根據(jù)傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，在健全的市場(chǎng)機(jī)制中，價(jià)格機(jī)制與供求機(jī)制憑借競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制形成相互作用、相互制約的雙向調(diào)節(jié)關(guān)系，價(jià)格機(jī)制通過價(jià)格的漲落調(diào)節(jié)商品供求的數(shù)量，促進(jìn)社會(huì)資源的有效配置；供求機(jī)制通過供求數(shù)量的增減影響商品價(jià)格的水平，促進(jìn)市場(chǎng)均衡價(jià)格的形成。從物業(yè)管理市場(chǎng)價(jià)格的三大亂象中，我們不難看出，以價(jià)格機(jī)制為核心的物業(yè)管理市場(chǎng)機(jī)制在實(shí)際運(yùn)行過程中存在著“市場(chǎng)失靈”的困境：一方面，物業(yè)服務(wù)價(jià)格的穩(wěn)定性過強(qiáng)，市場(chǎng)無法通過價(jià)格的升降及時(shí)有效地調(diào)節(jié)供求關(guān)系；另一方面，物業(yè)服務(wù)價(jià)格的敏感性過弱，市場(chǎng)無法通過供求關(guān)系的變化及時(shí)有效地調(diào)節(jié)價(jià)格漲落。無論是過強(qiáng)的穩(wěn)定性，還是過弱的敏感性，在物業(yè)管理市場(chǎng)中，價(jià)格作為市場(chǎng)信號(hào)的作用被大大地削弱了，物業(yè)管理“市場(chǎng)失靈”的最直接的表象就是服務(wù)價(jià)格缺乏彈性，在這個(gè)意義上，物業(yè)管理“市場(chǎng)失靈”的本質(zhì)特征是“價(jià)格失靈”。

物業(yè)管理市場(chǎng)之所以出現(xiàn)“價(jià)格失靈”的現(xiàn)象，有其深層次的客觀原因，為了便于研究，我們不妨以房地產(chǎn)行業(yè)為比較參照系，分別從市場(chǎng)的買方主體、產(chǎn)品的交易方式和價(jià)格的決定因素三個(gè)維度逐一進(jìn)行分析。從市場(chǎng)的買方主體來看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的買方主體為單個(gè)的不動(dòng)產(chǎn)買受人，開發(fā)商與買受人之間是一對(duì)一的買賣關(guān)系，買賣雙方意思表示一致就能迅速成交；而在建筑物區(qū)分所有的情況下，物業(yè)服務(wù)的買方是由全體業(yè)主構(gòu)成的業(yè)主大會(huì)，相對(duì)于單個(gè)賣方的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，代表眾多業(yè)主的業(yè)主大會(huì)在進(jìn)行包括服務(wù)價(jià)格調(diào)整在內(nèi)的買方?jīng)Q策時(shí)，面臨著表決程度復(fù)雜和協(xié)商成本高昂的難題，使得物業(yè)服務(wù)價(jià)格不可能像房地產(chǎn)價(jià)格那樣依據(jù)供求關(guān)系的變化隨時(shí)產(chǎn)生波動(dòng)。從產(chǎn)品的交易方式來看，房地產(chǎn)交易是有形商品的一次性交易，買賣雙方簽約之后，賣方交付物業(yè)，買房支付價(jià)款，雙方履約事項(xiàng)基本完成，合同目標(biāo)基本得以實(shí)現(xiàn)；而物業(yè)管理是無形服務(wù)的持續(xù)性交易，物業(yè)服務(wù)合約的期限短則一年多則三至五年，買賣雙方簽約僅僅是履約行為的開始，簽約時(shí)確定的服務(wù)價(jià)格在整個(gè)合約期內(nèi)均受到保護(hù)，任何一方在合約期內(nèi)擅自變動(dòng)服務(wù)價(jià)格，都存在違反合約的法律風(fēng)險(xiǎn)。從價(jià)格的決定因素來看，房地產(chǎn)價(jià)格中的成本影響力較小，決定房地產(chǎn)價(jià)格的根本因素是供求狀況，近幾年房地產(chǎn)價(jià)格因?yàn)樾枨笸⒊掷m(xù)飆升便是明證；而物業(yè)服務(wù)價(jià)格具有成本決定性，無論采用包干制還是酬金制的收費(fèi)模式，服務(wù)成本都是物業(yè)服務(wù)定價(jià)的基本依據(jù)，除房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)生的增量房以外，物業(yè)服務(wù)的需求相對(duì)恒定，由于不存在房地產(chǎn)市場(chǎng)的開發(fā)周期問題，一旦市場(chǎng)上物業(yè)服務(wù)的需求增加，物業(yè)服務(wù)的供應(yīng)跟進(jìn)相對(duì)較快。服務(wù)價(jià)格的成本決定性和供求關(guān)系的相對(duì)恒定性，不僅有助于我們合理解釋物業(yè)管理“價(jià)格失靈”的現(xiàn)象，而且有助于我們準(zhǔn)確把握物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)價(jià)格調(diào)控的政策走向。

