物業(yè)管理文化資源的經(jīng)營—沈陽物業(yè)公司
物業(yè)管理中蘊(yùn)含著大量與文化有關(guān)的資源，對(duì)其開發(fā)經(jīng)營將是物業(yè)管理財(cái)富經(jīng)營的亮點(diǎn)所在。文化產(chǎn)業(yè)的基本內(nèi)容包括：教育業(yè)、文化娛樂業(yè)、體育業(yè)、出版業(yè)、傳媒業(yè)、旅游業(yè)、音像制品業(yè)、實(shí)用美術(shù)業(yè)、文化中介業(yè)、會(huì)展業(yè)、信息服務(wù)業(yè)、藝術(shù)品業(yè)、藝術(shù)教育業(yè)、電影電視業(yè)、電子出版業(yè)，等等。以物業(yè)管理為內(nèi)容，或以物業(yè)管理為載體，或以物業(yè)管理為途徑，以達(dá)到文化產(chǎn)業(yè)的部分目的，實(shí)現(xiàn)文化產(chǎn)業(yè)的部分功能，都可以列入物業(yè)管理文化資源經(jīng)營的范圍。

物業(yè)管理文化的存在 

在國內(nèi)的實(shí)踐中，物業(yè)管理是提供物質(zhì)消費(fèi)和精神消費(fèi)兩重內(nèi)容兼而有之的一個(gè)行業(yè)。物業(yè)管理為業(yè)主營造一個(gè)安全、優(yōu)美、清潔、舒適、方便的生活工作環(huán)境，從而給予業(yè)主以精神體驗(yàn)。物業(yè)管理注重與業(yè)主之間的交流，打造和諧的鄰里關(guān)系等，以此營造一個(gè)良好的氛圍。物業(yè)管理所面對(duì)的“物業(yè)”是死的，無生命的，但從事物業(yè)管理的人是有思想的；物業(yè)管理所服務(wù)的成千上萬的業(yè)主，他們也有著極大的精神需求。這就是物業(yè)管理文化的基礎(chǔ)和土壤。

物業(yè)管理的矛盾日益突出，反映了社會(huì)的進(jìn)步：業(yè)主的權(quán)益意識(shí)和自我保護(hù)意識(shí)增強(qiáng)了；但也說明在物業(yè)管理和業(yè)主之間缺少一條溝通的橋梁。這就是物業(yè)管理文化產(chǎn)業(yè)所要努力的方向。

現(xiàn)實(shí)中沒有面向業(yè)主的物業(yè)管理文化產(chǎn)品，只有通過合同“硬性攤派”的管理與服務(wù)，業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的理解僅限于小區(qū)以及與之打交道的物業(yè)管理公司。也很少有面向物業(yè)管理從業(yè)人員的文化產(chǎn)品，只有冷冰冰的教材和種類繁多的重復(fù)性的學(xué)習(xí)和考試。如何弘揚(yáng)物業(yè)管理的誠信？如何普及物業(yè)管理的基本常識(shí)？如何讓物業(yè)管理各個(gè)主體和諧共處共同發(fā)展？這些都有賴于物業(yè)管理文化產(chǎn)品的傳播。

物業(yè)管理文化的表征

1.　公益性。人們對(duì)物業(yè)管理文化的理解更偏重于公益方面。

（1）政府行為。各級(jí)政府利用物業(yè)管理文化的傳播，在社會(huì)上形成有利于行業(yè)發(fā)展的環(huán)境。這個(gè)層次的物業(yè)管理公益文化具有最廣泛和深入的影響力，也是政府所應(yīng)承擔(dān)的職責(zé)。如深圳于2004年9月舉辦的“物業(yè)管理周”活動(dòng)等。

（2）企業(yè)行為。企業(yè)的文化工作更多地圍繞提升服務(wù)水平，以塑造品牌為目的。企業(yè)的文化行為有些是合同約定的內(nèi)容，有些則是企業(yè)的自覺自愿；它面對(duì)的群體只限于所服務(wù)的業(yè)主。

