出頻繁，因而執(zhí)勤人員通常執(zhí)行白天12小時(shí)站立服務(wù)制度。

　　(4)大樓巡邏

　　傳媒業(yè)辦公大樓巡邏隊(duì)的日常工作就是進(jìn)行例行巡邏。大樓巡邏有規(guī)定的路線和程序，如巡邏隊(duì)員集中后坐電梯到大樓最高層，先在樓頂平臺(tái)巡視一周，再通過大樓消防通道逐層向下巡邏。每層樓面也有事先規(guī)定的巡邏線路，不能有死角。大樓巡邏有規(guī)定的次數(shù)與時(shí)間。

　　大樓巡邏的任務(wù)主要有以下兩項(xiàng)：

　　一是檢查各樓面消防樓梯內(nèi)是否有閑雜人員和違反治安的人與事。如遇前者，先將其工作單位和姓名記下，然后送出大樓，如遇后者，立即與控制中心聯(lián)系，并采取相應(yīng)措施。尤其是晚上去樓面時(shí)，需要及時(shí)發(fā)現(xiàn)和制止撬竊行為。

　　二是留意各樓面消防器材和設(shè)施是否完好到位，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)報(bào)告，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和消除火災(zāi)隱患。

　　除了日常的例行巡邏外，巡邏隊(duì)還作為一支機(jī)動(dòng)隊(duì)伍直接由監(jiān)控中心指揮，一旦接到調(diào)度命令，立刻趕赴指定地點(diǎn)，應(yīng)付緊急情況。

　　(5)消防

　　消防也是辦公大樓安全保衛(wèi)工作的重要內(nèi)容之一。除了前面講到的巡邏隊(duì)?wèi)?yīng)留意消防器材和及時(shí)消除火災(zāi)隱患外，辦公大樓都配備專職和兼職消防人員。

　　傳媒業(yè)辦公大樓專職消防人員的工作主要有以下4項(xiàng)：

　　①經(jīng)常檢查消防器材設(shè)備是否完好，是否放置在指定位置，消防樓梯是否暢通。

　?、诮?jīng)常向承租客商宣傳消防知識(shí)，及時(shí)提出意見和建議，消除火災(zāi)隱患。

　?、郯l(fā)生火災(zāi)或火警苗子時(shí)，趕赴現(xiàn)場(chǎng)幫助指揮，疏散客商，組織滅救。

　?、芏ㄆ诮M織大樓消防演練。

　　3.設(shè)備管理

　　傳媒業(yè)辦公大樓的管理是指大樓設(shè)備的操作、安裝、維修與保養(yǎng)。設(shè)備管理的任務(wù)是保證辦公大樓通訊網(wǎng)絡(luò)、供水、供電、供氣、通風(fēng)、冷暖空調(diào)及排污等設(shè)施系統(tǒng)的正常運(yùn)行。隨著傳媒業(yè)辦公大樓現(xiàn)代化、智能化，所裝備的設(shè)備越來越多、越來越先進(jìn)，辦公大樓的設(shè)備管理工作就越來越復(fù)雜，要求也越來越高。

　　辦公大樓的設(shè)備管理工作基本上設(shè)置以下幾個(gè)崗位：

　　(1)通訊、電氣設(shè)備安裝維修。辦公大樓需要配置專門的通訊設(shè)備維修管理人員和電工，他們的任務(wù)是及時(shí)安裝和維修通訊設(shè)備、照明等電氣設(shè)備，按時(shí)保養(yǎng)、檢修配用發(fā)射系統(tǒng)、發(fā)電機(jī)等動(dòng)力電氣設(shè)備，以保證大樓的整個(gè)通訊發(fā)射系統(tǒng)、電氣系統(tǒng)處于完好的工作狀態(tài)。

　　(2)中央空調(diào)設(shè)備管理。前面講過傳媒業(yè)辦公大樓一般都裝有中央空調(diào)設(shè)備，空調(diào)設(shè)備管理需要專門的技術(shù)，所以大樓管理機(jī)構(gòu)必須配備專職空調(diào)管理人員?？照{(diào)管理人員的工作職責(zé)，是對(duì)制冷機(jī)器和制冷系統(tǒng)進(jìn)行操作和檢修，及時(shí)排除隱患，確?？照{(diào)正常工作，為大樓傳送冷(暖)風(fēng)。季節(jié)變換時(shí)，空調(diào)工需做好空調(diào)機(jī)機(jī)能變換調(diào)試和保養(yǎng)工作。

　　(3)鍋爐與水處理操作管理。傳媒業(yè)辦公大樓要向承租客商供應(yīng)飲用熟水，因而必須裝備鍋爐和安排鍋爐工。辦公大樓飲水要求高，因而管理機(jī)構(gòu)一般都設(shè)有專門的水質(zhì)化驗(yàn)室，定時(shí)檢查水質(zhì)，如投放藥劑，非化驗(yàn)人員未經(jīng)許可不得進(jìn)入化驗(yàn)室。

