建設(shè)優(yōu)秀物業(yè)區(qū)域的意義和標(biāo)準(zhǔn)—沈陽物業(yè)公司

建設(shè)部規(guī)定建設(shè)優(yōu)秀住宅小區(qū)、優(yōu)秀大廈和工業(yè)區(qū)，這里統(tǒng)稱為優(yōu)秀物業(yè)區(qū)域。

一、建設(shè)優(yōu)秀物業(yè)區(qū)域的意義
　　(一)有助于提高業(yè)戶的工作、生活質(zhì)量，改善工作、生活環(huán)境

　　在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)上不斷改善人民的工作、生活質(zhì)量，是我們發(fā)展社會生產(chǎn)力的根本目的。同時業(yè)戶對提高工作、生活質(zhì)量和改善工作、生活環(huán)境的要求也日益提高。社區(qū)是廣大業(yè)戶安居樂業(yè)的活動基地，因此通過優(yōu)秀物業(yè)小區(qū)建設(shè)，尤其對貼近業(yè)戶工作、生活的設(shè)施建設(shè)和各項管理，如交通、衛(wèi)生、環(huán)保、綠化等小區(qū)市容環(huán)境綜合管理以及社會治安綜合治理，提供各種便民利民的工作、生活服務(wù)，可以不斷提高業(yè)戶工作、生活質(zhì)量，為他們創(chuàng)造安全、整潔、方便、文明的生活環(huán)境，使人舒心、讓人放心。

　　(二)有利于物業(yè)的保值、增值

　　房屋的維修、設(shè)備的養(yǎng)護(hù)及管理是優(yōu)秀物業(yè)小區(qū)建設(shè)的重要內(nèi)容，此項工作規(guī)范、有序的開展，一方面有利于延長物業(yè)的使用壽命，增強(qiáng)房屋使用安全性能，提高房屋使用的質(zhì)量，既方便業(yè)戶的工作、生活。更能保證房屋的質(zhì)量和房屋價值的追加，可使房屋保值、增值，為業(yè)戶、公司和國家增加財富，為社會節(jié)省建房資金。

　　(三)有助于改善人際關(guān)系，促進(jìn)精神文明建設(shè)

　　優(yōu)秀物業(yè)小區(qū)建設(shè)需要在鄰里之間以至整個物業(yè)小區(qū)范圍內(nèi)，提供切切實實的社會化參與活動。通過各種形式的精神文化活動，可以最大限度地為業(yè)戶提供溝通、交往的機(jī)會，增進(jìn)業(yè)戶之間的交流和了解，改變和避免業(yè)戶房屋條件改善后帶來的人際關(guān)系淡化的趨勢，有助于形成小區(qū)成員之間文明高尚的交往，改善人際關(guān)系，有助于切實培育業(yè)戶對社區(qū)的認(rèn)同感和歸屬感，動員全體社區(qū)成員為營造文明健康的、高質(zhì)量的生活家園而努力，做到和諧文明的人際關(guān)系使人高興，健康豐富的文化生活使人開心。

　　(四)具有明顯的經(jīng)濟(jì)效益

　　從開發(fā)企業(yè)來看，良好的物業(yè)小區(qū)管理將吸引眾多的業(yè)戶前來置產(chǎn)居住，從而促進(jìn)新開發(fā)物業(yè)實現(xiàn)多銷快銷，加快了資金周轉(zhuǎn)速度，使開發(fā)企業(yè)以較優(yōu)的價格出售物業(yè)，獲得較高的利潤，取得直接的經(jīng)濟(jì)效益。

　　同時，良好的小區(qū)管理提高了物業(yè)管理公司的信譽(yù)和知名度，以小區(qū)的風(fēng)貌樹立管理公司的外部形象，增強(qiáng)在物業(yè)市場中的競爭能力，達(dá)到逐步擴(kuò)大物業(yè)管理的數(shù)量，從而推動經(jīng)濟(jì)效益的提高，而物業(yè)管理規(guī)模的形成加之優(yōu)良的服務(wù)和多種經(jīng)營，以及內(nèi)部管理的改善，成本的降低，可以使企業(yè)自身開源節(jié)流，增收節(jié)支。此外，業(yè)戶則可以在專業(yè)化、規(guī)范化的管理模式下，用較少的代價，換得優(yōu)雅的環(huán)境和周到的服務(wù)，并使所擁有的物業(yè)保值、升值。