（3）社會(huì)行為。一些社會(huì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行免費(fèi)的“公益性”的社區(qū)文化活動(dòng)，但在部分活動(dòng)的背后可能潛藏著其他的商業(yè)目的。

（4）業(yè)主行為　當(dāng)外界的文化活動(dòng)不能滿足需要時(shí)，業(yè)主則自己組織活動(dòng)。如大秧歌、交誼舞等都是業(yè)主自發(fā)的社區(qū)文化行為。

2.　商業(yè)性。在剔除了上述公益性特征之外，物業(yè)管理文化的其他表現(xiàn)背后都有利益驅(qū)動(dòng)。通過對(duì)物業(yè)管理文化的經(jīng)營以產(chǎn)生價(jià)值，從而體現(xiàn)其商業(yè)屬性。本文所講的物業(yè)管理文化資源經(jīng)營即主要指其商業(yè)屬性方面。

經(jīng)營的關(guān)鍵因素

1.　產(chǎn)品生產(chǎn)。為生產(chǎn)出適銷對(duì)路的業(yè)主居家可以消費(fèi)的物業(yè)管理文化產(chǎn)品，須對(duì)文化資源、文化產(chǎn)品的消費(fèi)對(duì)象、經(jīng)營環(huán)境進(jìn)行調(diào)查。國家可以建設(shè)行業(yè)文化基地，集研究、出版、發(fā)行、演出等一體，該基地也可由企業(yè)建設(shè)或企業(yè)聯(lián)合建設(shè)，也可由社會(huì)投資組建。從微觀經(jīng)營的角度出發(fā)，企業(yè)可以組建一個(gè)文化機(jī)構(gòu)，專門開發(fā)本企業(yè)所屬的物業(yè)管理文化資源。物業(yè)管理公司因?yàn)椴徽紦?jù)生產(chǎn)與發(fā)行等方面的優(yōu)勢(shì)，需要與有關(guān)機(jī)構(gòu)合作以彌補(bǔ)缺陷，從而使產(chǎn)品擁有較大的市場(chǎng)。

物業(yè)管理公司之間聯(lián)合，就占有了大量的業(yè)主資源，也就有了可資開發(fā)的文化產(chǎn)品需求資源。企業(yè)間的聯(lián)合還有了資金、人才、物力等多方面的優(yōu)勢(shì)。

2.　產(chǎn)品營銷。將文化產(chǎn)品直接向業(yè)主推銷，例如，文化產(chǎn)品的社區(qū)銷售，擺臺(tái)賣書，背景音樂，社區(qū)歌舞戲劇、進(jìn)行書畫展銷等。還可利用社區(qū)網(wǎng)絡(luò)直銷。

3.　文化品牌。文化資源經(jīng)營可產(chǎn)生無形資產(chǎn)和有形價(jià)值，如何認(rèn)識(shí)和對(duì)待兩者的關(guān)系，對(duì)經(jīng)營方向和具體操作影響很大。物業(yè)管理文化品牌可成為獨(dú)立的存在，它與企業(yè)品牌互為倚重，共同構(gòu)成企業(yè)的無形資產(chǎn)。受文化的內(nèi)在元素影響，不可抱著“暴富”心態(tài)從事物業(yè)管理文化資源的工作。

　　4.　人才因素。一是儲(chǔ)備文化開發(fā)人才，其主要任務(wù)是生產(chǎn)物業(yè)管理的文化產(chǎn)品；二是招攬文化經(jīng)營人才，其職責(zé)是將開發(fā)出的文化產(chǎn)品有效地推向市場(chǎng)。

5.　資源分類。文化的概念十分宏大，物業(yè)管理文化產(chǎn)業(yè)的內(nèi)容包羅萬象。例如，網(wǎng)絡(luò)、出版、影視、傳媒、展覽、廣告、咨詢、旅游、培訓(xùn)，等等。

