黑龍江政協(xié)委員：實現(xiàn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展—沈陽物業(yè)管理公司

　　物業(yè)服務(wù)是以服務(wù)為主的社會福利型行業(yè)，屬第三產(chǎn)業(yè)。物業(yè)公司一般收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)的10%作管理酬金，保本微利是物業(yè)企業(yè)的行業(yè)性質(zhì)。作為勞動密集型行業(yè)，面對勞動力等不斷疊加的各類成本等外部環(huán)境因素和行業(yè)發(fā)展壓力越來越大的實際情況，曲秀芬指出，物業(yè)企業(yè)現(xiàn)存的七大問題：

1.買方市場主體缺位，影響行業(yè)健康發(fā)展。

　　買方主體業(yè)主委員會的運(yùn)作存在著諸多的問題，這使得業(yè)主委員會在買方市場的主體地位經(jīng)常缺位，物業(yè)管理的市場化難以得到實質(zhì)性的推進(jìn)。

　　對于這個問題，街道辦事處作為最基層的政府機(jī)關(guān)，應(yīng)依法發(fā)揮其應(yīng)有的作用。對此，《物業(yè)管理條例》、《業(yè)主大會規(guī)程》等各級法律法規(guī)中都有明確的規(guī)定。但在具體執(zhí)行過程中，街道辦和社區(qū)在組織業(yè)主自治管理，召開業(yè)主大會方面并不積極。

2.政府指導(dǎo)價格和服務(wù)成本背離，企業(yè)生存艱難。

　　在物業(yè)收費(fèi)定價方面，政府主要考慮的是社會穩(wěn)定和現(xiàn)階段人民群眾的經(jīng)濟(jì)承受能力，核定的收費(fèi)價格往往低于物業(yè)企業(yè)市場運(yùn)作的成本，造成大部分物業(yè)企業(yè)長期入不敷出，甚至虧損嚴(yán)重。

3.稅賦政策不合理，企業(yè)負(fù)擔(dān)日益加重。

　　物業(yè)服務(wù)行業(yè)在為自己創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益的同時，還承擔(dān)著很重要的公共服務(wù)職能，彌補(bǔ)了政府在城市管理方面的不足。同時，物業(yè)服務(wù)行業(yè)還為社會提供了大量的就業(yè)崗位。對于創(chuàng)造了這么明顯的社會效益的物業(yè)服務(wù)行業(yè)，國家在制定稅費(fèi)政策方面沒有任何優(yōu)惠的考慮。近年來，越來越多的城市接連出現(xiàn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出在管項目。我們不難看到企業(yè)退出的大都是低收入群體集居的已售公房、老舊住宅區(qū)及拆遷還建小區(qū)。由于已售公房小區(qū)當(dāng)初確定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)過低，拆遷戶小區(qū)普遍存在業(yè)主繳費(fèi)意識差、服務(wù)費(fèi)收繳率低等問題，收不抵支是一直困擾多數(shù)物業(yè)企業(yè)的“攔路虎”。企業(yè)的退出導(dǎo)致小區(qū)出現(xiàn)公共服務(wù)“真空”，影響一方平安和社會和諧，受到多方指責(zé)；有的地方政府部門下令企業(yè)不得退出，又沒有相應(yīng)的政策扶持，無疑給以市場化運(yùn)作為基點(diǎn)的物業(yè)管理行業(yè)帶來很大的壓力。

4.管理體制不順，執(zhí)法能力較差。

　　物業(yè)管理的管理對象雖然是房地產(chǎn)產(chǎn)品，但它服務(wù)的對象是人，因此造成很多社會問題交織在一起，極其復(fù)雜。這些社會關(guān)系中最重要的是與政府部門之間的關(guān)系。在物業(yè)管理實踐中，很多物業(yè)企業(yè)與業(yè)主發(fā)生糾紛的問題是有法可依的，但無人執(zhí)法。由于處理這類問題已經(jīng)超出了物業(yè)企業(yè)和行業(yè)主管部門的權(quán)限，物業(yè)公司和業(yè)主委員會都沒有執(zhí)法權(quán)，政府相關(guān)部門又執(zhí)法不力。

