沈陽物業(yè)公司:開發(fā)企業(yè)在前期介入中的角色處理
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2013-07-22 08:31:55
開發(fā)企業(yè)在前期介入中的角色處理—沈陽物業(yè)公司 (一)超前介入中的“主角” 超前介入的物業(yè)管理企業(yè)并不一定就是前期及后期物業(yè)的當然管理者，特別是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)決定招標選聘時。因此，在超前介入階段物業(yè)管理只是起輔助作用，這時的“主角”是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而非物業(yè)管理公司。所以，在這一階段，開發(fā)企業(yè)可聘請物業(yè)管理公司或其人員或物業(yè)管理專家就有關問題進行咨詢。在工作中，應注意如下問題： 1、立項決策階段 ...
開發(fā)企業(yè)在前期介入中的角色處理—沈陽物業(yè)公司
(一)超前介入中的“主角”
超前介入的物業(yè)管理企業(yè)并不一定就是前期及后期物業(yè)的當然管理者，特別是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)決定招標選聘時。因此，在超前介入階段物業(yè)管理只是起輔助作用，這時的“主角”是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而非物業(yè)管理公司。所以，在這一階段，開發(fā)企業(yè)可聘請物業(yè)管理公司或其人員或物業(yè)管理專家就有關問題進行咨詢。在工作中，應注意如下問題：
1、立項決策階段
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行市場調(diào)研和項目可行性研究評估時，聽取物業(yè)管理人員或?qū)＜覍υ擁椖康氖袌龆ㄎ?、潛在業(yè)主的構(gòu)成以及消費水平，周邊物業(yè)管理概況以及日后的物業(yè)管理、服務內(nèi)容、服務標準及成本、利潤測算等方面的參考建議，必要的話可讓其就該項目今后的物業(yè)管理構(gòu)想提出書面咨詢報告，以便在決策時綜合考慮包括物業(yè)管理在內(nèi)的各方面的意見，減少決策的盲目性和主觀隨意性。
2、規(guī)劃設計、施工安裝和竣工驗收階段
這幾個階段，已涉及到項目的實質(zhì)性開發(fā)。此時征詢物業(yè)管理人員的好處在于：物業(yè)管理人員對物業(yè)在使用與管理過程中細節(jié)問題的發(fā)現(xiàn)與處理有著特殊的敏感性和應變力，他們的改進意見或建議更易貼近業(yè)主的實際需求，更能直接地把以往開發(fā)中“先天不足”所造成的后果反映出來，以防患于未然。但由于超前介入中設計人員、監(jiān)理人員、開發(fā)企業(yè)以及物業(yè)管理人員都要參與開發(fā)過程，在發(fā)生問題時容易產(chǎn)生扯皮推諉，從而產(chǎn)生監(jiān)管部門多而監(jiān)管力度差的現(xiàn)象，造成質(zhì)量難以提高的局面。因此，開發(fā)企業(yè)在這幾個階段應協(xié)調(diào)好各類人員的關系，尤其是對物業(yè)管理人員。要把握好他們是“配角”的定位，明確其責任，規(guī)定其處理問題的程序，嚴格按照程序與職權(quán)行事，以避免“越權(quán)”和推卸責任現(xiàn)象的發(fā)生。
(二)前期管理中的“配角”
在物業(yè)前期管理中，開發(fā)企業(yè)已與物業(yè)管理公司簽訂了委托管理的合同。物業(yè)管理公司依法擁有該物業(yè)的管理經(jīng)營權(quán)，故此時物業(yè)管理公司處于主導地位，而開發(fā)企業(yè)則飾演“配角”。
在這一階段，出于自身利益的考慮，開發(fā)企業(yè)選聘物業(yè)管理公司的出發(fā)點至少是應保證物業(yè)在正式出售前、交付使用后的保修期間能平安過渡，憑借對前期管理合同有關內(nèi)容的精心設計和實施中的有效監(jiān)管來保證前期物業(yè)管理達到一定水平。因此，此時開發(fā)企業(yè)應配合和監(jiān)督物業(yè)管理公司的工作，從而圓滿完成物業(yè)開發(fā)的全過程。
