物業(yè)管理文化資源的經(jīng)營—沈陽物業(yè)公司
物業(yè)管理中蘊含著大量與文化有關的資源，對其開發(fā)經(jīng)營將是物業(yè)管理財富經(jīng)營的亮點所在。文化產(chǎn)業(yè)的基本內容包括：教育業(yè)、文化娛樂業(yè)、體育業(yè)、出版業(yè)、傳媒業(yè)、旅游業(yè)、音像制品業(yè)、實用美術業(yè)、文化中介業(yè)、會展業(yè)、信息服務業(yè)、藝術品業(yè)、藝術教育業(yè)、電影電視業(yè)、電子出版業(yè)，等等。以物業(yè)管理為內容，或以物業(yè)管理為載體，或以物業(yè)管理為途徑，以達到文化產(chǎn)業(yè)的部分目的，實現(xiàn)文化產(chǎn)業(yè)的部分功能，都可以列入物業(yè)管理文化資源經(jīng)營的范圍。

物業(yè)管理文化的存在 

在國內的實踐中，物業(yè)管理是提供物質消費和精神消費兩重內容兼而有之的一個行業(yè)。物業(yè)管理為業(yè)主營造一個安全、優(yōu)美、清潔、舒適、方便的生活工作環(huán)境，從而給予業(yè)主以精神體驗。物業(yè)管理注重與業(yè)主之間的交流，打造和諧的鄰里關系等，以此營造一個良好的氛圍。物業(yè)管理所面對的“物業(yè)”是死的，無生命的，但從事物業(yè)管理的人是有思想的；物業(yè)管理所服務的成千上萬的業(yè)主，他們也有著極大的精神需求。這就是物業(yè)管理文化的基礎和土壤。

物業(yè)管理的矛盾日益突出，反映了社會的進步：業(yè)主的權益意識和自我保護意識增強了；但也說明在物業(yè)管理和業(yè)主之間缺少一條溝通的橋梁。這就是物業(yè)管理文化產(chǎn)業(yè)所要努力的方向。

現(xiàn)實中沒有面向業(yè)主的物業(yè)管理文化產(chǎn)品，只有通過合同“硬性攤派”的管理與服務，業(yè)主對物業(yè)管理的理解僅限于小區(qū)以及與之打交道的物業(yè)管理公司。也很少有面向物業(yè)管理從業(yè)人員的文化產(chǎn)品，只有冷冰冰的教材和種類繁多的重復性的學習和考試。如何弘揚物業(yè)管理的誠信？如何普及物業(yè)管理的基本常識？如何讓物業(yè)管理各個主體和諧共處共同發(fā)展？這些都有賴于物業(yè)管理文化產(chǎn)品的傳播。

物業(yè)管理文化的表征

1.　公益性。人們對物業(yè)管理文化的理解更偏重于公益方面。

（1）政府行為。各級政府利用物業(yè)管理文化的傳播，在社會上形成有利于行業(yè)發(fā)展的環(huán)境。這個層次的物業(yè)管理公益文化具有最廣泛和深入的影響力，也是政府所應承擔的職責。如深圳于2004年9月舉辦的“物業(yè)管理周”活動等。

（2）企業(yè)行為。企業(yè)的文化工作更多地圍繞提升服務水平，以塑造品牌為目的。企業(yè)的文化行為有些是合同約定的內容，有些則是企業(yè)的自覺自愿；它面對的群體只限于所服務的業(yè)主。

（3）社會行為。一些社會機構進行免費的“公益性”的社區(qū)文化活動，但在部分活動的背后可能潛藏著其他的商業(yè)目的。

（4）業(yè)主行為　當外界的文化活動不能滿足需要時，業(yè)主則自己組織活動。如大秧歌、交誼舞等都是業(yè)主自發(fā)的社區(qū)文化行為。

2.　商業(yè)性。在剔除了上述公益性特征之外，物業(yè)管理文化的其他表現(xiàn)背后都有利益驅動。通過對物業(yè)管理文化的經(jīng)營以產(chǎn)生價值，從而體現(xiàn)其商業(yè)屬性。本文所講的物業(yè)管理文化資源經(jīng)營即主要指其商業(yè)屬性方面。

