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現(xiàn)階段我國物業(yè)管理存在的問題

2341  2013-03-12 09:17:10
現(xiàn)階段我國物業(yè)管理存在的問題1.1人力資源隊伍建設(shè)滯后于物業(yè)管理發(fā)展水平  目前,我國有相當(dāng)數(shù)量的物業(yè)管理企業(yè)的人力資源隊伍在專業(yè)結(jié)構(gòu)、知識結(jié)構(gòu)等方面與物業(yè)管理的發(fā)展要求有較大差距。非專業(yè)人員做物業(yè)管理成為我國物業(yè)管理行業(yè)的奇怪現(xiàn)象之一。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的分流人員、傳統(tǒng)房管局(所)的轉(zhuǎn)型人員等在一定程度上依舊充斥著物業(yè)管理市場,管理人員普遍素質(zhì)低,服務(wù)不到位?!段飿I(yè)管理條例》(以下簡稱《條例》)中第33...
               現(xiàn)階段我國物業(yè)管理存在的問題

1.1人力資源隊伍建設(shè)滯后于物業(yè)管理發(fā)展水平

  目前,我國有相當(dāng)數(shù)量的物業(yè)管理企業(yè)的人力資源隊伍在專業(yè)結(jié)構(gòu)、知識結(jié)構(gòu)等方面與物業(yè)管理的發(fā)展要求有較大差距。非專業(yè)人員做物業(yè)管理成為我國物業(yè)管理行業(yè)的奇怪現(xiàn)象之一。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的分流人員、傳統(tǒng)房管局(所)的轉(zhuǎn)型人員等在一定程度上依舊充斥著物業(yè)管理市場,管理人員普遍素質(zhì)低,服務(wù)不到位?!段飿I(yè)管理條例》(以下簡稱《條例》)中第 33 條規(guī)定:從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定,取得職業(yè)資格證書。但實際從事物業(yè)管理的人員中取得物業(yè)管理員職業(yè)資格的人數(shù)并不多,具備高級管理資格(如物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理、“三總師”等)的人員更是鳳毛麟角,這種人才不足的局面,已經(jīng)嚴重影響了物業(yè)管理行業(yè)向高水平發(fā)展。

1.2業(yè)主的物業(yè)知識缺乏

  一方面,輿論宣傳缺乏明確的政策發(fā)展方向。另一方面,某些媒體為了吸引觀眾、讀者,缺乏職業(yè)精神與職業(yè)道德,肆意擴大物業(yè)管理中的矛盾報道,或者受企業(yè)恩惠為企業(yè)搖旗吶喊。熱衷于典型事件的吵作,而缺乏對社會、對企業(yè)、對業(yè)主的理性引導(dǎo)和宣傳,甚至缺乏公正而深刻的思考。

1.3物業(yè)管理收費難是物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展的羈絆

  《條例》中規(guī)定業(yè)主的義務(wù)之一是按時交納物業(yè)服務(wù)費用。在物業(yè)管理中也應(yīng)該貫徹“誰享用,誰受益,誰負擔(dān)”的原則,以形成物業(yè)管理資金的源泉。但是,傳統(tǒng)的福利住房消費觀念還有相當(dāng)?shù)膽T性,服務(wù)標(biāo)準與收費標(biāo)準不符等現(xiàn)象時有出現(xiàn),許多物業(yè)公司收費范圍和價格透明度低,有的公司收取物業(yè)費后,一些維修工作仍需要繳費,而物業(yè)公司提交的物業(yè)收費預(yù)算、決算等財務(wù)報告也存在問題,收費難問題依然困擾著各物業(yè)管理企業(yè),這些都極大的影響了物業(yè)管理的健康發(fā)展,同時,也使物業(yè)管理主體雙方產(chǎn)生了后續(xù)的不良連鎖反應(yīng),也遏制了物業(yè)管理企業(yè)進一步發(fā)展壯大。

1.4物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模小,缺乏市場競爭力

  據(jù)資料顯示,1997 年底我國約有物業(yè)管理企業(yè) 7 000 家,至 2003 年底達 2 萬余家,增長速度極快。建設(shè)部 2003 年頒布的一級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)只有 78 家。盡管物業(yè)管理企業(yè)數(shù)量較多,但市場份額普遍較小,經(jīng)營管理水平更是參差不齊,企業(yè)缺乏創(chuàng)新能力,相互模仿嚴重,既不利于自身發(fā)展,也不利于抵御港澳臺地區(qū)及外國同行的“入侵”。

1.5物業(yè)管理法制建設(shè)仍需進一步完善

  隨著我國住房制度的改革,從福利分房轉(zhuǎn)向個人購房,隨之而來產(chǎn)生居民小區(qū)的物業(yè)管理問題,但由于我國的相關(guān)法律體系尚未出臺,近兩年引發(fā)多起群體糾紛。雖然 2003 年國務(wù)院出臺了《物業(yè)管理條例》,相關(guān)部門又陸續(xù)頒布了《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》和《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》等行政規(guī)章,但現(xiàn)有的物業(yè)管理模式基本上是一種剝奪業(yè)主選擇權(quán)、強迫業(yè)主接受有資質(zhì)(甚至沒有資質(zhì))的物業(yè)管理公司管理模式,據(jù)中國人民大學(xué)國家社科基金項目“社區(qū)管理”課題組對北京 70 個居民小區(qū)的調(diào)查結(jié)果顯示,住房質(zhì)量引起嚴重糾紛的小區(qū)占 22.8%,與物業(yè)管理公司發(fā)生嚴重糾紛的小區(qū)占 80%,隨意修改規(guī)劃的小區(qū)占 34.2% ,產(chǎn)生肢體沖突與暴力沖突的占 37%,在所有這些糾紛中因公用財產(chǎn)被嚴重侵占的占 60% ,這充分說明現(xiàn)有管理模式存在著弊端。

1.6地區(qū)間發(fā)展不平衡

  從我國物業(yè)管理的發(fā)展實踐看,南方地區(qū)、經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)、沿海城市和大城市物業(yè)管理開展比較早、發(fā)展快;北方地區(qū)、經(jīng)濟不發(fā)達地區(qū)、內(nèi)陸城市和中小城市相對較慢。深圳市是全國物業(yè)管理發(fā)展較好的城市,在建設(shè)部公布全國第一批 40 家物業(yè)管理資質(zhì)一級企業(yè)中深圳占了 18 家;全市有 146家住宅區(qū)獲得“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)”稱號,占全國的 1/7.據(jù)不完全統(tǒng)計,2002 年底全國實施物業(yè)管理的覆蓋面已占物業(yè)總量的 38%,經(jīng)濟發(fā)達城市已達 50%以上,這說明,經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)與經(jīng)濟不發(fā)達地區(qū)在物業(yè)管理方面的差距相當(dāng)大。

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