　　(4)管道系統(tǒng)管理。管道管理的任務(wù)是保證傳媒業(yè)辦公大樓用水的正常供應(yīng)。由于大樓人多，各方面耗水量很大，因而管道管理的工作比較繁重，大樓的生活用水水箱需要定期(一般為一年一次)清洗，以保證大樓飲水水質(zhì)清潔。大樓內(nèi)熱水器中的凈水過濾器每年要調(diào)換，熱水箱同時(shí)要清洗，以保證大樓飲水達(dá)到衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。大樓各層面盥洗室內(nèi)水盆、水籠頭要不定期檢修，馬桶、便斗設(shè)備要保證完好，水流暢通，便于日常使用。大樓中消防系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、生活用水系統(tǒng)的管道、開關(guān)閥門需定期保養(yǎng)和維修，以保證其始終處于正常狀態(tài)。為了防汛、防臺(tái)，還需保證落水管道暢通、排水系統(tǒng)完好。

　　(5)污水處理。傳媒業(yè)辦公大樓每天要排放大量的污水(包括糞便)，因而都配備污水處理設(shè)施和管理人員。污水處理人員的任務(wù)，就是用專門設(shè)備對(duì)大樓的污水進(jìn)行處理，使之達(dá)到國(guó)家污水排放標(biāo)準(zhǔn)，并定時(shí)配合環(huán)衛(wèi)單位運(yùn)走糞便和泥漿。

　　4.清潔衛(wèi)生

　　傳媒業(yè)辦公大樓的清潔衛(wèi)生工作也是十分重要的。搞好清潔衛(wèi)生，旨在為客商提供良好的工作環(huán)境，樹立辦公大樓的良好形象，從而達(dá)到提高辦公大樓聲譽(yù)和經(jīng)濟(jì)效益的目的。

　　辦公大樓清潔人員工作安排一般實(shí)行“四定”制度，即定人、定點(diǎn)、定時(shí)、定責(zé)。清潔人員要定時(shí)打掃指定的區(qū)域，并保證該區(qū)域達(dá)到衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。

　　辦公大樓清潔衛(wèi)生工作，應(yīng)按照大樓各個(gè)部位的具體情況提出要求。

　　(1)大廳。它是辦公大樓的門面，清潔衛(wèi)生工作要求較高。大理石地面要不間斷地保養(yǎng)，以保持光亮。四周大理石壁面和玻璃墻門需每日清洗，保持凈亮。前后廳、石梯要經(jīng)常打掃，定時(shí)清洗，保持干凈。綠化植物需經(jīng)常清掃。保護(hù)葉上無浮灰，盆內(nèi)無垃圾。

　　(2)電梯口。它是辦公大樓人員走動(dòng)最集中的地方。大理石地面、大理石壁面需保持干凈、明亮，電梯口的滅火機(jī)、煙缸需經(jīng)常清掃，一般煙缸內(nèi)煙蒂不能超過4只。

　　(3)盥洗室。它是辦公大樓清潔衛(wèi)生工作的一個(gè)重點(diǎn)。盥洗室內(nèi)的鏡子要保持明亮，面盆、水斗要保持干凈，馬桶內(nèi)外不能有水漬、污垢，便斗要經(jīng)常沖洗，并放入樟腦丸，保證盥洗室內(nèi)無異味。

　　(4)飲用水室。飲用水室的水斗、熟水器要經(jīng)常擦洗，保持凈亮，茶葉等雜物要及時(shí)清除，地面要保持干燥無積水。

　　(5)走廊地毯要定時(shí)吸塵，壁面墻紙需清洗清潔無指印。

　　(6)消防樓梯。辦公大樓與賓館一樣，客商都借助于電梯上下，樓梯主要用于消防人口疏散，因而消防樓梯往往成為被遺忘的“角落”。大樓的消防樓梯同樣應(yīng)定人負(fù)責(zé)打掃，不但要保持消防通道暢通，而且還要經(jīng)常對(duì)臺(tái)階、扶手、壁面等打掃擦洗，以保持清潔。

　　(7)停車場(chǎng)。停車場(chǎng)的地面需每天清掃，不能有紙屑、煙蒂，車庫(kù)內(nèi)陰溝要保持暢通。

　　由于清潔衛(wèi)生工作的地點(diǎn)分散，清潔衛(wèi)生工作的領(lǐng)班(或管理人員)需每日多次(如4～5次)巡視大樓各部位，如走廊、盥洗室、大廳等，檢查清潔衛(wèi)生工作是否達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)，有什么地方需改進(jìn)。

　　三、國(guó)際傳媒業(yè)不動(dòng)產(chǎn)保險(xiǎn)慣例參照
　　(一)產(chǎn)權(quán)的標(biāo)準(zhǔn)保險(xiǎn)CＬＴＡ