二、全國優(yōu)秀住宅區(qū)域標(biāo)準(zhǔn)
　　為加強(qiáng)城市住宅小區(qū)的管理，提高城市住宅小區(qū)的整體管理水平，進(jìn)一步推動城市開展創(chuàng)建優(yōu)秀住宅小區(qū)工作，根據(jù)國家有關(guān)法規(guī)、辦法，全國優(yōu)秀住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)如下：

　　(1)小區(qū)符合城市規(guī)劃要求，嚴(yán)格按照國家驗收，具有完整的驗收資料、圖紙、檔案及交接手續(xù)；

　　(2)小區(qū)實施專業(yè)化的管理，由專業(yè)的管理單位(物業(yè)管理公司、房屋管理公司、房管處、房管所或其他管理單位)對小區(qū)實施統(tǒng)一的專業(yè)化管理，并有固定的管理經(jīng)營場所。1994年4月以后竣工驗收交付使用的新建小區(qū)，必須由物業(yè)管理公司對住宅小區(qū)統(tǒng)一實施社會化、專業(yè)化管理；

　　(3)小區(qū)管理單位為企業(yè)的，要有企業(yè)發(fā)展規(guī)劃，建立現(xiàn)代企業(yè)制度方案。不是企業(yè)的，要有轉(zhuǎn)換經(jīng)營機(jī)制，向企業(yè)過渡的規(guī)劃和實施方案；

　　(4)小區(qū)成立小區(qū)管理委員會或業(yè)主管理委員會，1994年4月份以后交付使用的新建小區(qū)，必須按照建設(shè)部第33號令《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》的規(guī)定，成立管委會；

　　(5)小區(qū)管委會與小區(qū)管理單位責(zé)、權(quán)、利關(guān)系明確；

　　(6)小區(qū)管理單位制定出爭創(chuàng)全國優(yōu)秀管理小區(qū)規(guī)劃和具體的實施方案；

　　(7)小區(qū)各項管理制度完善，制定了住戶公約或業(yè)主公約及各項專業(yè)管理制度、辦法及工作崗位考核標(biāo)準(zhǔn)；

　　(8)小區(qū)管理應(yīng)用計算機(jī)等現(xiàn)代化管理手段，進(jìn)行科學(xué)管理；

　　(9)小區(qū)管理人員要有明顯標(biāo)志，整體素質(zhì)高，遵守職業(yè)道德規(guī)范，主要負(fù)責(zé)人和業(yè)務(wù)骨干經(jīng)過房地產(chǎn)管理及物業(yè)管理專業(yè)培訓(xùn)，有較強(qiáng)的事業(yè)心和開拓精神；

　　(10)房屋及維修管理

　?、俜课萃庥^完好、整潔；

　?、谛^(qū)內(nèi)組團(tuán)及棟號有明顯標(biāo)志及引路方向平面圖；

　　③房屋完好率達(dá)98％以上；

　?、軣o違反規(guī)劃私搭、亂建現(xiàn)象；

　?、莘忾]陽臺的要統(tǒng)一有序。陽臺(包括平臺和外廊)的使用不礙觀瞻。裝飾房屋的，不危及房屋結(jié)構(gòu)與他人安全；

　?、薹孔?、水、電、氣等各項費用，實行便民統(tǒng)一代收代繳，收繳率達(dá)98％以上；

　　⑦房屋零修及時率達(dá)98％以上，零修合格率達(dá)100％，并建立回訪制度和回訪記錄；

　　⑧房屋資料檔案齊全，管理完善，并建立住戶居住檔案，住戶所在棟號、門號、房號清晰，隨時可查。

　　(11)設(shè)備管理

　?、傩^(qū)內(nèi)所有公共設(shè)備圖紙、資料檔案齊全，管理完善；

　?、谠O(shè)備良好，運(yùn)行正常，無事故隱患，保養(yǎng)、檢修制度完備；

　?、勖咳沼性O(shè)備運(yùn)行記錄，運(yùn)行人員嚴(yán)格遵守操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；

