技術(shù)型設(shè)施設(shè)備在物業(yè)管理中的應(yīng)用

    近年來(lái)，隨著物業(yè)服務(wù)人員工資、勞保和維修材料價(jià)格等剛性成本的不斷攀升，導(dǎo)致越來(lái)越多的物業(yè)服務(wù)企業(yè)正面臨著越來(lái)越大的生存挑戰(zhàn)。在目前的形勢(shì)下，多數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)將希望寄予在提高物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。但是，在當(dāng)前國(guó)內(nèi)物價(jià)不斷上漲，老百姓生活成本不斷升高的形勢(shì)下，無(wú)疑給提高物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)又加上了一層嚴(yán)霜，讓許多物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的想法只能是望而興嘆。如此情形下，只有物業(yè)服務(wù)企業(yè)不斷改革創(chuàng)新，開(kāi)源節(jié)流，自尋出路才有希望打破僵局，只有不斷摸索，大膽嘗試，引進(jìn)科學(xué)技術(shù)，才會(huì)開(kāi)辟出新的經(jīng)營(yíng)管理模式。
　　LED節(jié)能燈的應(yīng)用

　　目前LED節(jié)能燈技術(shù)在我國(guó)已相對(duì)成熟，LED節(jié)能燈在各類(lèi)物業(yè)中的應(yīng)用也逐步受到重視，市面上生產(chǎn)的LED燈，在滿(mǎn)足相同亮度和照度的情況下，節(jié)能效果普遍可以達(dá)到60%-75%之間的節(jié)能率，而智能型的節(jié)能燈節(jié)能率甚至可以高達(dá)83%-90%。
無(wú)負(fù)壓供水設(shè)備的應(yīng)用
　　此外，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)分析：采用傳統(tǒng)供水設(shè)備的物業(yè)一般多見(jiàn)于2005年以前的傳統(tǒng)的供水設(shè)備通常是由市政供水→水箱→供水泵→給水池→用戶(hù)管網(wǎng)的，中間環(huán)節(jié)過(guò)多，且傳統(tǒng)的供水設(shè)備通常需要在地下室占用兩到三個(gè)停車(chē)位的面積停車(chē)位設(shè)置蓄水池，不僅水泵的維護(hù)和運(yùn)行費(fèi)用較高，而且一旦水箱、供水泵、給水池管理不善，極易產(chǎn)生二次污染，引發(fā)管理風(fēng)險(xiǎn)。而改造無(wú)負(fù)壓供水設(shè)備的投入費(fèi)用一般在十五萬(wàn)元至二十萬(wàn)元左右，且無(wú)負(fù)壓供水設(shè)備不需要水池、水箱，是與自來(lái)水管網(wǎng)直接串接，充分利用了自來(lái)水管網(wǎng)的原有壓力，差多少，補(bǔ)多少，當(dāng)自來(lái)水壓力滿(mǎn)足要求時(shí)設(shè)備會(huì)自動(dòng)停止運(yùn)行。因此，無(wú)負(fù)壓供水設(shè)備不僅減少了二次污染的主要環(huán)節(jié)，有效保證了水質(zhì)，而且其安裝便利、操作簡(jiǎn)單、節(jié)能率較高，比傳統(tǒng)的給水設(shè)備節(jié)能約50%-90%的能耗。
傳統(tǒng)的供水設(shè)備 無(wú)負(fù)壓供水設(shè)備

　　住宅項(xiàng)目，通常此類(lèi)住宅項(xiàng)目的停車(chē)位配比比率較低，一般情況下停車(chē)位均比較緊張。所以，在后期的物業(yè)管理中物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過(guò)業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主大會(huì)的支持，申請(qǐng)動(dòng)用專(zhuān)項(xiàng)維修資金或是利用公共收益支出進(jìn)行投資改造。改造后將原有蓄水池拆除，劃定停車(chē)位進(jìn)行出租或出售，日后停車(chē)位出售或出租所得收益足以抵消設(shè)備改造所產(chǎn)生的費(fèi)用。如此一來(lái)，既可以做好供水設(shè)備的改造，又可以節(jié)省運(yùn)行費(fèi)用，免去水池清洗、水質(zhì)檢測(cè)等一系列的費(fèi)用，同時(shí)還可以增加2到3個(gè)停車(chē)位，一舉多得。

　　地埋式壓縮垃圾中轉(zhuǎn)站的應(yīng)用
　　地埋式壓縮垃圾中轉(zhuǎn)站的應(yīng)用從2000年起步，到如今逐步得到了眾多企業(yè)的認(rèn)可。地埋式壓縮垃圾中轉(zhuǎn)站無(wú)需設(shè)置垃圾房和垃圾裝卸桶，直接采用地埋式的垃圾壓縮箱對(duì)生活垃圾進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)密封式壓縮，在垃圾壓縮的同時(shí)還可以對(duì)垃圾噴灑藥物進(jìn)行消毒，不僅很大程度上減少了垃圾體積，有效降低垃圾清運(yùn)費(fèi)用，同時(shí)也有效杜絕了生活垃圾處理不當(dāng)所造成的二次污染，徹底解決了傳統(tǒng)垃圾房（場(chǎng)）產(chǎn)生的蚊蟲(chóng)鼠蟻問(wèn)題，并從后期管理上減少了垃圾裝卸方面人員的投入，有效降低垃圾處理費(fèi)用。