6類物業(yè)管理文化資源的經(jīng)營

1.　書籍。書籍常見的形式有傳統(tǒng)紙介質(zhì)圖書和現(xiàn)代電子圖書。物業(yè)管理書籍可分為內(nèi)部需求類和外部需求類。

內(nèi)部需求類是指物業(yè)管理行業(yè)各階層人士所需要的書籍，從內(nèi)容上可細(xì)分為理論類、工具書類、實(shí)際操作類等。外部需求類是指物業(yè)管理行業(yè)之外的各階層所需要的物業(yè)管理方面的書籍，目前該類圖書中，以物業(yè)管理的角度面向房地產(chǎn)行業(yè)各個(gè)環(huán)節(jié)的書籍十分缺乏，基于物業(yè)管理應(yīng)用且面向設(shè)備制造和維修業(yè)的服務(wù)類書籍也很蒼白，以清潔綠化、人才中介、社區(qū)商業(yè)、家政服務(wù)、中介代理等行業(yè)為對(duì)象的物業(yè)管理書籍也幾乎空白。

物業(yè)管理圖書編撰人員，一要有相當(dāng)不錯(cuò)的文字寫作能力，二要有豐富的物業(yè)管理實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，三要有一定的理論水準(zhǔn)。寫作中要經(jīng)常聽取物業(yè)管理從業(yè)人員的意見。

在圖書營銷方面，物業(yè)管理具有發(fā)行的良好基礎(chǔ)。如果圖書業(yè)發(fā)展直銷渠道，物業(yè)管理將是十分合適的合作伙伴。

2.　教育培訓(xùn)。圍繞物業(yè)管理行業(yè)以及由物業(yè)管理而輻射的范圍所進(jìn)行的教育培訓(xùn)工作，前景無限廣闊。

（1）面向物業(yè)管理內(nèi)部需要的教育培訓(xùn)：一是針對(duì)單一企業(yè)的物業(yè)管理顧問服務(wù)（地區(qū)式培訓(xùn)之一），從理念、模式、隊(duì)伍建設(shè)、文化培養(yǎng)等全方位著手，在最短的時(shí)間內(nèi)，使被培訓(xùn)企業(yè)的管理與服務(wù)水平接近或達(dá)到先進(jìn)企業(yè)的高度。二是針對(duì)城市、區(qū)域的群體性推廣活動(dòng)（地區(qū)式培訓(xùn)之二）。三是從業(yè)人員上崗培訓(xùn)。四是企業(yè)內(nèi)部培訓(xùn)，并為合作方服務(wù)。五是企業(yè)實(shí)際需要而現(xiàn)有培訓(xùn)機(jī)構(gòu)無法滿足，如物業(yè)管理高級(jí)經(jīng)營人才的培訓(xùn)等。

（2）面向與物業(yè)管理有關(guān)聯(lián)的外部消費(fèi)群體的培訓(xùn)：一是面向業(yè)主和廣大民眾的物業(yè)管理知識(shí)培訓(xùn)，如業(yè)主如何維護(hù)自己的合法權(quán)益，如何使物業(yè)保值增值等。二是社會(huì)內(nèi)容培訓(xùn)，如中小學(xué)生特長(zhǎng)教育、成年業(yè)主健身與養(yǎng)生教育等。

（3）綜合性教育。以物業(yè)管理為主要授課內(nèi)容的專業(yè)院校教育。

3.　媒體。物業(yè)管理媒體的內(nèi)涵包括兩個(gè)方面：一是內(nèi)容上以物業(yè)管理知識(shí)為主；二是內(nèi)容上雖不以物業(yè)管理為主，但卻由物業(yè)管理關(guān)聯(lián)機(jī)構(gòu)所創(chuàng)辦，且以物業(yè)管理服務(wù)對(duì)象為目標(biāo)消費(fèi)群體。