5.自律機(jī)制不完善，司法實踐滯后。

　　協(xié)調(diào)和維護(hù)業(yè)主的共同利益，需要建立業(yè)主自律機(jī)制。但業(yè)主的自律機(jī)制根本無效時，物業(yè)企業(yè)雖然可以運(yùn)用法律武器追討利益，但現(xiàn)實卻是舊賬尚未追回，新賬又有發(fā)生，因為物業(yè)企業(yè)的服務(wù)不能停止，只能被動地?fù)p失自己的利益。當(dāng)前的物業(yè)實踐中，大部分物業(yè)企業(yè)沒有多余的資金和精力耗費(fèi)于此，即使運(yùn)用法律手段也屬不得已而為之。因此，自律機(jī)制沒有執(zhí)行力，司法實踐滯后，是當(dāng)前困擾物業(yè)企業(yè)的普遍問題。

6.社會對物業(yè)服務(wù)的認(rèn)識不足，正面宣傳不夠。

　　現(xiàn)階段，各級政府還沒有把物業(yè)管理當(dāng)作城市管理的一個重要環(huán)節(jié)，只是或多或少地將其視為一種實現(xiàn)住宅商品化的輔助手段，忽視了城市居住區(qū)管理是一個城市管理的重要組成部分。這種體制下使社區(qū)的物業(yè)管理不能融入城市管理的范疇，一定程度上阻礙了城市管理前進(jìn)的步伐。也影響到整個社會對物業(yè)服務(wù)行業(yè)的整體評價。而新聞媒體沒有甚至很少公開宣傳改革開放30年來物業(yè)管理在城市管理中發(fā)揮的特殊作用，及其為改善人民群眾居住環(huán)境所做出的貢獻(xiàn)。一個新興的涉及千家萬戶的行業(yè)發(fā)展過程中，必然會出現(xiàn)這樣或那樣的失誤和錯誤，面對這些問題，輿論引導(dǎo)往往是火上澆油，無助于解決根本問題。

7.專業(yè)人員短缺嚴(yán)重，人員流失問題凸顯。

　　在物業(yè)管理快速發(fā)展過程中，行業(yè)人才短缺嚴(yán)重、用工荒嚴(yán)重困擾著物業(yè)服務(wù)企業(yè)。以我省知名企業(yè)辰能公司而言，目前的缺員率已達(dá)到近7%左右，其中秩序維護(hù)員缺員達(dá)到6%，工程維修人員達(dá)到6.7%。物業(yè)從業(yè)崗位需求最多的人員是秩序維護(hù)員和保潔。由于這兩個崗位從業(yè)門檻低，大部分從業(yè)人員為農(nóng)村務(wù)工人員，即便如此人員的流失率也很大，嚴(yán)重影響了物業(yè)企業(yè)乃至整個行業(yè)的健康發(fā)展。

　　曲秀芬委員們建議：

　　----省主管部門應(yīng)當(dāng)就物業(yè)管理問題納入重點(diǎn)調(diào)研課題，盡快就當(dāng)前困擾物業(yè)健康發(fā)展的問題，拿出一份可行性方案來。

　　----考慮到物業(yè)企業(yè)的惠民性、公益性，建議主管部門應(yīng)積極協(xié)調(diào)國家在減免相關(guān)費(fèi)稅上有所傾斜，或給予物業(yè)企業(yè)適當(dāng)?shù)呢斦a(bǔ)貼以及其他扶持物業(yè)企業(yè)發(fā)展的有力措施。我認(rèn)為這符合李克強(qiáng)副總理在最近全國財政工作會上關(guān)于“加大結(jié)構(gòu)性減稅政策力度，……，推動那些生產(chǎn)有需求、群眾有需要的服務(wù)業(yè)加快發(fā)展，加強(qiáng)對小微企業(yè)的財稅扶持，引導(dǎo)和幫助它們穩(wěn)健經(jīng)營和持續(xù)發(fā)展，帶動就業(yè)和創(chuàng)業(yè)”的指示精神。