現(xiàn)代城市物業(yè)服務(wù)新趨勢—沈陽物業(yè)公司

一、物業(yè)管理的現(xiàn)狀

現(xiàn)代人對居住空間和生活環(huán)境的總體要求是:方便、舒適、安全、整潔。而以往是通過各個行政部門分別主管、各自為政，保證這些要求實現(xiàn)的，缺乏一個總體把握和協(xié)調(diào)的機(jī)構(gòu)、因而下述間題層出不窮:
(l)電梯壞損、水管泄誦、電路燒壞;
(2)環(huán)境衛(wèi)生差，天臺、電梯伺、公共走腳堆積大量雜物;
(3)防水設(shè)備欠完整，防煙門經(jīng)常被打開和毀壞，滅火筒、消防栓、消防喉、消防水泵等缺乏定時檢查和保養(yǎng);
(4)公共照明不足，對居民造成治安成脅;
(5)走廊及梭梯氣窗破壞;
(6)天花頂及墻經(jīng)常表層剝落;
(7)渠道使用失當(dāng)，失修、排污系統(tǒng)經(jīng)常發(fā)生被堵而滋出等間壓;
(8)住戶非法占用公地，阻塞行人通道，影響走人通遭和居住環(huán)境:
(9)違例建筑物對大廈美觀及樓宇結(jié)構(gòu)產(chǎn)生不良影響;
(10)防盜門失靈;
(11)發(fā)生事故無電話可通報等.這類事件向有關(guān)部門反映.往往遲遲得不到解決，直至有的上了電視臺，投訴市長辦公室才能得到解決.造成這種局面的原因是:
(一)規(guī)范化設(shè)計欠妥住宅區(qū)的開發(fā)是各房地產(chǎn)公司來進(jìn)行的，而相應(yīng)的公共設(shè)施不配套，給住戶帶來了極大的不方便，如道路無人修，無停車場，至于買菜、上學(xué)、人托、乘車、寄信，儲蓄是住宅區(qū)的“通病’，一些住宅區(qū)由于設(shè)計欠妥，給管理工作帶來了不少困維。

(二)管理費(fèi)用不足物業(yè)管理水平高低與管理投資費(fèi)用少有直接關(guān)系.由于管理費(fèi)用不足，造成管理跟不上.
(三)住戶的層次不同，對物業(yè)管理的要求也相差很遠(yuǎn)，這樣對改善物業(yè)管理極為不利.
(四)投有形成較正規(guī)化的專業(yè)物業(yè)曾理機(jī)構(gòu)、人才短缺，也使行業(yè)發(fā)展受到很大的限制.
(五)相應(yīng)的完善的法律制度沒有出臺.
(六)住宅的大小不一，各公司開發(fā)的住宅區(qū)大小不一，檔次也相差懸殊、房地產(chǎn)開發(fā)公司的背景和實力也檔次各異.從上述分析不難看出，必須要有一系列物業(yè)管理法規(guī)和成立專業(yè)化的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，才能適應(yīng)當(dāng)代房地產(chǎn)開發(fā)的貓要，物業(yè)管理勢在必行.

二、物業(yè)管理的幾點做法

(1)設(shè)專業(yè)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)是物業(yè)管理的專業(yè)機(jī)構(gòu)之一很顯然.它的設(shè)t是現(xiàn)代城市發(fā)展到今天的必然產(chǎn)物.由物業(yè)管理公司直接時所有公共設(shè)t的保安、綠化、清潔、維修等方面進(jìn)行統(tǒng)一指揮和具體管理，使用戶一且將商品房購到手，所有的后顧之優(yōu)都能妥善解決.把過去的多家分管棋式變?yōu)楝F(xiàn)在由物業(yè)公司獨家經(jīng)營方式，道免了相互扯皮、踢皮球作風(fēng)，大大提高了辦事效率.
(2)把物業(yè)管理工作納人樓宇落成臉收合格的條件，原來我公司只管蓋房，不管管理，只管居住，不管維修，這樣造成了前述算端，由于有了物業(yè)管理公司，能嚴(yán)格按照有關(guān)法規(guī)，在樓宇竣工后會同城市管理部門，對所有的配套設(shè)施逐項進(jìn)行認(rèn)真又臉收，嚴(yán)格把關(guān)，不留隱患。
(3)嚴(yán)格要求物業(yè)管理人員，大力培養(yǎng)敬業(yè)精神，物業(yè)管理不僅范圍廣，涉及面寬，而且還關(guān)系到千家萬戶是否“安居’的大事。這就要求所有的物業(yè)管理人員必須竟競業(yè)業(yè)，勒勒感懇為用戶辦實事、辦好事.我們制訂了一系列物管人員的工作守則，及時收集用戶對物管的意見，并能及時處理.現(xiàn)在用戶只要一個電話，在規(guī)定的時間內(nèi)，相關(guān)人員就能把有關(guān)事情解決.我們的樓宇十幾年依舊如新，道路西季楊通.鮮花常年不敗，公共設(shè)里完好如初，其原因之一是由于廣大物管人員盡職盡責(zé).
(4)管好錢、用好錢.眾所周知，維修、綠化、垃圾處理••…都得花錢.錢從何處來?我們的作法是:對用戶收適t物管費(fèi);總公司撥欲.對于這些費(fèi)用，我們一定要統(tǒng)籌安排，合理使用，絕不育目花錢，我們一定做到急用先花、專欲專用，使有限的管理費(fèi)用發(fā)揮其最大的經(jīng)濟(jì)效益.

