沈陽物業(yè)公司:多樣化模式是發(fā)展潮流

    以外國發(fā)展經(jīng)驗(yàn)和我國的市場實(shí)踐來看，依靠物業(yè)企業(yè)的模式是市場化的必然結(jié)果，是運(yùn)營效率最高、最容易推廣、發(fā)展最成熟的模式。但作為一種市場化的模式，必然有其局限性。典型的缺點(diǎn)是市場化的物業(yè)企業(yè)以利潤最大化為目標(biāo)，較少考慮社會效應(yīng)，不愿意進(jìn)入利潤微薄、規(guī)模小、運(yùn)作困難的物業(yè)項(xiàng)目。諸如老小區(qū)、公房等物業(yè)，由于組織維修困難、住戶為中等偏下收入水平、產(chǎn)權(quán)復(fù)雜難統(tǒng)一管理、居民觀念傳統(tǒng)等原因，物業(yè)企業(yè)往往不愿意接手。這就導(dǎo)致這些先天不具備市場化條件的小區(qū)無法獲得優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，這些小區(qū)通常垃圾遍地、治安環(huán)境惡劣、公共設(shè)施殘破。這種單一物業(yè)模式下的弊端在大城市明顯地體現(xiàn)出來：近幾年發(fā)展的新小區(qū)引入了物業(yè)管理，小區(qū)干凈整潔，環(huán)境良好；而那些老小區(qū)則多處于無人看管的臟亂狀態(tài)。

物業(yè)管理相對發(fā)達(dá)的我國港臺地區(qū)和國外，雖然一方面也是靠物業(yè)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)為主流，但是另一方面有各種各樣的物管模式對企業(yè)不愿進(jìn)入的領(lǐng)域進(jìn)行補(bǔ)充。我國香港的不少樓宇是由業(yè)主立案法團(tuán)自行組織管理，提供簡單基本的服務(wù)；在我國臺灣，一種自營物業(yè)管理模式早已經(jīng)運(yùn)行多年，其樓房業(yè)主自己選出比較精干的管理委員會,由其全權(quán)負(fù)責(zé)物業(yè)管理，然后再聘請少量的清潔、保安人員等其他人員從事具體工作；意大利人則通過戶主會的形式共同管理公寓樓的重大事務(wù)，日常事務(wù)則聘請兼職物業(yè)管理員進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃。這些非主流模式既降低了業(yè)主費(fèi)用又填補(bǔ)了市場空白，取得了良好效果。

多樣化物業(yè)管理模式，是多樣化物業(yè)的要求。我國目前不同的住房類型，必然對物業(yè)管理要求不同。普通商品房業(yè)主支付水平高，服務(wù)要求高，這部分人群是物業(yè)公司的服務(wù)對象；經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、公房業(yè)主收入水平偏低，只能支付較低的管理費(fèi)，一般只要求最基本的物業(yè)服務(wù)。如果把各種物業(yè)都市場化，一律交給物業(yè)企業(yè)管理，對企業(yè)而言經(jīng)濟(jì)效益不合理，對業(yè)主而言也未必能獲得最適合的服務(wù)。

雖然我國無論從法律界、理論界還是實(shí)際運(yùn)用中都以物業(yè)企業(yè)為主，但在某些地區(qū)的實(shí)踐中已經(jīng)出現(xiàn)了各種多樣化的模式。在寧波出現(xiàn)了一種“準(zhǔn)物業(yè)管理模式”，由街道辦成立物業(yè)公司，根據(jù)老小區(qū)低收入家庭多的實(shí)際情況確定物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)管理不以贏利為目的，虧損部分由政府補(bǔ)貼，其實(shí)質(zhì)是社區(qū)管理的福利化；上海華僑新村小區(qū)采取成立村義務(wù)管理小組的模式，由村長和管理員開展日常物業(yè)管理工作；鹽城市對未實(shí)施物業(yè)管理的小區(qū)推行“社區(qū)物業(yè)管理模式”，即由社區(qū)居委會牽頭，成立社區(qū)管理委員會，實(shí)施業(yè)主自治管理，組織轄區(qū)內(nèi)的下崗職工、社會低保人員、特困殘疾人員成立管理隊(duì)伍，實(shí)施簡單的保安、保潔、維護(hù)、維修等服務(wù)工作……這些模式充分發(fā)揮其貼近居民、運(yùn)作簡單、成本低廉的優(yōu)勢，獲得了社區(qū)居民的認(rèn)同。