沈陽物業(yè)服務(wù)公司關(guān)于東北地區(qū)物業(yè)管理問題分析

1、國(guó)民經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)，物業(yè)管理發(fā)展不平衡，物業(yè)管理覆蓋面偏小
    從東北地區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展實(shí)踐看，物業(yè)管理主要集中在海濱城市大連及沈陽、長(zhǎng)春、哈爾濱等省會(huì)城市，而其它中小城市仍以房屋管理房為主。與城市規(guī)模相當(dāng)?shù)纳钲凇⑸虾５瘸鞘邢啾?，可以看出?jīng)濟(jì)發(fā)展水平在物業(yè)管理方面存在差距很大（詳見附表）。同時(shí)，東北地區(qū)新開發(fā)的面積比例少，舊區(qū)多，條塊分割，規(guī)模小，布局分散，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低，企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況欠佳。進(jìn)而使一些潛在的購(gòu)房人把投資轉(zhuǎn)向發(fā)達(dá)地區(qū)和沿海城市，使內(nèi)地物業(yè)管理市場(chǎng)雪上加霜。
2、從業(yè)人員素質(zhì)偏低，專業(yè)人才匱乏，影響物業(yè)管理發(fā)展。
　　目前，物業(yè)管理企業(yè)中人才匱乏的現(xiàn)象較為普遍，突出表現(xiàn)在：一是傳統(tǒng)的房產(chǎn)管理人才多，從事新型物業(yè)管理人才少；二是能勝任單一崗位工作的人才多，能勝任多個(gè)崗位工作的復(fù)合型人才少；三是初級(jí)管理人才多，中高級(jí)管理人才，特別是能擔(dān)任部門經(jīng)理以上中高級(jí)管理人才少。據(jù)統(tǒng)計(jì)：在大連的163家物業(yè)管理企業(yè)、1萬多名從業(yè)人員當(dāng)中，管理人員有約占80％以上的人員來自原房產(chǎn)部門或其他行業(yè)，且具有本科以上學(xué)歷的高級(jí)管理人員不足20％。這種人才匱乏的局面如果得不到及早改善，勢(shì)必影響物業(yè)管理行業(yè)整體水平的發(fā)展、提高。 bwgh e
3、經(jīng)營(yíng)管理意識(shí)不強(qiáng)，規(guī)模效益較差，企業(yè)入不敷出
　　不少物業(yè)管理只注重單一的管理，而服務(wù)意識(shí)、經(jīng)營(yíng)意識(shí)十分淡薄。企業(yè)沒有擺正物業(yè)管理公司、開發(fā)商與業(yè)主之間的關(guān)系，管理與服務(wù)的概念不清，角色定位出現(xiàn)混淆。開發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)只注重外在的形象的宣傳，不注重服務(wù)質(zhì)量和自身素質(zhì)的提高，在物業(yè)管理服務(wù)上一味追求“現(xiàn)代化”硬件，熱衷于“炒概念”，而忽視管理與服務(wù)的軟件建設(shè)，軟硬件的結(jié)合不能達(dá)到合理的匹配，硬件的應(yīng)用功效又不能真正發(fā)揮，致使大部分的小區(qū)物業(yè)管理處于低檔次運(yùn)營(yíng)狀態(tài)。而且，很多城市的物業(yè)管理的收費(fèi)定價(jià)違背市場(chǎng)規(guī)律，主要考慮居民的承受能力，忽視企業(yè)承擔(dān)能力，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低于物業(yè)管理運(yùn)作成本，甚至大多物業(yè)管理企業(yè)配合開發(fā)商銷售房屋，只服務(wù)不收費(fèi)，擾亂了物業(yè)管理行業(yè)正常發(fā)展和規(guī)范運(yùn)作，即使如此業(yè)主也仍有意見，因?yàn)榉?wù)沒有標(biāo)準(zhǔn)，缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)保障。這一切導(dǎo)致收費(fèi)困難，使行業(yè)發(fā)展受阻，發(fā)展后勁不足。很多物業(yè)管理企業(yè)僅管理一、兩個(gè)物業(yè)項(xiàng)目，管理規(guī)模在100萬平方米以上的企業(yè)屈指可數(shù)。許多物業(yè)管理企業(yè)不得不靠主管部門或開發(fā)商輸血來維持生存。
4、基礎(chǔ)比較薄弱，市場(chǎng)發(fā)育緩慢，競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制尚未形成
　　目前東北地區(qū)的物業(yè)管理市場(chǎng)化程度很低，95％以上是由主管部門或開發(fā)企業(yè)委派的物業(yè)管理企業(yè)。由于企業(yè)大多數(shù)是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期房管處翻牌的，管理對(duì)象大多是政府房管房、單位自管房，在管理方式上政企不分，在管理機(jī)制上不適應(yīng)現(xiàn)代物業(yè)管理的需要，即使新成立的物業(yè)管理公司在與發(fā)展商的隸屬關(guān)系上也不明確，物業(yè)早期介入、交接驗(yàn)收等物業(yè)管理環(huán)節(jié)責(zé)任很難分清。開發(fā)商、業(yè)主對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)認(rèn)識(shí)不足，觀念不強(qiáng)，支持不夠。部分地區(qū)根本沒有物業(yè)管理的概念，更談不上專業(yè)化、社會(huì)化的物業(yè)管理理念。
　　物業(yè)管理有關(guān)政策不配套，法制建設(shè)滯后于行業(yè)發(fā)展，無法形成公開、公平的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。物業(yè)管理中各種法律主體的權(quán)利、義務(wù)沒有明確，導(dǎo)致糾紛增多，管理難度加大。缺乏健全公開招標(biāo)、投標(biāo)體系，使物業(yè)管理公司自我封閉，缺乏市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)。
5、業(yè)主委員會(huì)組建滯后，業(yè)主參與意識(shí)差，作用發(fā)揮不夠
　　在東北地區(qū)大大小小的1，000余家物業(yè)管理企業(yè)中，僅有不到1/4的企業(yè)組建了住宅小區(qū)（大廈）業(yè)主委員會(huì)，而且有的不及時(shí)組建，有的未按規(guī)定程序通過民主選舉產(chǎn)生，有的業(yè)主委員會(huì)不能代表業(yè)主的意志，甚至根本不發(fā)揮作用，形同虛設(shè)，等等，影響著物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范運(yùn)作發(fā)展。