商業(yè)物業(yè)管理在商業(yè)地產(chǎn)的角色分析—沈陽地產(chǎn)物業(yè)

　  目前，商業(yè)地產(chǎn)在全國的很多城市都炙手可熱，一些人還將2003年定義為“商業(yè)地產(chǎn)年”。但是，人們也認(rèn)識到良好的經(jīng)營管理是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目持續(xù)發(fā)展的根源。萬達(dá)集團(tuán)《萬達(dá)月刊》上的一篇文章這樣寫道：我們搞商業(yè)物業(yè)，尤其在搞長期經(jīng)營管理的商業(yè)物業(yè)時，物業(yè)管理成了極重要和關(guān)鍵的企業(yè)職能。商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營管理搞好了，可以滿足我們企業(yè)的多方面發(fā)展需求，如：反復(fù)提升企業(yè)品牌、增強(qiáng)融資能力、擴(kuò)大企業(yè)現(xiàn)金流、實(shí)現(xiàn)經(jīng)常性回報、有利于連鎖和跨地區(qū)發(fā)展。但是，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營是一個很復(fù)雜的過程，商業(yè)和地產(chǎn)是兩個完全不同的領(lǐng)域，商業(yè)地產(chǎn)并不是商業(yè)和地產(chǎn)的簡單累加。

　　一、在我國商業(yè)地產(chǎn)存在的問題

　　首先，如何實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)與商業(yè)的對接？商業(yè)地產(chǎn)包含兩個概念：商業(yè)和地產(chǎn)。但兩方面又是完全不同的領(lǐng)域。所以，研究商業(yè)業(yè)態(tài)及其變化規(guī)律和房地產(chǎn)結(jié)合是目前擺在商業(yè)地產(chǎn)面前最棘手的問題?！吧虡I(yè)和地產(chǎn)是截然不同的兩個產(chǎn)業(yè)，如果不了解商業(yè)經(jīng)營模式，對消費(fèi)需求，商業(yè)經(jīng)濟(jì)缺乏研究，只管發(fā)展不重經(jīng)營，商業(yè)地產(chǎn)就會成為一塊燙山芋?！蹦壳?，商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)的同質(zhì)化，也正是沒有將商業(yè)的市場細(xì)分和定位與地產(chǎn)結(jié)合的表現(xiàn)。因此，市場需要將商業(yè)與房地產(chǎn)運(yùn)作有機(jī)結(jié)合的有效媒介。

　　其次，后期的經(jīng)營管理也是我國商業(yè)地產(chǎn)的一個關(guān)鍵問題。由于我國商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營模式主要以出售為主，或是將主體留下出租，其余出售。在這種商業(yè)地產(chǎn)投資熱的背景下，不免有些開發(fā)商會急功近利，將商業(yè)地產(chǎn)出售獲得利潤了事，而忽略后期的經(jīng)營管理。另外，由于商業(yè)物業(yè)出售之后，產(chǎn)權(quán)比較分散，就很難達(dá)到統(tǒng)一管理，很難實(shí)現(xiàn)并保持商業(yè)物業(yè)的市場定位和吸引消費(fèi)者的注意。還有，由于大部分投資者都將其投資的商鋪用于出租，且都是首次投資商業(yè)鋪面，因此他們沒有管理經(jīng)驗(yàn)。目前，商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營管理問題也受到各方面的重視，包括開發(fā)商和投資購買者。由于管理不利，北京的怡景園，原來定位于高檔商業(yè)街，但后來淪為小商品市場。

　　根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)中存在的問題，有些開發(fā)商通過與零售商的結(jié)合運(yùn)營來試圖解決，但我國的商業(yè)地產(chǎn)多數(shù)是分散出售，所以認(rèn)為這種方式在我國的適用性有一定的限制。認(rèn)為高質(zhì)量的物業(yè)管理可以解決這些問題。

　　二、商業(yè)物業(yè)管理  

　　商業(yè)物業(yè)管理是專門對商業(yè)地產(chǎn)提供經(jīng)營管理服務(wù)的物業(yè)管理公司，除了要有對房地產(chǎn)的豐富的知識和管理經(jīng)驗(yàn)之外，還需要有很強(qiáng)的商業(yè)運(yùn)作和管理的經(jīng)驗(yàn)。既能夠向開發(fā)商提供商業(yè)定位和市場細(xì)分方面的服務(wù)，又能夠在以后的商場或商鋪的管理方面有效地發(fā)揮作用，維護(hù)和擴(kuò)大市場的影響力，吸引消費(fèi)者的駐足。目前已經(jīng)存在提供這服務(wù)的物業(yè)管理公司，如：世邦魏理仕公司（全球最大的綜合服務(wù)公司，第一家進(jìn)入財富100強(qiáng)的物業(yè)公司）、賽特商業(yè)管理公司等。

　　三、商業(yè)物業(yè)管理對商業(yè)地產(chǎn)的作用

　　商業(yè)物業(yè)管理對商業(yè)地產(chǎn)的作用是為商業(yè)和房地產(chǎn)的銜接提供平臺，實(shí)現(xiàn)兩者的有效融合。這種作用表現(xiàn)在商業(yè)物業(yè)的設(shè)計開發(fā)階段和投入使用后的日常管理兩個方面。

