物業(yè)公司前期介入項目,能及時的提出合理化建議,完善設計細節(jié),協(xié)助開發(fā)商不斷改進,提高工程質量。如此一來,可以未雨綢繆,避免后續(xù)管理中原本屬于開發(fā)商工程質量監(jiān)管工作不到位,造成后期物業(yè)管理無能為力保證房屋使用功能的情況發(fā)生。我們認為,加強對所管項目的全面了解,有利于后期物業(yè)管理服務的順利進行,物業(yè)應從以下幾方面去介入: 在項目規(guī)劃設計階段,規(guī)劃設計人員往...
物業(yè)公司前期介入項目,能及時的提出合理化建議,完善設計細節(jié),協(xié)助開發(fā)商不斷改進,提高工程質量。如此一來,可以未雨綢繆,避免后續(xù)管理中原本屬于開發(fā)商工程質量監(jiān)管工作不到位,造成后期物業(yè)管理無能為力保證房屋使用功能的情況發(fā)生。我們認為,加強對所管項目的全面了解,有利于后期物業(yè)管理服務的順利進行,物業(yè)應從以下幾方面去介入:
在項目規(guī)劃設計階段,規(guī)劃設計人員往往不可能全面考慮到后期物業(yè)使用過程中可能出現(xiàn)的問題,或者很少從后續(xù)物業(yè)管理正常運行的角度考慮問題,造成項目建成后功能布局上存在缺陷。而物業(yè)服務企業(yè)作為物業(yè)管理經(jīng)營維護者,對項目可能出現(xiàn)的問題有比較清楚,可以從業(yè)主和管理者的角度參與規(guī)劃設計方案的討論,完善設計細節(jié),提出一些合理化的建議,使項目的功能設計更有利于后期的使用和管理,有效避免因設計缺陷或不足給業(yè)主使用和物業(yè)管理帶來的麻煩。
比如在景觀和綠化方案的設計上,設計者從追求景觀的宏偉、華麗的角度而設計的大型噴泉水系,人造河流等,在氣勢及效果上著實壯觀,但是這種景觀的設計恰恰忽視了一個問題,即日后的管理成本。這些景觀水系要大量排水,必然提高物業(yè)管理成本,而增加的成本按照份額分攤到每一個業(yè)主身上,只能加重小區(qū)的管理負擔,從經(jīng)濟性來看并不合理。而物業(yè)的前期介入可以使設計人員在設計中能更合理的進行規(guī)劃設計,避免開發(fā)商不必要的經(jīng)濟損失。
其次,從物業(yè)管理的角度對工程施工,設備安裝的質量進行全面的監(jiān)控,及早發(fā)現(xiàn)并解決問題。
開發(fā)商的很多精力更多放在工程度、資金籌措和房屋促銷推廣上。物業(yè)服務在工程施工這個關鍵時期,選派相應的工程人員介入施工質量管理,提前熟悉項目中各種設備的操作和線路,可以為以后的物業(yè)管理帶來極大的方便。很多小區(qū)的工程質量不如人意,常常出現(xiàn)漏水或者地面滲水等問題,若物業(yè)服務企業(yè)提前介入后,能及早熟悉建筑結構及內部管道等,可以迅速做好維修工作,避免了項目建成后給使用和管理維護服務帶來的缺憾。
第三,提前熟悉所安裝的設施設備,確保在物業(yè)從一開始就能為業(yè)主提供良好的服務。
在接管驗收階段,開發(fā)商往往只注重物業(yè)整體的交付使用,很少考慮到物業(yè)服務公司接管后細微全面的需要。如果物業(yè)服務公司提前介入,開發(fā)商可以得到物業(yè)服務公司的緊密配合,使其專心的開發(fā)建設。物業(yè)接管的項目從使用功能上嚴格把關,促使開發(fā)商高度引起重視,并要求承建單位限期整改,確保各項設施設備投入使用后正常運行。我們曾接管的一個小區(qū),備用發(fā)電機組啟動后噪音太大,周圍無法工作,我們建議安裝了消音裝置,改善了周圍的環(huán)境。由此看來,早介入、早發(fā)現(xiàn)、早更改,能大大減少物業(yè)管理工作中物業(yè)的返修工作量,有利于業(yè)主,也有利于施工企業(yè)。
實踐證明,讓物業(yè)服務企業(yè)提前介入項目開發(fā)建設,對完善項目功能,把關項目建設質量,確保小區(qū)在建成后漫長的使用期,順利的維護保養(yǎng)等方面,都有不可替代的重要作用。
同時,在前期介入中,經(jīng)過一段時間的磨合,便于理順同環(huán)衛(wèi)、水電、煤氣、通訊、治安、維修、綠化等各部門間的關系,建立順暢的服務渠道,有利于后期管理工作的進行。