中小型民營物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展思路—沈陽物業(yè)公司

一、民營企業(yè)范疇的界定
　　探討民營物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展，就要對民營企業(yè)有個清晰的界定。國內當前對民營企業(yè)這一范疇的界定不一，有認為它是私有的，有認為它是非國有的，還有人認為這一范疇不規(guī)范而主張取消。這些界定極不利于民營企業(yè)在理論上的澄清和在實踐中的發(fā)展。我個人比較傾向經(jīng)濟學家張維迎教授講的民營企業(yè)很大程度上實際就是指私營企業(yè)的觀點。但范圍界定要更寬泛一些，即民營企業(yè)是由某一民間集體不可分割的共同擁有全部或部分企業(yè)所有權。并直接或間接地去加以經(jīng)營的經(jīng)濟實體。在這個范疇界定下，非國有產權、集體產權、國有產權參與但不占控股地位的企業(yè)組織形式都應該說是民營企業(yè)。
　　在市場經(jīng)濟的大環(huán)境下，新的物業(yè)管理企業(yè)如雨后春筍不斷涌現(xiàn)。但在早期。很多物業(yè)管理企業(yè)是由管所轉制而來的，國有和集體的比較多。但隨著市場經(jīng)濟的進一步發(fā)展，民營物業(yè)管理企業(yè)越來越多，包括諸多的房地產開發(fā)商自己組建的物業(yè)管理企業(yè)，也大都屬于民營企業(yè)的范疇。
　　二、民營物業(yè)管理全業(yè)面臨的外部環(huán)境
　　民營物業(yè)管理企業(yè)面臨的外部環(huán)境事實上有兩層含義，一個是作為民營企業(yè)所面臨的外部環(huán)境，另一個是作為物業(yè)管理企業(yè)所面臨的外部環(huán)境。
　　作為民營企業(yè)，目前面臨著改革開放以來最佳的外部環(huán)境。國家無論從政策上還是從法規(guī)上都逐漸給予了極大的認同和支持。但是，作為物業(yè)管理企業(yè)所面臨的外部環(huán)境卻并不令人樂觀。
　　首先是政策法規(guī)的嚴重滯后。隨著物業(yè)管理在中國的迅速發(fā)展，物業(yè)管理企業(yè)不斷涌現(xiàn)，物業(yè)管理中的問題也層出不窮。到目前為止，我國尚沒有一部完整的、系統(tǒng)的物業(yè)管理法規(guī)。在這種情況下，開展物業(yè)管理工作缺乏依據(jù)，業(yè)主的合法權益和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益得不到有效的保護，極大地阻礙了物業(yè)管理的進一步發(fā)展。雖然國家有關部委頒布了一些與此相關的法規(guī)，但這些法規(guī)缺乏系統(tǒng)性、完整性和針對性，且均為行政規(guī)章，沒有上升到法律、法規(guī)的層次，顯然已經(jīng)遠遠落后于物業(yè)管理發(fā)展的速度。
　　其次，輿論宣傳未發(fā)揮好的作用，業(yè)主物業(yè)知識缺乏。輿論宣傳未發(fā)揮好的作用，一方面是缺乏明確政策發(fā)展方向，另一方面就是某些媒體為了吸引觀眾、讀者，缺乏職業(yè)精神與職業(yè)道德。肆意擴大物業(yè)管理的矛盾報道，或者受企業(yè)恩惠為企業(yè)搖旗吶喊，熱衷于典型事件的炒作，而缺乏對社會、對企業(yè)、對業(yè)主的理性引導和宣傳，甚至缺乏公正而深刻的思考。
　　三、中小型民營物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展的探討
　　1、發(fā)展基礎
　　通過對企業(yè)外部環(huán)境的大致分析，我們可以看到民營物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展既面臨十分有利的條件，也存在較為嚴峻的客觀的困難。
　　首先，民營物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展應該得到政府政策的扶持。中國是世界上人口最多的國家，就業(yè)問題是一個突出的社會問題。個體私營企業(yè)在解決這個問題上作出了巨大的貢獻。1998年末，個體私營企業(yè)的從業(yè)人數(shù)已經(jīng)達到7823萬人。物業(yè)管理企業(yè)從全行業(yè)來說是屬于勞動密集型企業(yè)，有利于緩解就業(yè)，應該得到政府的大力扶持。
　　其次，民營物業(yè)管理企業(yè)的民營特性，決定了它能夠做到“忍辱負重”。物業(yè)管理行業(yè)總體來說。技要求不高，但對從業(yè)人員的從業(yè)素質要求卻十分高，要求企業(yè)“用心”，其從業(yè)人員要有極強的服務意識，極高的心理承受能力，能夠處理好與不同層次、不同性格、不同目的、不同需求的客戶的各種溝通。民營的特性決定了這些物業(yè)管理企業(yè)要想生存，就要有極強的服務意識，約束自己，約束本企業(yè)的從業(yè)人員的行為、態(tài)度，在處理與客戶各種關系過程中能夠“忍辱負重”，而這些恰恰是民營物業(yè)管理企業(yè)的優(yōu)勢，也是其展的動力。