　　 1、在設(shè)計開發(fā)階段

　　 專業(yè)的商業(yè)物業(yè)管理公司，在商業(yè)地產(chǎn)的設(shè)計開發(fā)階段就參與介入。一方面，物業(yè)公司可以根據(jù)其以往商業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn)，給予設(shè)計研發(fā)方面的建議，使設(shè)計更趨合理。另一方面，可以增進(jìn)物業(yè)管理公司對商業(yè)物業(yè)的了解，有利于今后開展管理工作。具體來講，在設(shè)計開發(fā)階段，商業(yè)物業(yè)管理對商業(yè)地產(chǎn)的作用表現(xiàn)在以下方面：

　　首先，對商業(yè)地產(chǎn)的定位給予信息咨詢服務(wù)。商業(yè)物業(yè)公司根據(jù)其對附近居民的消費(fèi)習(xí)慣，偏好了解。對本商業(yè)地產(chǎn)的主營業(yè)務(wù)，目標(biāo)市場，商業(yè)主題策劃方面提出建議。比如針對于中心商業(yè)區(qū)同質(zhì)化經(jīng)營嚴(yán)重的現(xiàn)狀，新建商業(yè)物業(yè)就可以采用市場細(xì)分方式定位，將綜合市場變?yōu)閷I(yè)市場，或與其他商業(yè)物業(yè)互補(bǔ)，并且可以通過差異化的主題營造，使該商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)生不同的訴求點(diǎn)和對消費(fèi)者的特殊吸引力。

　　其次，對商業(yè)地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)和外觀設(shè)計給予合理建議。鋪面的大小設(shè)計要達(dá)到經(jīng)濟(jì)性和適用性的最佳結(jié)合；鋪面的位置的擺放以及鋪面結(jié)構(gòu)要符合合理性要求；整個商業(yè)地產(chǎn)的外觀設(shè)計達(dá)到突出主題和差異化目標(biāo)。不僅如此，還應(yīng)該使商業(yè)地產(chǎn)的設(shè)計符合使用、管理及發(fā)展的需要。以獨(dú)具匠心的建筑風(fēng)格，清新開放的商業(yè)環(huán)境，閑雅舒適的購物氛圍贏得投資者和消費(fèi)者的興趣。

　　 2、投入使用后的日常管理階段物業(yè)管理的水平對商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營狀況是非常重要的，比如，去年北京的很多熱門的小市場今年就倒閉了，一個很重要的原因就是管理水平不夠。（搜房網(wǎng)，商業(yè)地產(chǎn)凸顯四大商機(jī)，2003-8-29）在日常管理中要對市場統(tǒng)一形象，維護(hù)其商業(yè)定位，實(shí)現(xiàn)商業(yè)的保值增值。在此期間，商業(yè)物業(yè)管理除了普通住宅管理內(nèi)容之外，還要特別做好以下工作：

　　首先，整個商場的定期的外觀裝飾和室內(nèi)裝潢的設(shè)計和管理。物業(yè)管理要保證商場的裝飾和裝修在激發(fā)消費(fèi)者購買欲望的同時，符合商場的定位。

　　其次，對于商鋪?zhàn)赓U者素質(zhì)和經(jīng)營行為加以監(jiān)督。租賃者的素質(zhì)和其經(jīng)營行為最直接地影響整個市場的聲譽(yù)和在消費(fèi)者心目中的形象。例如，原北京東大橋白云市場中的商戶都是就近進(jìn)貨，檔次較低，來購買的顧客也就比較少。后來新橋市場拆遷，一些素質(zhì)較高的商戶進(jìn)入了該市場，才使市場活躍起來。

　　還有，對商場環(huán)境的創(chuàng)造和維護(hù)，為購物者提供良好舒適的購物環(huán)境。對整個商場的營銷，使市場在消費(fèi)者中有一定的知名度和美譽(yù)度等等。四、如何發(fā)揮商業(yè)物業(yè)管理對商業(yè)地產(chǎn)的作用商業(yè)物業(yè)管理是一種經(jīng)營性的服務(wù)行為。它根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同來界定物業(yè)管理的服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)質(zhì)量，明確雙方的權(quán)力義務(wù)關(guān)系。商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作往往是開發(fā)權(quán)、所有權(quán)、經(jīng)營權(quán)和管理權(quán)四權(quán)分離。同時，商業(yè)物業(yè)所有權(quán)比較復(fù)雜，“只租不售”的所有權(quán)在開發(fā)商手中：“只售不租”的所有權(quán)分散在投資者中：“租售混合”的所有權(quán)部分在開發(fā)商，部分在投資者中。并且，所有者通常并不自己經(jīng)營，大部分用于出租獲得回報，所以對商業(yè)物業(yè)管理和運(yùn)作往往不太熟悉。這樣使得商業(yè)物業(yè)的管理也變得復(fù)雜起來。物業(yè)管理在商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計開發(fā)階段的作用，通過商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)管理公司之間的協(xié)議來實(shí)現(xiàn)。而對于出售之后的商業(yè)物業(yè)，在所有權(quán)較分散的情況下，物業(yè)管理在該市場的商會的監(jiān)督和協(xié)調(diào)下開展物業(yè)工作。同時，商業(yè)物業(yè)管理公司要努力提高自身的營銷和管理能力。在人才引進(jìn)和專業(yè)水平上不斷提高，以適應(yīng)新時代商業(yè)的管理要求。更重要的是，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商及其所有者、經(jīng)營者都必須充分重視物業(yè)管理的作用，營造商業(yè)物業(yè)管理發(fā)揮作用的途徑和空間。