經(jīng)營的關鍵因素

1.　產(chǎn)品生產(chǎn)。為生產(chǎn)出適銷對路的業(yè)主居家可以消費的物業(yè)管理文化產(chǎn)品，須對文化資源、文化產(chǎn)品的消費對象、經(jīng)營環(huán)境進行調查。國家可以建設行業(yè)文化基地，集研究、出版、發(fā)行、演出等一體，該基地也可由企業(yè)建設或企業(yè)聯(lián)合建設，也可由社會投資組建。從微觀經(jīng)營的角度出發(fā)，企業(yè)可以組建一個文化機構，專門開發(fā)本企業(yè)所屬的物業(yè)管理文化資源。物業(yè)管理公司因為不占據(jù)生產(chǎn)與發(fā)行等方面的優(yōu)勢，需要與有關機構合作以彌補缺陷，從而使產(chǎn)品擁有較大的市場。

物業(yè)管理公司之間聯(lián)合，就占有了大量的業(yè)主資源，也就有了可資開發(fā)的文化產(chǎn)品需求資源。企業(yè)間的聯(lián)合還有了資金、人才、物力等多方面的優(yōu)勢。

2.　產(chǎn)品營銷。將文化產(chǎn)品直接向業(yè)主推銷，例如，文化產(chǎn)品的社區(qū)銷售，擺臺賣書，背景音樂，社區(qū)歌舞戲劇、進行書畫展銷等。還可利用社區(qū)網(wǎng)絡直銷。

3.　文化品牌。文化資源經(jīng)營可產(chǎn)生無形資產(chǎn)和有形價值，如何認識和對待兩者的關系，對經(jīng)營方向和具體操作影響很大。物業(yè)管理文化品牌可成為獨立的存在，它與企業(yè)品牌互為倚重，共同構成企業(yè)的無形資產(chǎn)。受文化的內在元素影響，不可抱著“暴富”心態(tài)從事物業(yè)管理文化資源的工作。

　　4.　人才因素。一是儲備文化開發(fā)人才，其主要任務是生產(chǎn)物業(yè)管理的文化產(chǎn)品；二是招攬文化經(jīng)營人才，其職責是將開發(fā)出的文化產(chǎn)品有效地推向市場。

5.　資源分類。文化的概念十分宏大，物業(yè)管理文化產(chǎn)業(yè)的內容包羅萬象。例如，網(wǎng)絡、出版、影視、傳媒、展覽、廣告、咨詢、旅游、培訓，等等。

6類物業(yè)管理文化資源的經(jīng)營

1.　書籍。書籍常見的形式有傳統(tǒng)紙介質圖書和現(xiàn)代電子圖書。物業(yè)管理書籍可分為內部需求類和外部需求類。

內部需求類是指物業(yè)管理行業(yè)各階層人士所需要的書籍，從內容上可細分為理論類、工具書類、實際操作類等。外部需求類是指物業(yè)管理行業(yè)之外的各階層所需要的物業(yè)管理方面的書籍，目前該類圖書中，以物業(yè)管理的角度面向房地產(chǎn)行業(yè)各個環(huán)節(jié)的書籍十分缺乏，基于物業(yè)管理應用且面向設備制造和維修業(yè)的服務類書籍也很蒼白，以清潔綠化、人才中介、社區(qū)商業(yè)、家政服務、中介代理等行業(yè)為對象的物業(yè)管理書籍也幾乎空白。

物業(yè)管理圖書編撰人員，一要有相當不錯的文字寫作能力，二要有豐富的物業(yè)管理實踐經(jīng)驗，三要有一定的理論水準。寫作中要經(jīng)常聽取物業(yè)管理從業(yè)人員的意見。

在圖書營銷方面，物業(yè)管理具有發(fā)行的良好基礎。如果圖書業(yè)發(fā)展直銷渠道，物業(yè)管理將是十分合適的合作伙伴。

2.　教育培訓。圍繞物業(yè)管理行業(yè)以及由物業(yè)管理而輻射的范圍所進行的教育培訓工作，前景無限廣闊。

（1）面向物業(yè)管理內部需要的教育培訓：一是針對單一企業(yè)的物業(yè)管理顧問服務（地區(qū)式培訓之一），從理念、模式、隊伍建設、文化培養(yǎng)等全方位著手，在最短的時間內，使被培訓企業(yè)的管理與服務水平接近或達到先進企業(yè)的高度。二是針對城市、區(qū)域的群體性推廣活動（地區(qū)式培訓之二）。三是從業(yè)人員上崗培訓。四是企業(yè)內部培訓，并為合作方服務。五是企業(yè)實際需要而現(xiàn)有培訓機構無法滿足，如物業(yè)管理高級經(jīng)營人才的培訓等。