　　目前，國(guó)內(nèi)垃圾壓縮處理設(shè)備的生產(chǎn)廠商及產(chǎn)品種類(lèi)繁多，價(jià)格從十幾萬(wàn)元至幾十萬(wàn)元不等，產(chǎn)品質(zhì)量及使用效能亦參差不齊，各有所長(zhǎng)。譬如，我們?cè)诜鹕侥虾ｎU景園的項(xiàng)目中就因?yàn)槔镜倪x址、大小及環(huán)境保護(hù)等方面的問(wèn)題難以解決，最終選用了地埋式垃圾壓縮處理設(shè)備。最初使用的時(shí)候因?yàn)槭姓睦\(yùn)送車(chē)寬度不夠而出現(xiàn)無(wú)法平行對(duì)接問(wèn)題，后來(lái)通過(guò)降低車(chē)位改平行對(duì)接為高低對(duì)接方式后，經(jīng)過(guò)幾周的磨合使用方才步入正軌。自從地埋式垃圾壓縮處理設(shè)備正式使用后，原本惡臭熏天、散亂無(wú)章的垃圾場(chǎng)變得干凈整潔，原本需要三至四車(chē)才能運(yùn)走的垃圾因?yàn)轶w積減少一車(chē)就可以運(yùn)走，不僅美化了物業(yè)環(huán)境，而且大大降低了垃圾處理費(fèi)用。因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在早期介入工作中，結(jié)合實(shí)際情況選擇合適的產(chǎn)品與開(kāi)發(fā)商盡早溝通，不僅可以改善物業(yè)整體形象而且可以提升物業(yè)檔次。在老舊項(xiàng)目的物業(yè)管理工作中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過(guò)與業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主大會(huì)的支持，申請(qǐng)動(dòng)用專(zhuān)項(xiàng)維修資金對(duì)原有的垃圾房（場(chǎng)）進(jìn)行投資改造。如此一來(lái)，不僅可以改善物業(yè)本身的環(huán)境衛(wèi)生，也可為物業(yè)服務(wù)企業(yè)減少垃圾處理成本，減輕物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)擔(dān)，并且在垃圾站改造過(guò)程中物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以從中賺取適當(dāng)利潤(rùn)，增加公司收益。
　　小型清掃車(chē)的應(yīng)用

　　清掃車(chē)相信大家已經(jīng)不陌生，一般在城市道路的清潔作業(yè)中應(yīng)用較為廣泛。目前小型的清掃車(chē)主要應(yīng)用于大型住宅物業(yè)和工業(yè)物業(yè)中的園區(qū)道路清潔工作。一臺(tái)小型清潔車(chē)，清潔一公里的路段通常只需要十五分鐘左右，然而一名清潔工正常清潔一公里路段的時(shí)間大約需要一個(gè)小時(shí)至一個(gè)半小時(shí)之間，可見(jiàn)一臺(tái)小型清潔車(chē)的作業(yè)量是人工清潔作業(yè)的5倍左右。如果一名清潔工的工資按1500元/月計(jì)算，社保、服裝、物料消耗等其它費(fèi)用的投入按700元/月計(jì)算，一名清潔工的每月的成本投入約為2200元，假設(shè)五名清潔工當(dāng)中設(shè)置一名替休人員，那一臺(tái)小型清潔作業(yè)車(chē)的作業(yè)量相當(dāng)于是六名清潔工的作業(yè)量。市面上一臺(tái)小型清潔車(chē)的報(bào)價(jià)大致在4萬(wàn)元至8萬(wàn)元不等，平均壽命約六至八年左右。在不考慮其它因素的情況下，如果按6萬(wàn)元一臺(tái)，壽命按六年計(jì)算，一臺(tái)清潔作業(yè)車(chē)每月折合費(fèi)用約為833元，如果清潔車(chē)維修、物料及能源消耗按1000元/月計(jì)算，一臺(tái)清潔作業(yè)車(chē)每月的成本投入約為1833元，而六名清潔工每月的費(fèi)用約為13200元，相比之下投入一臺(tái)小型清掃車(chē)一月可節(jié)省費(fèi)用約11000多元。
　　因此，物業(yè)項(xiàng)目較大，園區(qū)路面較寬的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以結(jié)合自身情況考慮采用小型清潔作業(yè)，一方面可以降低管理成本，另一方面可以減少清潔人員用工荒問(wèn)題。

　　立體車(chē)庫(kù)和車(chē)位鎖的應(yīng)用
　　車(chē)多位少、車(chē)位被占、堵車(chē)、堵通道，是物業(yè)管理工作中常見(jiàn)現(xiàn)象。尤其是在一些車(chē)位緊張的項(xiàng)目，高密度住宅區(qū)、街鋪，常因車(chē)位的使用引發(fā)糾紛，然而管理好停車(chē)位，處理停車(chē)位糾紛，一般需要投入大量的人力和物力。物業(yè)管理早期介入期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況，就立體停車(chē)庫(kù)和車(chē)位鎖的應(yīng)用與開(kāi)發(fā)商做好早期溝通。立體車(chē)庫(kù)的前期投入成本較高，但對(duì)于開(kāi)發(fā)商投資的占地面積小，容積率高的項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，立體車(chē)庫(kù)就是一個(gè)不錯(cuò)的解決方案。如果考慮建設(shè)立體車(chē)庫(kù)，停車(chē)場(chǎng)的高度是一個(gè)必要的前期條件，開(kāi)發(fā)商可以根據(jù)實(shí)際情況建設(shè)兩層或三層的立體車(chē)庫(kù)，像佛山南海頤景園的項(xiàng)目，就采用了三層的立體停車(chē)庫(kù)，將原本僅能規(guī)劃1:0.5的車(chē)位配比率，提升到了1:1.1的配比率，在前期建設(shè)時(shí)僅僅是增加了停車(chē)場(chǎng)的高度和投入了立體車(chē)庫(kù)設(shè)備，就為小區(qū)增加了近1000個(gè)停車(chē)位。