　?、茈娞莅匆?guī)定時間運(yùn)行；

　?、菥用裆钣盟⒏邏核?、水池、水箱有嚴(yán)密的管理措施。二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗單、操作人員健康合格證俱全；

　?、尴老到y(tǒng)設(shè)備完好無損，可隨時啟用；

　?、咤仩t供暖、煤氣、燃?xì)膺\(yùn)行正常。北方地區(qū)，冬季供暖，居室內(nèi)溫度不得低于16℃。

　　(12)市政公用設(shè)施管理

　　①小區(qū)內(nèi)公共配套服務(wù)設(shè)施完好，不得隨意改變用途；

　?、诠┧⒐╇?、通訊、照明設(shè)備設(shè)施齊全，工作正常；

　　③道路暢通，路面平坦；

　?、芪鬯欧磐〞?；

　?、萁煌ㄜ囕v管理運(yùn)行有序，無亂停亂放機(jī)動車、非機(jī)動車。

　　(13)綠化管理

　?、傩^(qū)公共綠地、庭院綠地和道路兩側(cè)綠地合理分布，花壇、樹木、建筑小品配置得當(dāng)；

　?、谛陆ㄐ^(qū)，公共綠地人均1平方米以上；舊區(qū)改造的小區(qū)，公共綠地人均不低于0.5平方米；

　?、劬G地管理及養(yǎng)護(hù)措施落實，無破壞、踐踏及隨意占用現(xiàn)象。

　　(14)環(huán)境衛(wèi)生管理

　　①小區(qū)內(nèi)環(huán)衛(wèi)設(shè)施完備，設(shè)有垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉(zhuǎn)站等保潔設(shè)備；

　?、谛^(qū)實行標(biāo)準(zhǔn)化清掃保潔、垃圾日產(chǎn)日清；

　?、坌^(qū)內(nèi)不得違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、家畜及寵物；

　　④房屋的公共樓梯、扶欄、走道、地下室等部位保持清潔，不得隨意堆放雜物和占用；

　?、菥用袢粘Ｋ枭虡I(yè)網(wǎng)點管理有序，無亂設(shè)攤點、廣告牌、亂貼、亂畫現(xiàn)象。

　　(15)治安、保安管理

　?、傩^(qū)基本實行封閉式管理；

　?、谛^(qū)實行24小時保安制度；

　?、郾０踩藛T有明顯標(biāo)志，工作規(guī)范、作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn)；

　?、芪＜白舭踩幵O(shè)有明顯標(biāo)志和防治措施；

　?、菪^(qū)內(nèi)無重大火災(zāi)、刑事和交通事故。

　　(16)社區(qū)文化

　?、傩^(qū)訂有居民精神文明建設(shè)公約，居民能自覺遵守住宅小區(qū)的各項管理規(guī)定；

　?、谛^(qū)居民鄰里團(tuán)結(jié)和互助，文明居住，關(guān)心孤寡老人、殘疾人；

　?、坌^(qū)內(nèi)有娛樂場所設(shè)施，管理單位定期組織開展各項工作；

　?、芄芾韱挝环e極配合街道、辦事處、居委會、警署開展各項工作；

　?、菪^(qū)居民支持和配合管理單位的工作，對管理單位的評議，滿意率達(dá)95％以上。

　　(17)管理單位經(jīng)濟(jì)效益

　　①為居民開展多項便民有償服務(wù)；

　?、谝粯I(yè)為主，多種經(jīng)營；

　?、劢⒇攧?wù)管理公開、監(jiān)督制度；

　　④有較強(qiáng)的發(fā)展后勁及以業(yè)養(yǎng)業(yè)的發(fā)展計劃及經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。

　　(18)建筑面積不足5萬平方米的住宅區(qū)、公寓、別墅、綜合樓、工業(yè)廠房、黨政機(jī)關(guān)辦公樓管理創(chuàng)優(yōu)考評工作可參照本標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；

　　(19)本《標(biāo)準(zhǔn)》所稱住宅小區(qū)(以下簡稱小區(qū))，是按城市統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)、基礎(chǔ)設(shè)施配套比較齊全，建筑面積在5萬平方米以上，已建成并投入使用、入住率達(dá)60％以上的小區(qū)或小區(qū)內(nèi)的組團(tuán)；

