《沈陽市物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十五條規(guī)定“物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)費(fèi)應(yīng)當(dāng)包括物業(yè)服務(wù)人員費(fèi)用、物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備正常使用和日常運(yùn)行及維護(hù)，綠化養(yǎng)護(hù)、清潔衛(wèi)生、秩序維護(hù)、物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備保險(xiǎn)及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用、辦公費(fèi)用、管理費(fèi)用，以及固定資產(chǎn)折舊等支付的費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)費(fèi)應(yīng)當(dāng)按照房屋的建筑面積分?jǐn)?。?

　　解讀：本條款與國家有關(guān)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的規(guī)定略有不同。 2007年9月10日，國家有關(guān)部門聯(lián)合下發(fā)了《物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審辦法（試行）》，其中第七條規(guī)定“物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本由人員費(fèi)用、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)用、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用、清潔衛(wèi)生費(fèi)用、秩序維護(hù)費(fèi)用、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用、辦公費(fèi)用、管理費(fèi)分?jǐn)?、固定資產(chǎn)折舊以及經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用組成。”如果不是逐字逐句進(jìn)行對(duì)照，很難看出本條規(guī)定與國家規(guī)定之間的區(qū)別。但仔細(xì)對(duì)照，就會(huì)發(fā)現(xiàn)本條關(guān)于物業(yè)服務(wù)費(fèi)成本構(gòu)成中，沒有將“物業(yè)共用部位的日常維護(hù)費(fèi)用”納入其中，原因如下：

　　前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)不應(yīng)包含此費(fèi)用

　　為了保護(hù)廣大業(yè)主的合法權(quán)益，按照國家有關(guān)規(guī)定，新建普通住宅的前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)一般實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，所謂政府指導(dǎo)價(jià)就是由價(jià)格主管部門會(huì)同房產(chǎn)主管部門共同制定一個(gè)物業(yè)服務(wù)的基準(zhǔn)價(jià)格，并規(guī)定上下浮動(dòng)幅度。因此，“物業(yè)服務(wù)費(fèi)成本構(gòu)成”是價(jià)格主管部門和房產(chǎn)部門共同定價(jià)的基礎(chǔ)。

　　從目前全國各地（包括我市）的前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)成本構(gòu)成看，均包括物業(yè)共用部位的維修費(fèi)用。但這樣的規(guī)定對(duì)業(yè)主來說不盡合理：一是前期物業(yè)管理期間很少發(fā)生物業(yè)共用部位的維修費(fèi)用；二是即使發(fā)生了少量共用部位維修，多數(shù)也應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)保修，少數(shù)屬于人為損毀的應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人賠償，如果找不到當(dāng)事人則屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理不善，不能讓業(yè)主來“買單”。因此我市為保護(hù)廣大業(yè)主在前期物業(yè)管理期間“利益不受侵害”，做此規(guī)定。

　　后期物業(yè)服務(wù)費(fèi)中應(yīng)當(dāng)據(jù)實(shí)結(jié)算此費(fèi)用

　　按照本條例規(guī)定，業(yè)主大會(huì)設(shè)立后，物業(yè)服務(wù)進(jìn)入常規(guī)管理階段，物業(yè)服務(wù)費(fèi)的定價(jià)權(quán)同時(shí)交給業(yè)主大會(huì)決定。一般來講，在物業(yè)處于保修期的一段時(shí)間內(nèi)，很少發(fā)生共用部位的維修費(fèi)用。超過保修期以后，共用部位的維修費(fèi)用會(huì)呈逐年上升趨勢(shì)，不同房齡、建筑質(zhì)量和管理水平，都會(huì)對(duì)物業(yè)共用部位維修成本產(chǎn)生影響。

　　因此，按照本條例第三十條的有關(guān)規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)每年提出物業(yè)公共部位、公共設(shè)施設(shè)備維修年度計(jì)劃，提交業(yè)主大會(huì)討論，年度計(jì)劃包括維修項(xiàng)目、費(fèi)用預(yù)算、資金來源、列支范圍等。也就是說，在物業(yè)共用部位的維修上，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)是做好年度計(jì)劃，業(yè)主大會(huì)的權(quán)利是做好審議工作，維修項(xiàng)目、費(fèi)用預(yù)算、資金來源、列支范圍等應(yīng)當(dāng)一事一議，發(fā)生的費(fèi)用可以從住宅專項(xiàng)維修資金中列支。當(dāng)然，業(yè)主大會(huì)也可根據(jù)業(yè)主意愿選擇其他支付辦法。

　　另外，本條還規(guī)定“物業(yè)服務(wù)費(fèi)應(yīng)當(dāng)按照房屋的建筑面積分?jǐn)偂?，將于下期解讀，敬請(qǐng)讀者關(guān)注。

　　沈陽市房產(chǎn)局物業(yè)管理處處長 陳全