在前期物業(yè)管理階段，物業(yè)管理市場(chǎng)“價(jià)格失靈”現(xiàn)象與建設(shè)單位濫用前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)用初始定價(jià)權(quán)直接相關(guān)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力較大的情況下，建設(shè)單位為了營(yíng)銷的需要，常常不惜將低于服務(wù)成本的物業(yè)服務(wù)費(fèi)作為賣點(diǎn)，吸引了客戶的目光以促成銷售目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。建設(shè)單位以向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付補(bǔ)貼為代價(jià)，維持前期物業(yè)管理活動(dòng)，此舉不僅助長(zhǎng)了物業(yè)服務(wù)企業(yè)不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)的風(fēng)氣，而且造成了業(yè)主低價(jià)優(yōu)質(zhì)的價(jià)格錯(cuò)覺，誤導(dǎo)了消費(fèi)者的價(jià)格判斷，為日后物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主大會(huì)的價(jià)格分歧埋下了隱患。在房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣的情況下，物業(yè)服務(wù)費(fèi)作為銷售條件無足輕重，建設(shè)單位常常利用初始定價(jià)權(quán)盡可能抬高前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，此舉在為與其關(guān)聯(lián)的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)謀取利益的同時(shí)，也為日后物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主大會(huì)的競(jìng)價(jià)談判創(chuàng)造了有利條件，但是過分高于服務(wù)成本的前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)用勢(shì)必在市場(chǎng)比較中為業(yè)主所發(fā)覺，業(yè)主日后壓低服務(wù)價(jià)格的訴求或拒交服務(wù)費(fèi)用的反彈在所難免。由此可見，建設(shè)單位在前期物業(yè)管理階段對(duì)初始定價(jià)權(quán)的濫用，不僅人為扭曲了價(jià)格機(jī)制，導(dǎo)致市場(chǎng)無法通過供求機(jī)制發(fā)現(xiàn)真實(shí)價(jià)格，而且其預(yù)先設(shè)立的不符合價(jià)格規(guī)律的價(jià)格標(biāo)本，誤導(dǎo)了消費(fèi)者，增加了日后物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主大會(huì)進(jìn)行物業(yè)服務(wù)價(jià)格談判的成本。

在日常管理服務(wù)階段，物業(yè)管理市場(chǎng)“價(jià)格失靈”的現(xiàn)象持續(xù)存在，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用信息不對(duì)稱謀取商業(yè)利益的運(yùn)營(yíng)策略不無關(guān)系。在包干制收費(fèi)模式之下，面對(duì)不斷上漲的物業(yè)服務(wù)成本，考慮到提高物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的現(xiàn)實(shí)困難，大多數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)趨向于利用服務(wù)產(chǎn)品無形性的特點(diǎn)，選擇人為壓低成本的方式保證企業(yè)預(yù)期利益的實(shí)現(xiàn)，其結(jié)果必然造成服務(wù)數(shù)量的減少和服務(wù)品質(zhì)的降低，并最終導(dǎo)致業(yè)主共同財(cái)產(chǎn)權(quán)益的貶損。在酬金制收費(fèi)模式之下，無論基于固定酬金還是比例酬金的贏利方式，物業(yè)服務(wù)企業(yè)都缺乏控制服務(wù)成本的內(nèi)在動(dòng)力。采用固定酬金方式的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，在酬金收益得到保證以后，往往傾向于將物業(yè)服務(wù)支出全部用完，以免由于物業(yè)服務(wù)支出的盈余導(dǎo)致日后預(yù)收物業(yè)服務(wù)資金的減少（即物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的下降）；采用比例酬金方式的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，為了獲取較高的服務(wù)酬金，往往傾向于人為提高服務(wù)成本，有的甚至采取較為隱蔽的內(nèi)部市場(chǎng)化的方式，通過外包業(yè)務(wù)給關(guān)聯(lián)的專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)謀取雙重商業(yè)利潤(rùn)。由此可見，物業(yè)服務(wù)企業(yè)出于自身商業(yè)利益的考量，被動(dòng)應(yīng)對(duì)服務(wù)價(jià)格缺乏彈性的難題，在一定程度上強(qiáng)化了物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)的“價(jià)格失靈”，使得價(jià)格機(jī)制在調(diào)節(jié)物業(yè)服務(wù)的供求關(guān)系、實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)的資源配置和促進(jìn)市場(chǎng)主體的公平競(jìng)爭(zhēng)中核心支配作用無法得以實(shí)現(xiàn)。長(zhǎng)此以往，不僅制約了物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)的良性健康發(fā)展，也侵害了業(yè)主的共同財(cái)產(chǎn)權(quán)益。