　　(20)本《標(biāo)準(zhǔn)》適用于評選全國優(yōu)秀管理小區(qū)，省級(自治區(qū)、直轄市)優(yōu)秀管理小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，由各省(自治區(qū)、直轄市)參照本標(biāo)準(zhǔn)制定。

三、建設(shè)優(yōu)秀物業(yè)區(qū)域的措施
　　(一)建章立制以法治區(qū)規(guī)范服務(wù)

　　健全的規(guī)章制度是搞好小區(qū)物業(yè)管理工作的保證。物業(yè)管理單位的操作運(yùn)行需要以法律作為保障，業(yè)主需要以法律準(zhǔn)繩規(guī)范自已在住宅小區(qū)內(nèi)的各種活動，做到知法、守法。因此，重視建章立制的基礎(chǔ)建設(shè)，制訂住戶手冊發(fā)給各產(chǎn)權(quán)人和租住人，使人們知章守制，約束其在使用公共場所和設(shè)施時的行為，建立健全的管理規(guī)章和制度，使住宅小區(qū)管理有統(tǒng)一的規(guī)章可循，真正做到以法管區(qū)，以法治區(qū)。這是搞好物業(yè)小區(qū)建設(shè)的根本保證。

　　(二)確立全新的服務(wù)管理思想

　　物業(yè)管理，是以服務(wù)為核心，集服務(wù)與管理為一體的新興行業(yè)，這種經(jīng)營管理型模式改變了過去單一的行政管理型模式，是社會發(fā)展的必然趨勢，也是因居民生活水平的提高對居住環(huán)境以及服務(wù)質(zhì)量提出的更高要求，如何保持小區(qū)良好舒適、優(yōu)美的居住環(huán)境，使小區(qū)居民感到方便、省心、安心、舒心，為居民提供一個理想的安居場所，是物業(yè)公司確立管理工作指導(dǎo)思想的前提。以服務(wù)為宗旨，樹立服務(wù)思想，把服務(wù)擺在物業(yè)公司的首要位置，“寓管理于服務(wù)，以服務(wù)體現(xiàn)管理”。

　　(三)建立高素質(zhì)的服務(wù)管理隊伍

　　物業(yè)小區(qū)管理的范圍相當(dāng)廣泛，服務(wù)項目多元化，服務(wù)對象也是社會的各個階層，這種管理內(nèi)容的多樣性和復(fù)雜性要求物業(yè)管理形式的專業(yè)化和高效率，對物業(yè)管理隊伍提出了更高的要求。所以在小區(qū)管理實施過程中，必須建立一支高素質(zhì)的服務(wù)管理隊伍，并結(jié)合物業(yè)小區(qū)的實際，制定高標(biāo)準(zhǔn)、高起點的內(nèi)部管理制度；管理職能部門的職責(zé)范圍；崗位職責(zé)及各類服務(wù)管理人員的工作標(biāo)準(zhǔn)，以認(rèn)真的服務(wù)態(tài)度，規(guī)范熟練的操作，服務(wù)和管理好物業(yè)小區(qū)。

　　(四)落實全方位的服務(wù)管理措施

　　搞好物業(yè)小區(qū)建設(shè)，必須將為業(yè)戶服務(wù)思想落實到管理措施上，一方面要把超前服務(wù)作為各項服務(wù)管理措施的出發(fā)點，另一方面，在拓寬服務(wù)范圍、完善服務(wù)制度、豐富服務(wù)內(nèi)容、改進(jìn)服務(wù)方法上多動腦筋，多做工作。在實際運(yùn)作過程中，無論份內(nèi)份外服務(wù)要體現(xiàn)一家統(tǒng)管，綜合服務(wù)。也就是說，只要是小區(qū)居民提出的任何合理的服務(wù)要求，不管是否與物業(yè)公司的管理范圍有關(guān)，都應(yīng)熱情受理，不推諉敷衍或拒之門外。屬于物業(yè)管理范圍的，立即交辦不過夜，不屬于管理范圍的或是需要同有關(guān)部門協(xié)商解決的，都認(rèn)真做好記錄，主動上門聯(lián)系，及時向業(yè)主返回信息，能解決的，及時催辦，一時難以解決的，說明原由或幫助業(yè)主想辦法，變通解決。