沈陽物業(yè)公司:金融危機(jī)對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的影響及對(duì)策　

　
　　●人員就業(yè)難，治安隱患增多
　　受金融危機(jī)的影響，社會(huì)各行各業(yè)的經(jīng)營(yíng)都較為困難，各企業(yè)經(jīng)營(yíng)舉步維艱，帶來了嚴(yán)竣的就業(yè)壓力和大量的人員失業(yè)。曾經(jīng)有一位社會(huì)治安管理專家在分析犯罪源頭時(shí)，認(rèn)為“工作無著落、生活無來源”是引發(fā)偷盜案件發(fā)生的最重要的因素之一。
　　事實(shí)也確實(shí)如此，以廣東省公安廳公布的數(shù)字為例，2008年廣東省“兩搶一盜”類案件立案12.1萬余件，從2008年10月開始呈逐月增加態(tài)勢(shì)，其中僅2008年第四季度就立案近8萬件。深圳市2008年9月以后“兩搶”、詐騙等侵財(cái)類犯罪上升，“兩搶”案件從8月份的857起上升至12月份的1,199起，11月達(dá)到1,281起。這些簡(jiǎn)單的數(shù)字說明了什么?說明了治安隱患增多，說明了失業(yè)率增高，已逐漸給社會(huì)治安管理帶來了危機(jī)。
　　雖然人員就業(yè)難，治安隱患增多，壓力最大的是公安機(jī)關(guān)，但作為社會(huì)治安管理不可或缺的物業(yè)管理企業(yè)，治安隱患增多，同樣是物業(yè)人倍感壓力和不能勿視的重要問題。
　　
　　●物業(yè)收費(fèi)難，企業(yè)收入減少
　　金融危機(jī)帶來的物業(yè)收費(fèi)難，企業(yè)收入減少，主要體現(xiàn)在三個(gè)方面。
　　1、商業(yè)物業(yè)難經(jīng)營(yíng)，物業(yè)管理費(fèi)收入減少
　　商業(yè)物業(yè)主要指以經(jīng)營(yíng)、辦公等為目的物業(yè)形態(tài)，商業(yè)物業(yè)可分為商場(chǎng)、寫字樓、總部區(qū)等。
　　隨著金融危機(jī)的蔓延，各企業(yè)、經(jīng)營(yíng)戶的經(jīng)營(yíng)效益每況愈下，很多企業(yè)、經(jīng)營(yíng)戶甚至實(shí)行裁員、破產(chǎn)、關(guān)閉門店等。受經(jīng)營(yíng)環(huán)境、消費(fèi)市場(chǎng)的影響，商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，從承租戶經(jīng)營(yíng)效益下滑，承租人破產(chǎn)關(guān)門，到商業(yè)物業(yè)出租率低，商業(yè)物業(yè)的產(chǎn)租水平下降。金融危機(jī)的這種不良因素的層層傳導(dǎo)，必定會(huì)帶來物業(yè)管理費(fèi)收入的減少。
　　2、銷售接管不順暢，物業(yè)管理收繳率降低
　　金融危機(jī)帶來的物業(yè)銷售的困難已然是不爭(zhēng)的事實(shí)，同時(shí)受金融危機(jī)的影響，引發(fā)的業(yè)主與開發(fā)商間為樓盤降價(jià)產(chǎn)生的矛盾，為樓盤品質(zhì)瑕疵產(chǎn)生的矛盾，亦是層出不窮。各種問題的出現(xiàn)、矛盾的累積，使得一些樓盤甚至出現(xiàn)不能如期開盤、如期交房的尷尬局面。
　　以武漢市為例，筆者在網(wǎng)上搜索的關(guān)于武漢市近幾年因樓盤降價(jià)糾紛、樓盤延期交房等問題的情況如下：
　　
　　所有這些矛盾和問題，不僅給物業(yè)服務(wù)企業(yè)帶來了不能順利承接物業(yè)項(xiàng)目的壓力，同時(shí)也影響了業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的關(guān)系，加大了物業(yè)管理的難度，最終必然會(huì)影響物業(yè)管理的收費(fèi)率。
　　3、工作生意受影響，物業(yè)管理費(fèi)收繳困難
　　受金融危機(jī)的影響，工作難找、生意難做，已經(jīng)成了當(dāng)前社會(huì)流行的話題。亦代表了部分業(yè)主的現(xiàn)狀，同時(shí)也直接或間接造成了在非公有制企業(yè)工作的業(yè)主經(jīng)濟(jì)收入的減少。
