沈陽(yáng)商用物業(yè)公司物管項(xiàng)目經(jīng)理的價(jià)值何在

一名職業(yè)崗位的確立和存在必然有它的重要性和價(jià)值所在。因此，物管企業(yè)必須選聘適當(dāng)?shù)慕?jīng)理人來(lái)執(zhí)行托管項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理工作。由此，我們來(lái)說(shuō)說(shuō)物管項(xiàng)目經(jīng)理的存在意義與價(jià)值。

    從現(xiàn)場(chǎng)管理角度方面我們總結(jié)，其存在的意義和價(jià)值為：穩(wěn)定團(tuán)隊(duì)、控制成本、創(chuàng)造利潤(rùn)、品質(zhì)提升、顧客滿意等五個(gè)方面。

一、穩(wěn)定團(tuán)隊(duì)

    當(dāng)前形勢(shì)下，物管與服務(wù)的實(shí)現(xiàn)以人為本是不可否認(rèn)的。因此業(yè)務(wù)是否能良好開(kāi)展和執(zhí)行，人是最關(guān)鍵的因素。業(yè)內(nèi)皆知，仍然處于人力密集型的物管工作中高端人才的缺失、執(zhí)行層員工的頻繁流動(dòng)、具備良好素養(yǎng)的物管員工十分稀缺，由此給行業(yè)的發(fā)展帶來(lái)了很多新問(wèn)題。

    那么，也給物管項(xiàng)目經(jīng)理人帶來(lái)了新課題。也就是說(shuō)不能穩(wěn)定管理服務(wù)團(tuán)隊(duì)，人員過(guò)快流失異動(dòng)的現(xiàn)象會(huì)嚴(yán)重干擾和降低項(xiàng)目的服務(wù)品質(zhì)。如何甄選、培養(yǎng)、穩(wěn)定團(tuán)隊(duì)成員就是驗(yàn)證物管項(xiàng)目經(jīng)理人稱職與否和價(jià)值所在的一道課題，也是一個(gè)重要的考題。

    物管項(xiàng)目經(jīng)理好似軍隊(duì)中的將領(lǐng)，他不是“偵察兵”，不可能單兵作戰(zhàn)，如若不能訓(xùn)練出一支“訓(xùn)練有素、戰(zhàn)斗有力、能打硬仗、思想一致、兵源穩(wěn)定”的士兵隊(duì)伍，他就無(wú)法打好一場(chǎng)陣地戰(zhàn)。

    物管服務(wù)的對(duì)象是“千家萬(wàn)戶”的老百姓，因此，這里用陣地戰(zhàn)來(lái)比喻。物管服務(wù)的現(xiàn)場(chǎng)也是將每個(gè)崗位布置在物業(yè)環(huán)境中的每一個(gè)點(diǎn)上，然后由點(diǎn)連線，由線連面去覆蓋顧客服務(wù)區(qū)。這些崗位都是由一個(gè)個(gè)員工組成的。缺一不可，其成員素質(zhì)出現(xiàn)問(wèn)題將會(huì)決定物管服務(wù)的質(zhì)量高低與否。

    有一種經(jīng)理人總認(rèn)為八零、九零后的年輕一輩不好管，他們不能吃苦，看不上物管這個(gè)職業(yè)中的某些工種，是因?yàn)檫@個(gè)行業(yè)工資低，不受人們尊重。其實(shí)這種觀念就是“遇順樂(lè)進(jìn)，逢逆而退”的不稱職表現(xiàn)。經(jīng)理人的價(jià)值就是要攻堅(jiān)克難，探索研究、與時(shí)俱進(jìn)。前述所講之課題，那么，這就是一個(gè)物管新課題。

    一位經(jīng)理人連團(tuán)隊(duì)都組建不起來(lái)，不能相對(duì)的穩(wěn)固，那么何談其是物管經(jīng)理人這個(gè)稱謂呢。不可能讓投資人先將團(tuán)隊(duì)組建好，再配置以經(jīng)理“坐臺(tái)”便是。

二、控制成本

    從物管服務(wù)的階段性，我們當(dāng)前可將其區(qū)分為前期物管與常態(tài)物管。前期物管的管理內(nèi)容是內(nèi)部服務(wù)團(tuán)隊(duì)禮儀姿態(tài)，即銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)形象的基本展示；第二便是物業(yè)建造過(guò)程的技術(shù)性跟進(jìn)，即從常態(tài)人居角度提出人性化使用與相對(duì)低成本管理維護(hù)的合理化建議和意見(jiàn)，以降低第一顧客一開(kāi)發(fā)商的成本支出與產(chǎn)品更為實(shí)用性促進(jìn)。

    所以說(shuō)前期物管階段不可能彰顯物業(yè)經(jīng)營(yíng)，那么服務(wù)現(xiàn)場(chǎng)所需要的人力、物力成本的科學(xué)適當(dāng)統(tǒng)籌，減少不必要的開(kāi)支將代表經(jīng)營(yíng)層面的管理能力。

    拿常態(tài)物管來(lái)說(shuō)，同樣講究成本控制。

    通過(guò)經(jīng)理人專(zhuān)業(yè)性、前瞻性的預(yù)判和分析，針對(duì)目標(biāo)性樓盤(pán)進(jìn)行適當(dāng)?shù)娜肆Α⑽锪?、?cái)力的配置，做好各種類(lèi)支出的管控才是經(jīng)理人三個(gè)字中所蘊(yùn)含的經(jīng)營(yíng)概念之基礎(chǔ)要素。所以說(shuō)，經(jīng)營(yíng)物業(yè)中的第一步就是成本控制。經(jīng)營(yíng)中創(chuàng)利的前提和基礎(chǔ)，或者說(shuō)經(jīng)營(yíng)行為的第一個(gè)動(dòng)作就是做好預(yù)算和成本控制。