　　ＣＬＴＡ的范圍通常是保護(hù)一般房屋產(chǎn)權(quán)的登記，檢查物業(yè)產(chǎn)權(quán)，防止任何法律文件偽造及缺失；提供有關(guān)產(chǎn)權(quán)的報(bào)告，其內(nèi)容包括產(chǎn)權(quán)的范圍、所有權(quán)人，當(dāng)?shù)刎?cái)產(chǎn)登記局文件上所標(biāo)明的各項(xiàng)權(quán)責(zé)、變遷及有關(guān)事項(xiàng)。對(duì)任何未發(fā)現(xiàn)而應(yīng)該分清的責(zé)權(quán)有任何訴訟糾紛或損害時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)保險(xiǎn)公司承擔(dān)一切風(fēng)險(xiǎn)。產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)的投保人必須向保險(xiǎn)公司保證其所購(gòu)置的物業(yè)是完全合法的，并無其他債務(wù)財(cái)物的牽連，即沒有他人再擁有此物業(yè)的任何部分。

　　(二)住戶保險(xiǎn)

　　包括基本的住戶保險(xiǎn)(ＨＯ-1)、全面住戶保險(xiǎn)(ＨO-2)、特別保險(xiǎn)(ＨO-3)、租戶保險(xiǎn)(ＨO-4)、綜合保險(xiǎn)(ＨO-5)、公有公寓住戶保險(xiǎn)(ＨO-6)、老舊房屋保險(xiǎn)(ＨＯ-7)等，種類繁多。住戶保險(xiǎn)的范圍包括除水災(zāi)、地震、戰(zhàn)爭(zhēng)、核能意外等災(zāi)害之外的各種災(zāi)害和意外損失，各種保險(xiǎn)的具體規(guī)定需要向保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)人及保險(xiǎn)公司了解。

　　(三)地震險(xiǎn)

　　地震、核戰(zhàn)爭(zhēng)、核能意外、戰(zhàn)爭(zhēng)、洪水災(zāi)害(不是水患)等，通常排除在大多數(shù)的保險(xiǎn)條款之外。投保地震險(xiǎn)，可在一般保險(xiǎn)條款下列出包括地震險(xiǎn)，或?qū)ｉT設(shè)立投保地震險(xiǎn)一項(xiàng)。美國(guó)房地產(chǎn)有70％的地震險(xiǎn)是在西岸的加州售出的(加州法律規(guī)定保險(xiǎn)業(yè)者必須提供地震保險(xiǎn))。一棟價(jià)值20萬美元的房屋，每年的地震保險(xiǎn)費(fèi)約需400～600美元，幾乎相當(dāng)于屋主正常的普通房屋保險(xiǎn)費(fèi)。在地震極少發(fā)生的地區(qū)，地震險(xiǎn)的保險(xiǎn)費(fèi)則相對(duì)便宜。

　　房屋保險(xiǎn)的索賠程序如下：

　　(1)屋主在房屋損失發(fā)生之后的60天內(nèi)一定要申報(bào)，并填寫“損失證明”交保險(xiǎn)公司。在該表格中，應(yīng)該詳列各種損失項(xiàng)目(物品)，并注明其價(jià)值。表格中每一種物品各列為一項(xiàng)，但各種物件要分開。最好能按房間分別申報(bào)損失，以便保險(xiǎn)公司審核。

　　(2)所有財(cái)產(chǎn)損失都要折舊(購(gòu)買重置成本保險(xiǎn)的除外)。各物品的折舊率不同，如電器的折舊率每年10％，硬式家具每年折舊5％，軟式家具每年折舊10％，工具每年折舊5％，衣服每年折舊20％，窗簾一年折舊20％，照相機(jī)每年折舊5％，古董、銀器、珠寶則不折舊。投保人應(yīng)提供原收據(jù)或復(fù)印的收據(jù)，作為核定損失的依據(jù)(很多美國(guó)人平時(shí)就將房屋內(nèi)所有物品列出一份清單，并和購(gòu)買時(shí)的收據(jù)一起收放在防火保險(xiǎn)柜中或寄存在銀行的保險(xiǎn)箱中，萬一有事故發(fā)生，在向保險(xiǎn)公司申請(qǐng)理賠時(shí)，可節(jié)省很多時(shí)間和金錢)。如缺少損失物品的原收據(jù)，則手續(xù)相對(duì)復(fù)雜，有的需采用宣誓具結(jié)書等方法。

　　(3)如保險(xiǎn)公司經(jīng)營(yíng)作風(fēng)惡劣，不按法規(guī)及合約規(guī)定理賠，投保人應(yīng)將整個(gè)事件的緣由記下來，保存好與保險(xiǎn)公司溝通的信件副本，以便找律師控告保險(xiǎn)公司。

　　房屋保險(xiǎn)索賠的時(shí)限如下：

　　ａ.在事件發(fā)生60天之內(nèi)，向保險(xiǎn)公司送交“損失證明表”；

　?。?在保險(xiǎn)公司發(fā)出估價(jià)通知之后20天之內(nèi)應(yīng)選好估價(jià)者(美國(guó)各地都有具有半官方身份的公眾估價(jià)員，他們是經(jīng)過考試獲得營(yíng)業(yè)執(zhí)照的專業(yè)估價(jià)員)；

　　c.對(duì)保險(xiǎn)公司的理賠有異議，必須在損失發(fā)生之后的12個(gè)月內(nèi)提出訴訟；

　　d.空置的建筑物在損失發(fā)生時(shí)投保時(shí)間未滿60天的，保險(xiǎn)公司將不予理賠。