　　經(jīng)驗(yàn)告訴我們，樓盤檔次越低、收費(fèi)難度越大，個(gè)中的原因除業(yè)主素質(zhì)的高低和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的優(yōu)劣外，另一個(gè)重要原因就是業(yè)主經(jīng)濟(jì)收入的寬裕程度。業(yè)主經(jīng)濟(jì)收入的減少，自然會(huì)讓業(yè)主想方設(shè)法的壓縮銀根，包括想方設(shè)法的不交或緩交物業(yè)管理費(fèi)，以此達(dá)到節(jié)省家庭生活開支的目的。
　　
　　●接管項(xiàng)目難，業(yè)務(wù)發(fā)展受阻
　　物業(yè)管理企業(yè)接項(xiàng)目，主要有兩類，一類是正在開發(fā)銷售的新項(xiàng)目；一類是重新更換物業(yè)的老項(xiàng)目。金融危機(jī)給物業(yè)管理企業(yè)接管以上兩類項(xiàng)目帶來了不同程度的影響。
　　1、新項(xiàng)目減少
　　物業(yè)管理企業(yè)的業(yè)務(wù)拓展，主要依賴于房地產(chǎn)的開發(fā)。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)得越多，物業(yè)管理接管的項(xiàng)目自然就越多。在當(dāng)前形勢(shì)下，各房地產(chǎn)公司已將控制開發(fā)節(jié)奏作為應(yīng)對(duì)金融危機(jī)的重要舉措，這無疑就影響了物業(yè)管理企業(yè)承接正在開發(fā)或銷售的新項(xiàng)目。
　　2、舊項(xiàng)目利潤(rùn)少
　　金融危機(jī)來臨之前，很多物業(yè)管理公司，為騰出更多的人力、物力，接管新的項(xiàng)目，通常都會(huì)對(duì)無利潤(rùn)或是利潤(rùn)較少的項(xiàng)目，主動(dòng)予以放棄。而現(xiàn)今，因?yàn)樾马?xiàng)目開發(fā)的有效控制，使物業(yè)管理企業(yè)承接新項(xiàng)目更加困難。新的無法來到，舊的當(dāng)然不能放棄，業(yè)內(nèi)逐步形成了“千方百計(jì)保項(xiàng)目，一心一意保穩(wěn)定”的同盟戰(zhàn)略。各物業(yè)管理企業(yè)千方百計(jì)保項(xiàng)目，同樣會(huì)帶來業(yè)內(nèi)老項(xiàng)目招標(biāo)少、接管難，不利于物業(yè)管理市場(chǎng)的自由競(jìng)爭(zhēng)和良性淘汰。
　　
　　嚴(yán)竣局勢(shì)下的對(duì)策
　　
　　●細(xì)致工作保穩(wěn)定
　　1、在基礎(chǔ)服務(wù)上，要積極鞏固物業(yè)管理企業(yè)“大后方”，要深入一線，認(rèn)真聽取業(yè)主意見，獲得業(yè)主的支持。  

　　金融危機(jī)，不僅僅影響了社會(huì)、影響了企業(yè)，同時(shí)，也影響了家庭、影響了個(gè)人。因?yàn)楣ぷ魃畹牟蝗缫?，?jīng)濟(jì)收入的減少，使得部分業(yè)主感到煩躁和不安。業(yè)主情緒的低落，勢(shì)必會(huì)讓業(yè)主對(duì)各種事務(wù)，包括我們的物業(yè)管理工作，產(chǎn)生一些抵觸情緒。因此，這就要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)要提升水平、扎實(shí)工作、百倍努力，最大限度地讓業(yè)主滿意。物業(yè)管理企業(yè)只有通過不斷提升服務(wù)水平，提高服務(wù)質(zhì)量，通過細(xì)致入微的工作，行之有效的行動(dòng)，來打動(dòng)業(yè)主，從而達(dá)到“獲得業(yè)主支持、確保物業(yè)穩(wěn)定”的目的。
　　2、在秩序管理上，要集中開展物業(yè)安全防范整治工作，力爭(zhēng)把安全隱患消除在萌芽狀態(tài)。