三、創(chuàng)造利潤(rùn)

    企業(yè)是組織，本就是一種通過(guò)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生效益的商業(yè)組織，只有賺了錢(qián)，有了持續(xù)的利潤(rùn)方能使其生命延續(xù)和成長(zhǎng)。否則這個(gè)團(tuán)體就不配稱之為企業(yè)二字。無(wú)論是從屬于發(fā)展商的物管企業(yè)，還是獨(dú)立于市場(chǎng)的物管企業(yè)，在效益和利潤(rùn)層面都不可躲避。

    從屬于發(fā)展商的物管企業(yè)在項(xiàng)目管理服務(wù)初期會(huì)在物業(yè)服務(wù)品質(zhì)和樓盤(pán)服務(wù)包裝上有所突出，稍有弱化經(jīng)濟(jì)效益。但促進(jìn)樓盤(pán)的銷(xiāo)售和物業(yè)本身附加值的彰顯同樣是效益的一種，那是美譽(yù)度，是潛移默化根根植于消費(fèi)者心中的無(wú)形效益。它將在持續(xù)開(kāi)發(fā)樓盤(pán)的良好銷(xiāo)售業(yè)績(jī)中漸進(jìn)的“折射”出來(lái)。

    人們所體會(huì)和常見(jiàn)的物業(yè)管理與服務(wù)均為常態(tài)物管。常態(tài)物管即業(yè)主入伙后進(jìn)入居住使用期，居家生活期的樓盤(pán)。這個(gè)時(shí)期產(chǎn)權(quán)基本上化整為零，分別轉(zhuǎn)移到了零散的“小業(yè)主”名下，考驗(yàn)項(xiàng)目經(jīng)理人對(duì)物業(yè)的管理，服務(wù)和經(jīng)營(yíng)能力的核心期已經(jīng)正式到來(lái)。

    如何用好這筆經(jīng)過(guò)政府主管部門(mén)核準(zhǔn)、與業(yè)主約定的單位面積管理費(fèi)，且能在這筆費(fèi)用中衍生酬金，給企業(yè)創(chuàng)造出利潤(rùn)，那就是物管項(xiàng)目經(jīng)理人的又一價(jià)值體現(xiàn)。

    當(dāng)然，我們所提出的創(chuàng)造利潤(rùn)是有前提的，那就是合法、合情、合理。這三“合”主要體現(xiàn)在恪守物業(yè)管理合同約定的所有標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)事項(xiàng)，不能違反憲法、法律與相關(guān)行業(yè)規(guī)定。即便是傳統(tǒng)物管多年以來(lái)所提及的“以業(yè)養(yǎng)業(yè)”也必須在于產(chǎn)權(quán)人約定的前提下對(duì)其物業(yè)時(shí)空(產(chǎn)權(quán)人所允許的，物業(yè)范圍內(nèi)的時(shí)間與場(chǎng)所)的科學(xué)開(kāi)發(fā)。從而獲取業(yè)主知情的利潤(rùn)。

    對(duì)創(chuàng)造利潤(rùn)，或者效益望而卻步的人是不可能成為一名稱職的物管項(xiàng)目經(jīng)理。

四、提升品質(zhì)

    物業(yè)管理與服務(wù)是商品，雖然它不能像其他具象商品那樣讓顧客直接觸摸，等時(shí)交換，即刻享用，同步感知其優(yōu)劣，然而它仍然不乏商品的屬性。

    從經(jīng)濟(jì)學(xué)中對(duì)商品的解釋?zhuān)骸坝脕?lái)交換的勞動(dòng)產(chǎn)品”這一言簡(jiǎn)意賅的表述中我們會(huì)理解到管理和服務(wù)同樣是“勞動(dòng)產(chǎn)品”，只不過(guò)在展示形式和交換方式上有所區(qū)別罷了。具象商品如：手機(jī)、試看、付款、提貨、交易完畢；抽象商品所提及的管理與服務(wù)為通過(guò)三十天的不簡(jiǎn)斷巡檢、維護(hù)、溝通等行為傳送，到了次月初銀行托收事先付款進(jìn)行買(mǎi)單。一種是實(shí)物與貨幣的等時(shí)交換，一種是服務(wù)行為的不間斷觸及，通過(guò)顧客的感知享受，而后付款。但是它們同樣都是用來(lái)交換，故而，管理和服務(wù)即是商品。

    這里我們談的是商品的品質(zhì)，同時(shí)提及“交換”，那么顧客滯付管理服務(wù)費(fèi)，拒繳管理服務(wù)費(fèi)同樣會(huì)產(chǎn)生，這些情形一般都與品質(zhì)優(yōu)劣密不可分。

        因此，質(zhì)量管理部門(mén)的每一個(gè)成員必須首先是一名合格的項(xiàng)目經(jīng)理人。

    質(zhì)量是企業(yè)的生命。因此，當(dāng)項(xiàng)目經(jīng)理人連自己所屬項(xiàng)目的產(chǎn)品質(zhì)量都難以為繼時(shí)，他們已經(jīng)不稱職了。

五、顧客滿意

    在服務(wù)行業(yè)：很多企業(yè)都會(huì)把“顧客的滿意程度就是我們的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)”這句話作為執(zhí)業(yè)行為的座右銘或企業(yè)理念。顯然，顧客滿意普遍被認(rèn)為是服務(wù)行業(yè)的度量衡，是尺子，是天枰。

    物管是通過(guò)對(duì)物業(yè)的管理來(lái)生產(chǎn)出顧客的感知一服務(wù)。