物業(yè)管理企業(yè)主辦的內(nèi)部媒體類，形式一般有報(bào)紙、期刊、公司網(wǎng)絡(luò)、簡(jiǎn)報(bào)、書籍、宣傳碟片、宣傳單、社區(qū)宣傳欄、社區(qū)廣播系統(tǒng)等。內(nèi)部媒體不能進(jìn)行社會(huì)性的贏利，但經(jīng)營得法可以塑造企業(yè)品牌，帶來良好的無形資產(chǎn)。在社會(huì)媒體方面，因電視、廣播屬壟斷資源，且需要巨額投資和十分專業(yè)的經(jīng)營，故可暫時(shí)不論；物業(yè)管理報(bào)紙類媒體尚未出現(xiàn)，因此是一個(gè)商機(jī)；物業(yè)管理專業(yè)期刊數(shù)量廖廖，且目標(biāo)消費(fèi)群體尚有很多缺項(xiàng)，如業(yè)主群體、發(fā)展商群體、面向社區(qū)銷售的商業(yè)群體等等，這均是等待進(jìn)入的領(lǐng)域。

物業(yè)管理可重點(diǎn)介入報(bào)、刊的營銷。報(bào)刊的常見發(fā)行渠道有：郵局、超市、地鐵、機(jī)場(chǎng)、酒店、報(bào)刊亭、書店、銀行、寫字樓、醫(yī)院、學(xué)校、商場(chǎng)等。和上述發(fā)行渠道相比，社區(qū)擁有渠道順暢、終端封閉、品牌專一等優(yōu)勢(shì)。物業(yè)管理可利用自己的優(yōu)勢(shì)，建立有著巨大潛力的社區(qū)媒體發(fā)行渠道。

4.　企業(yè)策劃。通過科學(xué)的策劃，使被策劃方的效益和效率等綜合指標(biāo)在原有水平的基礎(chǔ)上快速飆升。企業(yè)策劃的內(nèi)容和形式非常廣泛，包括企業(yè)創(chuàng)業(yè)、企業(yè)管理、企業(yè)助手、企業(yè)營銷、企業(yè)診斷、企業(yè)內(nèi)訓(xùn)等。如果分得更細(xì)一些，策劃可向企業(yè)提供公關(guān)策劃、廣告策劃、形象策劃、區(qū)域策劃、傳媒策劃、產(chǎn)品策劃、營銷策劃、項(xiàng)目策劃、價(jià)格策劃、渠道策劃、促銷策劃、品牌策劃、競(jìng)爭(zhēng)策劃、活動(dòng)策劃、危機(jī)策劃、公共關(guān)系策劃等。

物業(yè)管理行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈，企業(yè)需要借助策劃占領(lǐng)市場(chǎng)高地。例如，如何在具體項(xiàng)目的招投標(biāo)中獲勝，如何在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲勝，如何獲取最大收益，獨(dú)特的CI策劃與設(shè)計(jì)，企業(yè)的定位，聯(lián)合與兼并，區(qū)域性戰(zhàn)略，服務(wù)與創(chuàng)新，物業(yè)管理的品牌戰(zhàn)略，人才隊(duì)伍建設(shè)，等等。區(qū)域性策劃也很重要，如，××市的物業(yè)管理如何快速騰飛等，類似策劃的成功實(shí)施有助于消除我國物業(yè)管理區(qū)域之間的巨大差別。

5.　音像制品。制作音像制品的一般流程是：產(chǎn)品立項(xiàng)→成立產(chǎn)品開發(fā)機(jī)構(gòu)→制定制作方案→創(chuàng)作文字稿本→分制分鏡頭稿本和腳本→前期拍攝→后期制作→評(píng)審驗(yàn)收→出版發(fā)行。

物業(yè)管理音像制品尚處于起步階段，有廣闊的發(fā)展空間，經(jīng)營上可重點(diǎn)關(guān)注：音像培訓(xùn)教材；物業(yè)管理影視??；利用物業(yè)管理得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)，建立營銷渠道；錄像制品的租賃經(jīng)營，網(wǎng)上租賃（VOD點(diǎn)播）等。

6.　廣告經(jīng)營。可成立專業(yè)的物業(yè)管理廣告經(jīng)營公司，提供整體策劃包裝服務(wù)；廣告整合宣傳服務(wù)；物業(yè)管理公司的廣告類設(shè)計(jì)與制作服務(wù)；代理房地產(chǎn)類及物業(yè)管理類媒體的廣告；開發(fā)和實(shí)施社區(qū)廣告；拍攝物業(yè)管理公司形象片；等等。