　　越是問題矛盾集中的時(shí)候，越是展現(xiàn)個(gè)人或企業(yè)水平的時(shí)候。在當(dāng)前金融危機(jī)形勢(shì)下，控制治安隱患，不僅可以為政府減輕壓力，獲得社會(huì)支持，而且還可以為企業(yè)樹立威信，獲取業(yè)主信任。物業(yè)秩序管理工作，仍需要從細(xì)節(jié)入手，從實(shí)際出發(fā)。物業(yè)管理企業(yè)要針對(duì)項(xiàng)目的特點(diǎn)，對(duì)可疑人員進(jìn)行重點(diǎn)關(guān)注；對(duì)承租住戶、經(jīng)營(yíng)住戶進(jìn)行重點(diǎn)登記，并根據(jù)租戶的實(shí)際，及時(shí)關(guān)注企業(yè)倒閉或裁員惡意欠薪可能對(duì)物業(yè)環(huán)境造成的沖擊，總之要嚴(yán)控制偷盜隱患，積極維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，確保將問題消化在萌芽狀態(tài)。
　　
　　●開源節(jié)流求生存
　　金融危機(jī)帶來的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)收入的減少，是物業(yè)管理企業(yè)生存的最大危機(jī)，因此開源節(jié)流是金融危機(jī)形勢(shì)下企業(yè)自保求生存的重要手段。
　　1、開源，通俗地講就是要緊抓財(cái)路子。主要有清理陳年舊帳、開展特約服務(wù)。物管企業(yè)要通過強(qiáng)化清欠及特約服務(wù)管理機(jī)制、總結(jié)清欠及特約服務(wù)管理經(jīng)驗(yàn)、健全清欠及特約服務(wù)管理體系的方式，達(dá)到順利收繳欠費(fèi)和廣泛開展特約服務(wù)之目的。需要提醒的是，在實(shí)施對(duì)商場(chǎng)、寫字樓、總部區(qū)等類型物業(yè)的清欠工作時(shí)，要密切留意企業(yè)、商戶的經(jīng)營(yíng)狀況，對(duì)那些可能倒閉歇業(yè)的企業(yè)、經(jīng)營(yíng)戶進(jìn)行重點(diǎn)監(jiān)控，要防止惡意租戶一夜消失而給企業(yè)帶來租金和管理費(fèi)收入損失。
　　2、節(jié)流，通俗地講就是要捂緊錢袋子。企業(yè)日常運(yùn)轉(zhuǎn)過程中，諸如辦公、招待、獎(jiǎng)勵(lì)等開銷是必不可少的，在經(jīng)濟(jì)效益寬松的環(huán)境中，很多諸如此類的開支應(yīng)該算是正常的。但在當(dāng)前形勢(shì)下，我們得長(zhǎng)遠(yuǎn)打算，一分一厘往里摳。緊緊圍繞“必需要的，少要；可要可不要的，堅(jiān)決不要”的節(jié)流思路執(zhí)行。另外在人員聘用上，要采取“汰庸求賢、科學(xué)配人”的理性人員配置方針。盡量做好將每一分錢都花在企業(yè)發(fā)展與人才培養(yǎng)的刀刃上。
　　
　　●苦練內(nèi)功謀發(fā)展
　　謀求發(fā)展，是每一個(gè)企業(yè)永恒的追求。然而，金融危機(jī)帶來的項(xiàng)目接管難的嚴(yán)竣問題，已然成了物業(yè)管理企業(yè)快速發(fā)展的絆腳石。但是筆者認(rèn)為危機(jī)中同樣醞釀機(jī)會(huì)，如果處置得當(dāng)，風(fēng)險(xiǎn)當(dāng)可化為機(jī)遇?！跋U伏苦練內(nèi)功、蓄勢(shì)一飛沖天”即是筆者提倡在金融危機(jī)下，應(yīng)該有的企業(yè)發(fā)展新思路。
　　要求物業(yè)管理企業(yè)蟄伏，并不是要物業(yè)管理企業(yè)忍氣吞聲裝孫子，也不是兩耳不聞窗外事，而是要物業(yè)管理企業(yè)借此機(jī)會(huì)，將過去對(duì)外拓展項(xiàng)目的精力，用到強(qiáng)化企業(yè)內(nèi)務(wù)管理上，要物業(yè)管理企業(yè)借此機(jī)會(huì)學(xué)習(xí)和提升，要物業(yè)管理企業(yè)彌補(bǔ)此前因企業(yè)快速擴(kuò)張遺留的“功課”。蟄伏的目的，是為了質(zhì)的飛躍，蟄伏苦練內(nèi)功，是為了蓄勢(shì)一飛沖天。金融危機(jī)形勢(shì)下，物業(yè)管理企業(yè)的蟄伏，最終是為了在機(jī)遇到來時(shí)。有能力有實(shí)力謀求新的發(fā)展。
　　總之，當(dāng)前金融危機(jī)已蔓延到了服務(wù)行業(yè)、實(shí)體行業(yè)，隨著金融危機(jī)時(shí)間的延長(zhǎng)和范圍的擴(kuò)大，這些影響也勢(shì)必會(huì)給物業(yè)管理行業(yè)帶來更大更多的不穩(wěn)定和不和諧。因此，我們?cè)诜治鑫C(jī)給物業(yè)管理行業(yè)帶來影響的同時(shí)，必需要正視問題，決不能有事不關(guān)己的短視和逍遙態(tài)度。