　　第三，中小型物業(yè)管理企業(yè)存在著生存發(fā)展的合理性及其固有的結構優(yōu)勢。一個物業(yè)管理企業(yè)的管理對象如果橫跨多個地域、多種物業(yè)、多個細分市場，就會由于地區(qū)支付能力的差異，每種物業(yè)，每個細分市場所需要提供的服務類別、服務層次、服務內容的不同，規(guī)?；图瘓F化經(jīng)營是很難產生利益效應的，這樣的現(xiàn)實決定了中國的物業(yè)管理市場不可能是少數(shù)的上百家或者幾十家甚至幾家壟斷。
　　另外，在當前房地產業(yè)大規(guī)模開發(fā)越來越多的同時，個性化的物業(yè)、強調差別定位的物業(yè)也越來越多，這些新的物業(yè)為了開發(fā)其品牌。必然要求個性化的物業(yè)管理服務，個性化是一般大企業(yè)所不具有的優(yōu)勢，這就決定了這部分市場中小型物業(yè)管理企業(yè)依然有存在的空間。
　　2、面臨的機遇
　　事實上，中小型物業(yè)管理企業(yè)目前面臨著前所未有的發(fā)展機遇。第一個機遇就是中國
加入WTO，加入WTO對我國物業(yè)管理行業(yè)的影響是雙重的。首先，導致物業(yè)管理市場的
擴大，尤其使物業(yè)管理利潤相對較有保障的中高檔的物業(yè)管理需求增加。其次，政府的行
業(yè)管理和物業(yè)管理的法規(guī)和制度將更加完善，有利于中小企業(yè)在更為公平合理的政策環(huán)境
下參與競爭。第三，外資物業(yè)管理企業(yè)的進入，會帶來新的競爭理念和管理模式。
　　第二個機遇就是個性化服務時代的開始。隨著信息化的發(fā)展，人們越來越注重消費的個性化。物業(yè)具有個性化的特征，從而使人們對物業(yè)管理的需求亦呈現(xiàn)多樣性，因此物業(yè)管理服務也要求個性化。物業(yè)管理企業(yè)不應該只是簡單的工程設計維護以及保安、綠化等基本功能的執(zhí)行者，更應該是個性化服務的提供者，個性化居住文化與居住藝術的挖掘者。個性化的東西不是工業(yè)化的大規(guī)模企業(yè)的優(yōu)勢所在，因此在這種現(xiàn)狀下為中小型物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展提供了合適的發(fā)展空間。
　　第三個機遇是專業(yè)化服務的發(fā)展。專業(yè)化的發(fā)展趨勢是業(yè)內人士和理論界都達成的一個共識。隨著社會的不斷進步。對于物業(yè)的日常管理維護保養(yǎng)的要求也越來越高，物業(yè)管理起到的將是統(tǒng)一組織、調度和資源整合與分配的作用。專業(yè)化服務是物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展趨勢。而這些恰好彌補了中小型物業(yè)管理企業(yè)先天的人力資源不足等缺陷，通過服務集成化來發(fā)揮其管理優(yōu)勢。
　　3、發(fā)展策略
　　中小型物業(yè)管理企業(yè)雖然面臨著諸多機遇。但是對每一個中小型企業(yè)個體來說，競爭還是殘酷的，探索自身的發(fā)展也成了大家義不容辭的責任。有以下幾個方面值得重視：
　　第一就是要有準確的市場定位。在管理上要有專業(yè)化水準，要有專門的針對對象和具體的細分市場。由于整體實力有限，中小型物業(yè)管理企業(yè)要做到有所為，有所不為，才能在細分市場的競爭中保持優(yōu)勢。
　　第二要選擇合適的價值鏈增值環(huán)節(jié)。物業(yè)管理行業(yè)的基本增值環(huán)節(jié)可以分為三個：基本服務項目專業(yè)化操作；服務項目管理集成；增值服務。作為中小型物業(yè)管理企業(yè)，切忌走小而全的道路。要做服務集成，要向知識型管理型過渡，從根本上提升企業(yè)的生存和競爭能力。
　　第三要增強自身競爭能力。隨著消費群體的日漸成熟，對企業(yè)文學性的描述宣傳已經(jīng)產生了質疑。如果中小型物業(yè)管理企業(yè)能夠通過ISO9002系列認證，建立一套完整、規(guī)范的管理體系、工作標準和服務程序，企業(yè)的可信度就可以大大增強，競爭的砝碼會在無形中加重。
　　第四要牢記“創(chuàng)品牌”意識。作為服務行業(yè)，其有形價值較少，更多的則是無形價值，而品牌則是物業(yè)管理企業(yè)最為重要的無形價值。創(chuàng)立品牌是中小企業(yè)發(fā)展的必由之路，要利用創(chuàng)品牌意識約束企業(yè)行為，帶動企業(yè)壯大。中小型物業(yè)管理企業(yè)一般只管理一兩個項目，所以其品牌戰(zhàn)略應當與所管理的物業(yè)品牌緊密結合。通過物業(yè)品牌帶動企業(yè)品牌。
　　當然，民營物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展離不開政策的導向。政府部門在政策上應該為物業(yè)管理市場的開放和擴大創(chuàng)造條件，打破物業(yè)管理一級市場的壟斷，而形成開放的物業(yè)管理市場。而且在政策上應該為物業(yè)管理行業(yè)的競爭提供一個公平的市場環(huán)境。每個企業(yè)都是市場中平等的競爭主體，大企業(yè)和小企業(yè)孰勝孰負應該由市場來決斷，而不應該因為其規(guī)模的大小與否而剝奪公平競爭的權力。這是與市場化的競爭法則相違背的。