三、深化物業(yè)管理要解決的幾個問題

要使物業(yè)管理上檔次、出水平、還必須解決如下幾個間題.
1、要健全管理法規(guī)
目前，住宅區(qū)管理沒有一個法定的條例，現(xiàn)有的規(guī)定也很零散，多數(shù)是管理部門以規(guī)定、辦法、意見、通知、通告、紀(jì)要等形式下達(dá)的法規(guī)不夠嚴(yán)謹(jǐn)、互相協(xié)調(diào)銜接較差，由此引起的罰則層出不窮，朝令夕廢，往往有時使管理者服花繚亂、無所適從.對物業(yè)內(nèi)的違章行為，沒有一套完整的行之有效的管理辦法進(jìn)行檢查、監(jiān)價戶處罰等.而往往采取一些極端的辦法，如對住戶采取停水、停電、貼亂條、卸車牌等強(qiáng)制措施，甚至亂罰獄、亂收費(fèi)等，都與依法管理相違背.物業(yè)管理是一門涉及面廣泛的學(xué)科、有關(guān)主管部門要根據(jù)實際情況，制定出物業(yè)管理及其它相應(yīng)的管理條例，明確物業(yè)管理的方針、政策、要求、方式、義務(wù)、權(quán)力等，以維護(hù)業(yè)主和管理部門的權(quán)益和職責(zé).規(guī)定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，制定出一套物業(yè)樓宇的設(shè)計，施工與管理工作密切聯(lián)系、竣工后的方便管理的“樓宇設(shè)計，施工規(guī)范”，以便對物業(yè)的系統(tǒng)管理。
2、要使物業(yè)管理更趨專業(yè)化
物業(yè)管理公司一般的工作范圍包括:確定建筑物的安全及保持整潔，財務(wù)管理、社會及客戶關(guān)系、法律服務(wù)，人事管理、推廣建筑物之形象和設(shè)施，以及維修和保養(yǎng)有關(guān)設(shè)施等.由此可知，物業(yè)管理中既有硬件管理(綠化、清潔、保安等)，也有軟件管理(如財務(wù)、法律服務(wù)等).隨著城市建設(shè)的發(fā)展，要求物業(yè)管理向?qū)I(yè)化高層次發(fā)展.目前這種誰開發(fā)誰管理的辦法已不適應(yīng)高速發(fā)展的城市建設(shè)的孺要.物業(yè)管理必須提高管理檔次和上新的臺階.深圳特區(qū)率先引進(jìn)香港的物業(yè)管理棋式.開發(fā)、管理分開，開發(fā)公司只管土地開發(fā)、房屋買賣，而銷后的管理和服務(wù)工作文給專業(yè)的物業(yè)管理公司，這樣有利于各自發(fā)揮自已的優(yōu)勢，當(dāng)然開發(fā)商應(yīng)按規(guī)劃配套完備各種公共設(shè)施，并盡量給管理提供方便.
3、要提高物業(yè)管理人員素質(zhì)
專業(yè)的物管人員的思想水平、技術(shù)素質(zhì)對物管水平起決定作用.這里所指的素質(zhì)，包括兩方面的內(nèi)容:一是思想文明素質(zhì)，管理人員一定要樹立全心全意為業(yè)主，為顧客服務(wù)的思想，真正做到服務(wù)第一、業(yè)主至上，顧客至上、要講究文明禮貌.二是業(yè)務(wù)技術(shù)素質(zhì).物管人員要有較高的業(yè)務(wù)水平，精通技術(shù)，熟悉業(yè)務(wù)，勝任本職工作，起碼要有維護(hù)好設(shè)備及時排除故障保證正常運(yùn)轉(zhuǎn)的技能.因此，物管人員一定要經(jīng)過培訓(xùn)、考核，取得合格證書才能上崗.對現(xiàn)有的管理人員也要進(jìn)行逐個考核.各管理部門之間也可以相互交流.