（2）面向與物業(yè)管理有關聯(lián)的外部消費群體的培訓：一是面向業(yè)主和廣大民眾的物業(yè)管理知識培訓，如業(yè)主如何維護自己的合法權益，如何使物業(yè)保值增值等。二是社會內容培訓，如中小學生特長教育、成年業(yè)主健身與養(yǎng)生教育等。

（3）綜合性教育。以物業(yè)管理為主要授課內容的專業(yè)院校教育。

3.　媒體。物業(yè)管理媒體的內涵包括兩個方面：一是內容上以物業(yè)管理知識為主；二是內容上雖不以物業(yè)管理為主，但卻由物業(yè)管理關聯(lián)機構所創(chuàng)辦，且以物業(yè)管理服務對象為目標消費群體。

物業(yè)管理企業(yè)主辦的內部媒體類，形式一般有報紙、期刊、公司網(wǎng)絡、簡報、書籍、宣傳碟片、宣傳單、社區(qū)宣傳欄、社區(qū)廣播系統(tǒng)等。內部媒體不能進行社會性的贏利，但經(jīng)營得法可以塑造企業(yè)品牌，帶來良好的無形資產(chǎn)。在社會媒體方面，因電視、廣播屬壟斷資源，且需要巨額投資和十分專業(yè)的經(jīng)營，故可暫時不論；物業(yè)管理報紙類媒體尚未出現(xiàn)，因此是一個商機；物業(yè)管理專業(yè)期刊數(shù)量廖廖，且目標消費群體尚有很多缺項，如業(yè)主群體、發(fā)展商群體、面向社區(qū)銷售的商業(yè)群體等等，這均是等待進入的領域。

物業(yè)管理可重點介入報、刊的營銷。報刊的常見發(fā)行渠道有：郵局、超市、地鐵、機場、酒店、報刊亭、書店、銀行、寫字樓、醫(yī)院、學校、商場等。和上述發(fā)行渠道相比，社區(qū)擁有渠道順暢、終端封閉、品牌專一等優(yōu)勢。物業(yè)管理可利用自己的優(yōu)勢，建立有著巨大潛力的社區(qū)媒體發(fā)行渠道。

4.　企業(yè)策劃。通過科學的策劃，使被策劃方的效益和效率等綜合指標在原有水平的基礎上快速飆升。企業(yè)策劃的內容和形式非常廣泛，包括企業(yè)創(chuàng)業(yè)、企業(yè)管理、企業(yè)助手、企業(yè)營銷、企業(yè)診斷、企業(yè)內訓等。如果分得更細一些，策劃可向企業(yè)提供公關策劃、廣告策劃、形象策劃、區(qū)域策劃、傳媒策劃、產(chǎn)品策劃、營銷策劃、項目策劃、價格策劃、渠道策劃、促銷策劃、品牌策劃、競爭策劃、活動策劃、危機策劃、公共關系策劃等。

物業(yè)管理行業(yè)競爭越來越激烈，企業(yè)需要借助策劃占領市場高地。例如，如何在具體項目的招投標中獲勝，如何在市場競爭中獲勝，如何獲取最大收益，獨特的CI策劃與設計，企業(yè)的定位，聯(lián)合與兼并，區(qū)域性戰(zhàn)略，服務與創(chuàng)新，物業(yè)管理的品牌戰(zhàn)略，人才隊伍建設，等等。區(qū)域性策劃也很重要，如，××市的物業(yè)管理如何快速騰飛等，類似策劃的成功實施有助于消除我國物業(yè)管理區(qū)域之間的巨大差別。

5.　音像制品。制作音像制品的一般流程是：產(chǎn)品立項→成立產(chǎn)品開發(fā)機構→制定制作方案→創(chuàng)作文字稿本→分制分鏡頭稿本和腳本→前期拍攝→后期制作→評審驗收→出版發(fā)行。

物業(yè)管理音像制品尚處于起步階段，有廣闊的發(fā)展空間，經(jīng)營上可重點關注：音像培訓教材；物業(yè)管理影視??；利用物業(yè)管理得天獨厚的優(yōu)勢，建立營銷渠道；錄像制品的租賃經(jīng)營，網(wǎng)上租賃（VOD點播）等。

6.　廣告經(jīng)營。可成立專業(yè)的物業(yè)管理廣告經(jīng)營公司，提供整體策劃包裝服務；廣告整合宣傳服務；物業(yè)管理公司的廣告類設計與制作服務；代理房地產(chǎn)類及物業(yè)管理類媒體的廣告；開發(fā)和實施社區(qū)廣告；拍攝物業(yè)管理公司形象片；等等。