1、 準(zhǔn)確的項(xiàng)目定位，分級(jí)管理的思路

　　這有兩層意思，項(xiàng)目分級(jí)具體到品牌的分級(jí)、分包方分級(jí)具體到分層次按考核結(jié)果的分級(jí)

　　物業(yè)公司發(fā)展到今天，管理范圍廣、管理類型多，需要把服務(wù)產(chǎn)品品牌區(qū)分層級(jí)，進(jìn)行差異化管理，不能只有一個(gè)品牌，品牌分層級(jí)要成系列，如同酒店的星級(jí)區(qū)分一樣，五星級(jí)酒店提供五星級(jí)的服務(wù)，四星級(jí)酒店有四星級(jí)的標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)公司的服務(wù)產(chǎn)品分層級(jí)后，應(yīng)該形成不同類型的物業(yè)項(xiàng)目具有不同的服務(wù)特色。以品牌的設(shè)計(jì)為中心確定分包方管理的深度和要求。

　　同時(shí)物業(yè)公司必須對(duì)自己的客戶的需求和自己的財(cái)務(wù)狀況有深入的分析，對(duì)自己的項(xiàng)目要有準(zhǔn)確清晰的定位，在這樣的基礎(chǔ)上再作確定品牌戰(zhàn)略，分級(jí)管理，把管理細(xì)化下去。脫離項(xiàng)目的定位，不考慮收入和支出，盲目談提高管理是不實(shí)際的，也是短期行為。

　　同樣，如同施工資質(zhì)有一級(jí)、二級(jí)一樣，分包方的定位也要分級(jí)。

　　在做完供方的合格供方初次評(píng)定后，在以后合格供方再次評(píng)定具體操作上建議分專業(yè)、分層次、分期對(duì)各合格供方進(jìn)行供方考核。

　　專業(yè)細(xì)分建議為電梯維保、機(jī)電設(shè)備維保、弱電設(shè)備維保、給排水設(shè)備維保、二次供水系統(tǒng)清洗消毒、消防設(shè)施和設(shè)備維保、防雷接地維保、防水維修及外墻清洗、土建及裝飾工程、廣告裝飾、鋼結(jié)構(gòu)工程、木制品制作及維修、兒童游樂場(chǎng)維修改造工程、清潔、消殺、零星維修、管道疏通、綠化管養(yǎng)、標(biāo)識(shí)制作、員工標(biāo)識(shí)、辦公設(shè)備及紙張、印刷品。

　　分層次，建議為兩層，一層為基層單位（管理服務(wù)中心），負(fù)責(zé)季度考核，一層為職能部門，負(fù)責(zé)年度考核和季度考核的結(jié)果跟蹤和糾偏。

　　考核內(nèi)容建議為分兩部分，為必要項(xiàng)目和一般項(xiàng)目：

　　(1) 必要項(xiàng)目

　　 a) 具有《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》

　　b) 具有設(shè)計(jì)和施工資質(zhì)

　　(2) 一般項(xiàng)目：

　　a) 工程施工質(zhì)量。

　　b) 服務(wù)意識(shí)較強(qiáng)，具有良好的市場(chǎng)信譽(yù)；

　　c) 具有相關(guān)的專業(yè)技術(shù)人員，操作者技術(shù)熟練；

　　d) 相關(guān)工程項(xiàng)目的專用機(jī)具、設(shè)備；

　　e) 質(zhì)量安全保證及持續(xù)改進(jìn)措施；

　　f) 價(jià)格合理。

　　高品質(zhì)的服務(wù)用高水平的分包方，這是保證高品質(zhì)服務(wù)的關(guān)鍵。供方考核可以為分包方分級(jí)、邀請(qǐng)分包方投標(biāo)提供參考數(shù)據(jù)。對(duì)不合格的供方要堅(jiān)決淘汰，否則會(huì)犧牲服務(wù)的品質(zhì)。

2、 穩(wěn)定和發(fā)展的思路

　　物業(yè)管理分包管理存在著長(zhǎng)期性，自身一定要有一套詳細(xì)的供方管理制度，分級(jí)別確認(rèn)各分包隊(duì)伍，在保持穩(wěn)定性的前提下，謹(jǐn)慎地引入新的分包方，引入合理的競(jìng)爭(zhēng)。

　　但是物業(yè)管理的性質(zhì)決定分包管理有長(zhǎng)期性，對(duì)新進(jìn)的供方一定要嚴(yán)格審核，不是遠(yuǎn)強(qiáng)于現(xiàn)有分包方的不引入，沒有更為嚴(yán)格的管理標(biāo)準(zhǔn)不引入，在保持穩(wěn)定的前提下不斷通過引入新分包方參與的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制來提高自身服務(wù)品質(zhì)。這點(diǎn)對(duì)物業(yè)供方管理尤其重要。

3、 不斷學(xué)習(xí)和提高，一步一步擺脫對(duì)供方的技術(shù)上的依賴

　　通過嚴(yán)格的考核，不斷的在市場(chǎng)上引入新的強(qiáng)有力的分包隊(duì)伍，也是物業(yè)管理公司不斷學(xué)習(xí)市場(chǎng)上最新的技術(shù)經(jīng)驗(yàn)和管理知識(shí)的重要途徑，物業(yè)公司因?yàn)楸旧韺I(yè)的局限性，最大的問題就是在于對(duì)分包的專業(yè)技術(shù)不專業(yè)，在技術(shù)上和分包單位就不是一個(gè)檔次。

　　但作為分包的管理單位，物業(yè)公司可以分別和各分包方交流，掌握各家的優(yōu)勢(shì)和特點(diǎn)，學(xué)習(xí)其中好的管理方法，不斷提高自身的技術(shù)水平，這是提高分包管理的技術(shù)基礎(chǔ)。

4、 全壽命經(jīng)濟(jì)成本概念的引入

　　物業(yè)管理是個(gè)長(zhǎng)期的工作，對(duì)項(xiàng)目的管理要有全局的思路和長(zhǎng)期的考慮，杜絕短期的行為，建議在項(xiàng)目立項(xiàng)和規(guī)劃時(shí)，要樹立一種全壽命運(yùn)營(yíng)經(jīng)濟(jì)成本的概念，不但要考慮項(xiàng)目的投入，還要考慮管理的費(fèi)用以及管理的風(fēng)險(xiǎn)。

　　這對(duì)于物業(yè)公司來說還是新課題，但眾多物業(yè)管理公司在停車場(chǎng)等運(yùn)營(yíng)類設(shè)備上管理已經(jīng)有了突破。

5、 合同管理和量化管理

　　合同管理是分包管理的法律依據(jù)，也是分包管理的前提，物業(yè)公司普遍存在的問題是合同的考核條款不細(xì)導(dǎo)致不方便物業(yè)方考核和分包方操作，在合同管理中一定要樹立一個(gè)量化管理的概念，讓分包方清楚的知道物業(yè)管理公司所要達(dá)到的項(xiàng)目目標(biāo)，物業(yè)管理公司對(duì)分包的工作也可以準(zhǔn)確的考核和控制。